平层价格买中环叠拼，崔家店的人间值得

今天的好房推荐，是第123套（已核验产权证）。

成都主城看东门，东门改善看中环，随着金色中环概念崛起，越来越多人意识到这一片广阔天地大有作为，但东中环有个致命的硬伤——改善产品太少，不然就是单价太贵。

直到我们发现香山长岛这一个隐藏的宝藏楼盘，才发现原来改善产品的单价可以低至2.2万？

论总价和当前主流的小高层差不多，论单价低了一大截，论改善尺度就在这摆着的，论地段大家都是中环轴线概念...今天，我们上新这一套0中介费的香山长岛跃层叠拼好房！

小区：香山长岛板块/地址：崔家店/成华区长融东三路155号面积：187.36m²楼层：4跃5/总7层梯户比：1T2户总价：429万（还可以谈价）单价：22897元/m²朝向：南北通透户型：4室2厅2卫1厨房龄：2019年装修：清水中介费：0中介费税费：满二唯一，0增值税

一、板块简述

香山长岛位于成都东中环外侧，严格来说属于崔家店板块，但又是板块腹地，距离东西南北的主干道都有500米左右，加上没有航线困扰，所以用闹中取静来形容再合适不过。

崔家店板块借助于成华金色中环概念，近年大有起飞之势，一方面迎来了城市更新（如迎晖路片区），另一方面也遇到了改善布局（如越秀、邦泰、龙湖等开发商入驻），整体来说是当前成都较为主流的核心地段之一。

在交通方面，香山长岛东北侧就是耳熟能详的成华改善新房越秀天悦云萃，这里往西（步行900米）就是7、12号线（规划中，待批复）换乘的双店路，往东就是舜和家园(TOD项目，规划中)，依托这两条地铁线，项目能成为南北十字交通要塞，往北到二仙桥，往南去锦江高新，往东联通十陵核心区，往西直接进入市中心。

在教育方面，香山长岛正读成都双语实验学校和悦校区，该学校是单校划片，小学和初中都在这里，而且初中是树德领办，未来教育可期。

在商业方面，楼盘有一些底商做基础支撑，稍远一些，3公里范围内有万象城和东郊记忆、龙湖滨江天街等商业巨头，整体资源也不差。

而且板块还处于动态发展之中，楼市概念比较丰富，大概5年左右能成熟起来，未来可期。

二、楼盘特点

香山长岛（Long Island Fragrance Hill）是一个“新古典主义风格”的楼盘，里面的别墅很有古典气质，像欧洲老房子的旋梯。整个小区占地面积75.8亩，建筑面积约22万㎡，容积率仅2.89。由阅湖三房、空中湖墅和叠拼别墅三大产品体系组成，半围合总体规划，260米宽楼间距，户户观湖，户户见景。

整个小区由6栋高层，12栋多层别墅和商业组成，在2019年交房，距今不过5年，堪比95成次新房。

重点说下改善的别墅产品。

项目以湖岛为中心，由8栋叠墅洋房，1栋独栋别墅采用围合式布局，户型面积为151-184 ㎡，每栋都为三叠产品，每户都有可变空间，赠送率极大。3.3 米豪华层高，6.6 米挑高，8.1 米超大开间，72 ㎡阔尺客厅，约 53 ㎡星级豪华主卧，最高 260 米的至阔楼间距，开创了360°的卓绝景观。

三、房源简述

今天我们推出的这一套房子，是建面187.36平的套四双卫，中叠跃层产品。

该户型是非常改善的格局，单单客餐厅就有约60平，而且二楼搭建起来后，能极大丰富卧室的功能区，详见开发商的户型宣传图，信息量很大。

但该房源目前是清水状态，优势也有，一方面避免装修后的成本溢价，另一方面也给了买家自主个性化装修的基础。

由于是中叠，因此视野采光相对较好，南门和东侧都是近距离观赏小区内景，可以说是改善一步到位。

四、价格优势

这套房目前房东在某壳报价439万，但我觉得偏高，要想达到性价比或者说诚心的话，自砍10万再说。房东也很务实，目前对房段子粉丝报价429万，也不是一口价，最终的成交价格可谈。从房段子的角度来说，这个小区这套房，优缺点都很明显。

优点的话，我觉得一是实得大，挑空部分可以搭建，属于多层别墅；二是房子很次新，2019年交房，在周边可以说是很少能遇到这种5年次新房了；三是板块地段得益于时代发展，崔家店当前势如破竹，楼市预期和关注度较高，加上斜对面的越秀作为改善新房，极速拉高了新房单价到3万的段位，因此这边的香山长岛也能趁这一波东风，大踏步前行；四也是结合第三点，崔家店城市更新范围是确定了的，崔家店开启了东、西两大片区的拆改任务，两大片区占地近3000亩，仅从规模来看，崔家店的城市更新几乎是近几年五城区中力度最大的，展现出成华区政府发展崔家店的决心。

但是缺点也有，一方面来说，板块未来发展预期虽然好，不过当前的成熟度还不够，城市界面、地铁还有人气，安置房、商业教育等都不算突出；二是动辄400多万的总价，基本上别人都可以轻松买入成华的纯改善新房了，而不需要考虑二手房（单价和总价的优劣取舍，如果看重单价低，实得大的话，本房源也是有明显优势的）；三是当前楼市行情处于下行期，是买方市场，因此优势不在卖方，在行情的大框架下，总体还是要以价换量的模式。

我们可以通过以下三方面来分析：

一是挂牌行情。整个小区偏叠拼性质的挂牌房源（150平以上），最低的是409万，不过建面151平，折合单价约2.7万，和本房源2.2万+的单价差距甚远，另外类似180多平的户型，最低430万，最高560万（依然是清水房），所以从叠拼的角度来说，不论是单价还是总价，可以说这套房做到了全网全小区最低价的状态。

二是成交行情。该小区主力成交的是高层小户型，针对大户型叠拼来说，最新的成交是12月底，单价2.6万，总价397万买下的151平套四户型，对比本房源的单价，一目了然。