（昨天，我们团队在其它平台的账号上贴出了《2023年报追踪3：大飞机供应商，长线确定性牛股》。有兴趣者请移步前往。） 近期房地产政策频出。主要有4类： 第一，进一步放开限购。西安、成都、杭州放开限购。杭州是经营城市的首创者，就是用卖地收入搞城市建设，城市建设好了推动房价上涨，房价上涨推动地价上涨，地价上涨进一步推动城市建设。这始于杭州。杭州放开限购，表明强二线地产市场也一样冷，需要加温。 再就是北京、深圳也放宽了非核心区限购政策。注意是非核心区。 第二，重点城市加快落实以旧换新政策。全国有超过50个城市都推出了以旧换新政策，办法有三：一是帮卖旧房+卖出后按流程买新房；二是开发商或国资平台收购旧房+售房款购买指定区域新房；三是购新房发给地方补贴。地方这么积极，原因在于利益，那就是救楼市就是救自己。 第三，国家不断推进试点收购开发商手中积压的房地产。一是压价，这个价绝对不是市场价，将会是一个压得很低的价格，估计成本之上，但只有不多的毛利，目的是盘活流动性。二是国家收上来以后，主要有两个用途：或租，或按经济适用房、保障房卖给普通老百姓。 第四，首套房首付比例不低于15%，二套不低于25%，公积金贷款利率降0.25个百分点。 这里讲下我的观点，那就是要隔离经济适用房、保障房和普通商品房，不能把两类房混在一起。如果混在一起，一定引爆金融危机。原因很简单，现在这个价格老百姓不掏钱买，要么不懂，要么认为价格降得不够。但国内房地产整体没有降30%以上的空间，因为新房整体降30%以上，一定引爆二手房，导致银行出问题。但是现在老百姓如果买了经济适用房或保障房，国家的收购价很可能降幅超过30%，一旦老百姓拿到这些保障房、经济适用房，再以自己的成本价为限到市场上卖，那么就会将旧的二手房市场砸爆。所以这两个市场必须隔绝，设置一个期限，比如20年内（或永久）你要卖，只能卖给国家， 国家以成本价回购，再卖给要房的底层百姓。这样市场是市场价，保障房和经济适用房是另外的价格体系。 周一文章《下轮资产大牛市，利好哪些城市人？》讲了一大堆，实际上只有几句话，就是下一轮大牛市，城市家庭资产如何配置？ 下面是周一的原文： 这样的家庭，要有更好的生活，一波资产牛市可让多数城市家庭满血复活。但房地产很难有牛市。局部走强容易，整体走强很难。因此下波大牛市，如果家庭资产只配置在房地产中，且贷款量大，那么即使出一波大牛市，也很难解决他们的问题（每月少付点利息，这个未来可以有），只是房价可能不会再怎么跌，当然在这附近出现局部反弹，那是可以有的。 也就是我们可以通过模拟计算，给您提供不一样的视角。总体来说，家庭资产配置，需要根据大势相机而行。普通人做资产布局，要学会乘势。 以上为引文。懂业务的人，不管做没做过房地产，或者懂财务的人，能够明白内里的逻辑。房地产商每年的销售收入，减去成本，再减去费用，再减去应收账款和其他应收计提，存货跌价计提，固定资产折旧，所得税费，加上利得，加上营业外收-支，再减去少数股东损益之后，那就是净利润。房地产商拿净利润分红，但更为重要的是买地，可是多数时候地价已经涨了。从拿地到卖房，周期一般两年（快的9个月），我们如果把两年后买地的钱替代两年前拿地的钱，将它作为成本，再把两年前的账重算一遍，结果就是地产商没多少利润。 所以，房价的上涨就是刚性的。这是1998年到2021年房地产大牛市已有数据揭示出来的内核。当然，做财务的一定不能这么算，财务原则是当期收入配当期成本，时间必须吻合；但投资看的是长周期，就可以这样看问题。角度一换，很多东西瞬间就清晰了。明白了这点，就知道房价高峰时拿的地，那就是炸药包。 就是我们如果辩证地、多角度看问题，结论往往大不一样。人和人的差别在思维，思维决定了认知，认知决定结果有天壤之别。 前26年，房地产作为载体承接了中国财富的巨大上涨，与此相关的人都挣钱了，好些人发大财了。这很正常。只是下一轮财富大潮，房地产绝不会是主要的载体。因此下一轮资产的上涨，主要不表现为房地产大涨，而是以别的资产上涨为主。这就像前十几年，房地产大涨，别的资产不怎么涨一样。 讲到这里，城市人怎么配置自己的资产，那就很明确了。有一点很清楚，这两年配置资产，不要100%配置在房子里。房子迟早有反弹，降息后您每个月可以少付一两千利息，这些都可以有。但您后面如果重仓房子，您资产大涨几倍的可能性，从面上来说不可能。个别特殊的地方另当别论。当然，把时间拉长，比如10年15年，那则不一定，很多套住的基本可以回来。这是今天要强调的第一层意思。 第二层意思，我前几个月的观点讲得很清楚，这轮房价下跌了3年，那么今明年将进入比较好的可以出手的周期。我这里说的是刚需，非刚需就不谈了。但即使刚需，也不是随便就可以乱买的。千万要做足准备。不做足准备不进场，否则容易吃大亏。有些看似没问题的交易背后一样有陷阱。准备一定要足，技巧一定要有。一通乱买，闹不好您几年的工白打了。毕竟挣钱不容易是吧，房子买不对，损失起来就以十万计。 比如我前期讲过我的一个外甥，在恒大某分公司工作，工资不错，有些积蓄，就准备买恒大给内部员工的现房，后来又想买恒大财富的理财产品，问我，我都给劝住了。他两次成功避开了恒大的坑。一次是运气，两次就不是运气了。买恒大财富理财产品的2020年都被坑了，这个大家都知道。但买恒大现房的内部员工好些被坑了，多数人都找不到缘由。 有人会说，现房还掉坑？什么情况？很简单，他现在的收入跟当初能比吗？他年轻，农村出身，要贷不少吧？这意味着他当初若出手了，现金流一定有问题，现在房子就是银行的了。那么他的首付和几年利息就白付了。这类事不少。 小红书上有个南京网友的文章，看了令人心生悲凉。 人家是1993年的，农村孩子，2020年初买的房，总价310万（跟我周一文章模拟的多像）。90多万首付，贷款200多万，月供最初1万2，后来1万。还了4年款，等额本息，利息付了50万。不满二增值税11万多，二次装修20多万，中介费2万，房子亏88万，222.7万卖掉,一共亏损170万,相当于人生最好的10年全白干了。 文字读完，我好半天喘不过气来。我深知农村孩子的不易。像我初中三年，真的不是人过的日子，几个月前我初三班主任过70岁，我写过初三生活的文章，往事不堪回首。16岁暑假打工搞建筑，小身板儿，100斤一包的水泥从一楼扛上四楼，两腿就一直筛糠，一筛筛一天。工余，就拿出身上的笛子吹会儿。工友问这么累你还吹，我说吹开心了就好。不为别的，人得有个盼头，自己得给自己放松，给自己打气。 选择大于努力，有时选择错了，前面的努力就白废。只是很多人都不明白这个道理，只会跟风，一跟风，就把自己的幸福亲手葬送掉了。他才31岁，后面的人生他只想躺平。真不知道怎么说好。 这世界很多东西都靠不住，自己强大才是真的强大。其他都是浮云。 未来几年A股市场如何走？它深处的逻辑是什么？影响有多大？我前期说，今年是筑大底之年，如何判断市场筑大底？大盘见大底后会运行到什么地方去？今年为什么会有大机会？建议大家读读《对话安民Anmin0001（一）:投资大时代，不要放过那种改变您一生命运的大机会》，那篇文章很长，22000字，还是很费心血的。里面的逻辑讲得非常清楚。对了，有些银行暂停三年期和五年期大额存单。这说明利率在朝着我们预判的方向往下走。这个大趋势的改变，现在您还看不出来，但我们几年前就很清楚的，它未来会深刻地改变中国。它们对中国、中国社会和各行各业都会存在深刻的影响，包括对资本市场，可能过几年，当您回过头去再看，却发现原来如此，原来机会就在我们身边，但是自己曾经很笃定地错过了。我们前期研究了一批公司，里头也许有您感兴趣的品种。您可以移步前去看看。我还是那句话，做好准备，为您的人生翻开新的一页。