房价是房价，产业是产业，从来都没有什么“产业利好房价”的说法，只有“利好房价的产业利好房价”，当你的旁边都是化工区，都是汽车制造厂平房的时候，你这里的房价自然起不来，因为这样的产业，对板块房价百害而无一利。那什么产业更利好房价呢？ 01.人 人，是最大的产业。 本博在《下一个光谷东？#S036》里面曾经说过，人是最大的产业，人要生存，要活动，要赚钱，要日常生活，就会有产业，街边小店，水果店，理发店，商场，菜场，这些都是产业。所以我们很多人看一个板块好不好，会用到“繁华”这个词，繁华就是人多的意思。 武汉CBD是不是高大上？但是繁华吗，不繁华对不对，原因就是人气不足，好在它在市中心地带 CBD不繁华，但是CBD的周边繁华 让CBD的房价和楼市不太可能很难看。人在哪里，产业就在哪里，人在哪里，GDP就在哪里，人在哪里，城市的中心就在哪里。一个板块，如果看起来很高大上，如果没有足够的人气填进去，那也是鬼城。 所以，我们把人放在产业第一的位置，把人，放在利好房价第一的位置。 这是很多“规划类”“资讯类”博主的通病，他们报道产业都已经报道出了职业认知，看到哪里搞一个工厂，哪里搞一个车间，哪里搞了一个平房，都觉得是产业利好，下一秒就是房价暴涨。 如果一个产业带来不了人，那这个产业在楼市角度上来说，就并不是一个“好的产业”，无论这样的产业有多少，对于楼市的带动作用是非常有限的，甚至在多数时候，甚至是要拖房价后腿的。 这里要提出一个概念，我们衡量产业带来人口的时候，并不是指总人口，而是人口密度。举个例子，如果一个产业，有一万亩的办公场地或者工厂，但是带来的人口仅仅有3000人，你不管他是什么大厂，不管他是什么世界五百强，不管他是什么上市公司前五，在我国当前的楼市定价系统下，这种产业对周边房价的促进作用肯定有限，因为不仅不会带来繁华，甚至会稀释人口密度，导致大面积的空旷。 那这里就很有讲究了，我们看光谷的华为研究院和车谷的东风汽车厂，不用去过多分析，直观上很多人就知道，华为研究院这样的产业，更利好房价，你要问为什么，他会说 闭着眼就都知道 其实要解释起来也很简单，那就是华为研究院单位面积的工资收入高一些，这里我们不能去谈GDP或者创造的利润，因为利润是公司的，跟在这里工作的人没有关系，人只有在这个公司工作，拿到工资了，去附近买房，才能影响房价，你公司年年亏损，但是员工各各高薪，你公司年年利润巨大，但是员工都是普通工资，当然是前者更有利于房价。另一个原因，那就是人口密度了，华为研究院和汽车厂都不是高楼大厦，但是华为一个工位一个人，一台电脑就是工作，东风汽车厂，大部分是流水线，机器，单位面积来说，华为人口密度多太多了。所以我们认为，华为研究院这样的，属于 优质产业 平均单位办公面积的工资越高，就越是优质产业。但是在产业蛋糕无法做大甚至还在不断萎缩的今天，每个城市都应该清楚，先解决“有没有”的问题，再考虑“好不好”的问题。所以，有利于房价的，你就不要再看他的平均工资了，就看单位办公面积上的人多不多。你就别管他是干啥的，人多就行。你觉得这个公司虽然人多但是待遇低，但是你有没有想过，一个年轻人的背后，是 六个钱包 那多有爆发力啊！ 02.虚假的繁荣也是繁荣 所以基于此，博主对产业的看法可能跟一些人略有不同，比如武汉有许多的网友被称为“小缅北”的地方，以前有很多搞电话诈骗，所谓金融，炒期货，原油的骗子，最后被端了，现在也都没有了，但是他们所在的办公楼，那是真繁华，虽然我们很反对做这些事情，但是当帽子叔叔让他们一个一个走出写字楼进警车的时候，博主的第一个反应是，这 恐怕不利于稳房价 这样的产业，很明显属于虚假产业，诈骗产业，虽然危害十分巨大，博主非常支持打击，但是客观上来说，他带来的单位人口密度 极高 因为也是一个人一个工位，就行了，一栋写字楼，每个楼层都是一个工位一个人，而且都是年轻人，你不用对他们感到惋惜，也不用看他们一个月拿多少钱，你只用看，这栋写字楼，背后到底有 多少个钱包 有些人总说什么低端产业，产业不分高端低端，只要能吸纳大学生就业，只要人多，那就是利好房价的产业，不用管他是不是原油期货，你看光谷广场，你看看江汉路，哪一个是真的有你们口中的产业的？哪一个是有大公司的？但是架不住人多啊，很多人说这是虚假的繁荣，实际上，虚假的繁荣 也是繁荣 购房者只会看到底是否繁荣，不会去管是真实的，还是虚假的。一个板块，如果你走上大街，人挤人，都走不动，各种店铺到处都是人，那就是繁荣，当然了，这些人，最好是本来就住在这里，在这里工作，而不是专门来这里玩的，所以同等条件下关山大道比光谷广场价格更贵，那就是因为关山大道的人，基本都是附近的居民，在关山大道附近工作，但是光谷广场的人，那就复杂了。 同样的江汉路和天地商圈也是这种情况，江汉路去逛的，大部分人不住在江汉路，更不在附近工作，但是天地商圈基本都是附近工作或者居住的。 这是我们始终认为，武汉三环内和光谷有其价值的原因，你别管它是不是表面上看起来热闹，在现在这样的城市发展日趋放缓的时候，看起来热闹 也很重要 你细数一下武汉那些房价高地，二七滨江，金融街，CBD，汉口新华路，武昌中北路，楚河汉街，中南路，光谷，哪个不是人气常年爆棚，难道这些板块都有很多人认为的“大产业”，有大厂？完全没有。 所以，能带来繁荣，能带来人气的产业，都是好产业，所以从这个角度上来说，医院，各种单位，企业，能提供就业岗位的，全部都是产业，且是好产业。 所以你再回想一下那些人气爆棚的地方，是不是都是各种工作单位聚集，zf，大学，医院，事业单位，这些都是好得不得了的产业，而且是毫无风险的产业，相当于一个城市的 固定资产 或者基本盘，这也是武汉三环内的价值所在。至于说光谷，那是我们熟知的产业，各种大公司，华为，海康威视，高德红外，联影，这当然更是产业。但是我们很多人都不把三环内的那些东西当作产业，只认为光谷，东西湖，汉南有产业，可笑之极。根本原因，还是没搞清楚，到底什么才是产业。什么是产业？人 是最大的产业 其他都是虚无缥缈。 03.真实的冷清就是冷清 武汉之前GDP最高的区是哪一个？是经开区，最近几年才被东湖高新超过，作为两个公认的产业最强的两个区，为什么感觉东湖高新房价高一些，经开区房价始终低一些？ 光谷很多人去过的，但是经开区，就不一定很多人去过了，博主是永远的实践派，实操派，曾经花过很多时间专门去看那些博主没去过的板块，经开区一直到汉南绿地城，博主花了好几周，去踩盘。沿着地铁16号线，一路上，农田，湖泊，野山。即便是靠近三环内，汽车产业聚集的那一片，虽然房子建的多，但是如果你实地去看，就会发现，仍然是 荒无人烟 街道非常冷清，只有大货车在街道穿梭，完全没有光谷人潮涌动的人气，尽管近些年来经开区GDP仍然稳居全武汉第二，但是房价在武汉，属于非常拉跨很低的，这种看起来产业发达，房价却很低的现象，似乎很多人并没有去细想。其实原因，我们在《小鹏能拯救经开楼市吗#S053》一文中解释过，汽车制造产业集中的板块，房价不可能能太高，因为这样的产业，对房价的利好有限，甚至，对房价的支撑 有害 有对房价提升的产业，也有对房价有害的产业，对房价有提升，是因为平均单位面积工资比较高，而对房价有害，是因为有房子的地方，平均单位面积工资低。你看看经开区，是不是在武汉这些区里面，属于平均单位面积工资低的？有的人说，那你咋不看武汉江夏区还有株山，山坡，法泗，舒安这些地方全是农田呢，但是你也必须看到，这些地方 有商品房吗 有所谓的房地产市场吗？所以你们看看大部分的三环外，房价低，没有支撑，几乎是可以通过其冷清感知的，甚至是 肉眼可见的 你说看起来都没人气，看起来就很冷清的一个地方，怎么可能房价贵的起来呢？即便我们把目光聚焦到三环内，四新，古田，后湖，白沙洲，青山确实人气差一些，反映在房价上，就是低一些，究其本质，还是这些板块没有产业没有人。 所以如果你老是纠结古田还是常青花园，那可能在同等条件下，常青花园要好一些，因为即便是三环外，常青花园的人气就是要高一些。同样的，当你总是纠结金融港是三环外，那你就外行了，你去地铁口金融港北站看一看，每天上下班的时候，那个人口规模，那个人气，不可能价格便宜的。 再看看一些小板块，比如花山，丹水池，汉阳西三环，那也是人气不足的，很难支撑其房价，至于说左岭，长江新城起步区，中法新城，青菱之类的，那更是人气荒漠，毫无支撑可言。 博主看行情也讲究亲眼看到的才是真的《市场应该如何预测？#S039》，签合同的人都坐不下了，行情自然就来了，跟很多人关注的宏观没有太大关系。这里也是一样的，你看到冷清，那就是真实的冷清。 04.码农拯救世界 既然人是最大的产业，那么哪种产业人多呢？ 这很难去总结，但是一般来说，写字楼的人很多，因为写字楼楼层很高，且在写字楼办公的，基本上只需要很小的工作空间，而不是需要一个大的车间，他们工作，只需要一个工位。所以写字楼多且不空置的板块，房价往往是比较贵的。 刚才讲到一个平均单位面积工资的概念，平均单位面积工资高，房价就高，平均单位面积工资低，房价就低。那么哪些产业的平均单位面积工资高呢？很显然，是 码农和金融从业者 这也是衡量一个城市产业是否发达的一个指标，互联网企业多不多好不好，金融行业是否发达，这是一个城市产业最先要看的，不信你再去看看那些房价高的城市，是不是如此。 回到武汉，武汉的金融行业肯定是一般的，所以要说产业发展，只能寄希望于互联网企业，然而武汉的互联网企业质量也比较一般，所以实际上武汉的产业做的确实一般，反映到房价上，那是 一点都不冤枉 互联网企业发达的城市，房价不可能低，说实话，二线城市的互联网企业质量，大家谁也别说谁厉害，互相比一比，其实就是 半斤八两 那么在利于房价的产业都差不多的情况下，比什么呢？还是要比产业，还是那句话，人才是最大的产业，当你比来比去，互联网企业质量差不多的时候，你直接去比较 人口数量 所以二线城市就不用比产业了，直接去比人口，谁人口多，谁的发展就强劲，就可持续，所以成都在未来的发展上，已经 优势明显 那关注我们的都是湖北的，武汉的，要在武汉买房，还是更关心武汉一些，产业对房价的支撑上，应用到武汉楼市，该怎么分析呢？ 光谷自然是产业高地，人口密度也高，所以房价一直在武汉表现还是不错的，但是武汉的楼市体系，其实就两个 人口密度+书包 你光有人口密度，没书包，那别人就会慢慢地移走，降低人口密度，你有书包，往往自然就有了人口。这两个因素，往往在三环内，不是非此即彼的关系，而是和合共生的关系，唯一在光谷，人口密度很高，但是好书包还是太少，这几年也有一些进步。 回到我们今天的主题，到底什么产业才利好房价，对于武汉来说，可以大声地喊出来 码农拯救世界 造车不行，生态养殖更不行，4S店不行，工厂和类工厂的产业也不行，只有楼盘也不行，这些都不是利好房价的产业。但是武汉的互联网产业，毕竟有限，那么其他地方呢？除了光谷呢？ 还是要看平均单位面积工资啊，除了光谷，这个平均单位面积工资怎么去看？你就去看大单位好单位聚集的地方，那肯定就是好地方，那也是好产业。从房价角度上来说，湖北省社科院这种单位，一栋房子养几百号人，待遇都还看得过去，那这不是产业是什么？水果湖，江滩，徐东大街附近，都是大单位云集，这也是产业高地。同时也是三环内的价值所在。 从城市发展的角度上来说，或许只有一句话，有人 就有了一切 可是怎么才能有人呢？那些大单位工作岗位数量都是固定的，一切还是需要增加优质民营企业岗位做起，这才是所有城市的发展之根本。 水大文集 （全文完，欢迎转发）