龙年伊始，二手房价走势如何呢？

与我们之前判断的一致，2024年南京二手房大概率会继续价格下探的走势，不过下探幅度相比2023年应该更加有限了。

最近我扒了扒江北核心区和河西南的一些小区，找到了这些价格再创新低的房子。（以下案例均来自链家网）

江北核心区：

江核的“打底”小区，青奥板块的保利西江月，2月份新成交的一套建面约87.39㎡房源，又打破了小区历史单价新低！成交单价仅20426元/㎡。

已经无限逼近“1字头”了。

虽然该小区低价房基本都是毛坯交付，但实际成交价还是令人震撼。

江北核中核的拓荒盘华润国际社区，也继续一路向下。

2月份该小区成交的一套88.13㎡房源，成交单价只有22240元/㎡，也刷新了小区历史单价新低！

房龄更新的江与城，也是同样的宿命。该小区最近成交的一套建面约88.88㎡房源，成交总价231万，单价为25991元/㎡。

同样创下小区历史单价新低！

2月份江核次新小区成交房源不算多，但依然有三个小区创下历史新低，确实比较惨。

相对而言，正荣润江/润锦城反而守住了底线。2月新成交的两套房，单价分别为28833元/㎡和25998元/㎡。

虽然都不算高，但至少没有继续突破新低。

这两个小区在江核一直是扛把子的，二手房价格走势有风向性，后续值得继续关注。

河西南：

河西南最近有个令人大跌眼镜的成交。

来自青奥村一套中楼层72.93㎡的房源，以220万总价成交，成交单价只有30166元/㎡。

这个价格不但创下小区历史单价新低，而且显得有点离谱。

要知道，青奥村在2020年是以3.8万/㎡的均价上市。

我查找了一下青奥村5栋公寓住宅的销控表，与该户型最贴合的是来自2#号楼的4-5层72.93㎡房源，当年的表价大约在3.6万/㎡，总价接近264万。

2#：

如果真的是按照这个价格来算，那当年买这套房的业主可真的算是血亏！

除了青奥村价格有点离谱外，还有几个小区价格微跌出了新低。

鲁能公馆在最近成交的一套建面约86.24㎡房源，总价312万，成交单价36179元/㎡。

继11月底后再次刷新了小区历史单价新低。

佳兆业城市广场三期最近成交的三套房源，接连创下小区历史单价三个最低。

其中最低的一套为86.89㎡房源，总价339万，成交单价39015元/㎡。

海珀星晖一期最近成交的两套房源，也刷新了小区历史单价的最低两位。

其中最低的一套为207.31㎡房源，以915万成交，单价44137元/㎡。

类似的情况还有五矿崇文金城。

虽然最新成交的C区1套房源单价有所回升，但就在之前成交的一套一期90.21㎡户型，以36582元/㎡的单价，创下小区历史新低。

河西南扛把子小区之一的正荣润峯也不遑多让。

最近成交的4套房源里，就有1套创下小区历史新低。

这套98.64㎡的房源，总价430万成交，单价43593元/㎡。

新动向浅析：

河西南的二手房成交价近期虽然又创出了新低，但也有不同以往的动向。

除了青奥村之外，其他几个新低小区，要么是降幅很小，要么是在创出新低后，紧接着成交的几套房单价又略有回升。

江北核心区的情况虽然比河西南稍差，但也出现了个别强势小区不再创新低的情形。

这非常符合我们对统计局房价的分析。

根据统计局在1月中旬公布的房价指数，南京二手房价环比跌幅连续10个月来首次小于新房！

数据来源：国家统计局（汇买房制图）

如果这个情况能够延续，大概率说明二手房价的跌速开始进入降速收尾阶段。

如果接下来，河西南次新小区二手房单价历史最低的刷新率越来越慢，幅度越来越小；

如果江北核心区二手房单价创出历史新低的小区也越来越少；

那就可以和统计局房价指数的走势相互印证，说明二手房价格可能真的跌到快要跌不动了。

这非常值得我们进一步观察确认。

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