文/乐居财经 严明会
一个多月前，瑞安房地产位于上海黄浦区上海新天地社区内的翠湖天地六和开盘日光，108套房源全部售出，总销售额达119.79亿元。10月底，瑞安房地产又与上海奉贤区南桥镇政府签下一个旧改项目。
一边如火如荼的进行项目开发，而另一边，瑞安房地产对其在上海的项目“动起了刀”。重组了项目公司（杨浦中央及创智天地）现有股东之间的投资控股架构，合营企业、上海瑞安投资、光侨及泰隆（均为瑞安房地产附属公司）与宁波基金及杨浦知识创新订立合作协议。
根据协议，上述公司成立有限合伙企业，认缴出资总额约为81.26亿元。其中：合营企业作为普通合伙人及执行事务合伙人以现金出资100万元；上海瑞安投资及宁波基金均为有限合伙人，分别以现金出资38.02亿元及36.54亿元；杨浦知识创新为有限合伙人，以实物出资（即通过向合伙企业转让杨浦中央12.2%股权）及现金出资合共约6.69亿元。
同时，杨浦中央的86.8%股权将由光侨转让予有限合伙企业，代价约为47.06亿元；创智天地的99%股权将由泰隆转让予有限合伙企业，代价约为26.68亿元。
合营企业即“上海添昫创盛企业管理有限公司”，由上海瑞安投资及杨浦知识创新分别拥有66%及34%权益；宁波基金为中国人寿保险股份有限公司的附属公司，由中国人寿拥有约90%的权益；杨浦知识创新由上海市杨浦区国资委全资拥有，其持有杨浦中央13.2%股权。
交易完成后，合营企业、上海瑞安投资、宁波基金及杨浦知识创新将分别拥有有限合伙企业约0.01%、46.79%、44.97%及8.23%的合伙权益，且有限合伙企业将不会成为瑞安房地产的附属公司，其财务业绩将不会于公司财务报表内综合入账；合伙企业和杨浦知识创新将分别持有杨浦中央及创智天地99%和1%的权益，两家项目公司将不再为瑞安房地产的附属公司，其财务业绩将不再于公司财务报表内综合入账。
也就是说，瑞安房地产分别通过合营企业、上海瑞安投资按持股比例出资66万元及38.02亿元，合计38.0266亿元，拥有了合资公司46.8%的权益。通过光侨、泰隆两家附属公司收到对价47.06亿元及26.68亿元，合计73.74亿元。这样一来，瑞安获得了约35.71亿元的差价。
对于这样做的原因，瑞安房地产表示，交易旨在重组项目公司现有股东之间与项目资产相关的投资控股架构，并使公司能够以更有利的商业条款为投资进行再融资，从而提高投资回报。同时，通过将人民币收入与新的境内人民币融资结合，消除外汇风险及错配。
另外，通过成立有限合伙企业及股权转让进行重组，为在有限合伙企业层面获得境内收购贷款创造了机会，其主要目的是完成项目公司的股权转让。
项目公司杨浦中央全称为“上海杨浦中央社区发展有限公司”，拥有上海市杨浦区淞沪路、大学路、伟德路及锦建路多幅土地及物业，包括办公楼、零售商铺及停车位，可出租建筑面积合计为167,507平方米（不包括停车位）。
创智天地全称为“上海创智天地发展有限公司”，拥有上海市杨浦区伟成路、政学路及锦创路多幅土地及物业，包括办公楼、零售商铺、酒店及停车位，可出租建筑面积合计为85,268平方米（不包括停车位）。
创智天地上是瑞安房地产在上海体量庞大的城市更新项目，位于上海市五角场商圈，由上海市杨浦区人民政府联合瑞安房地产打造，总规划开发面积近100万平方米。主要包括创智天地广场、大学路街区、大学路·下壹站、江湾体育中心等多个组成部分，周边环绕着复旦、同济、财大等10余所知名高校和百余所科研院所。
罗康瑞曾经说道：“我对市场短期发展还是比较悲观。企业不能等着政府和外界来救，而是要自救。” 在持续低迷的市场环境中，瑞安选择审慎投资，坚持轻资产策略。
去年年底开始，瑞安房地产时隔六年再卖起了资产。2023年底，瑞安还将上海鸿寿坊项目65%的股权以12.06亿元售予大家保险旗下鸿瑞寿远合伙。该笔交易设置有股权回购条款，利率为8%。也可以理解为是变相的股权质押融资。
今年3月底，瑞安房地产将上海蟠龙天地项目中的酒店物业以1.05亿元售予上海青浦徐泾，出售预期亏损约240万元。卖双方签订了售后租回协议，约定上海青浦徐泾将上述物业在未来14年间出租给瑞安房地产。
将两个优质资产项目相继摆上货架的背后是瑞安房地产日渐趋紧的现金流。瑞安也曾在年报中表明公司存在财务风险，包括流动资金风险，融资风险，违约风险。
虽然在上海市中心手握多个价值不菲的经营性物业，但在如今的市场行情下，瑞安房地产的净利润大幅收缩。
2023年全年，瑞安房地产的营业收入约为97.52亿元，相比于2022年下降37.35%；归母净利润8.1亿元，相比于2022年下降20.74%。实际上，瑞安房地产的归母净利润已经连续两年下滑，2020年还录得了亏损。
今年上半年，瑞安房地产实现营收20.73亿元，同比减少68%；净利润1.83亿元，同比减少80%；公司股东应占溢利7200万元，同比减少88%。
瑞安房地产管理层透露，公司偿债高峰将出现在2025年，届时大约会有86亿元的负债到期，短期内有一定的压力。
截至2024年8月29日，自2021年以来，瑞房已偿还境外债务合共406亿元，其中包括于2024年8月24日到期的4.935亿美元优先票据。
目前，瑞安房地产还有两笔境外债券，分别是2021年6月29日发行的4亿美元债，利率5.5%，期限5年；2020年3月3日发行的4.89亿美元债，利率5.5%，期限5年。
