到2024年中，我国公开上市的公募REITS已达41只，发行规模超过1230亿元人民币。REITS种类包括生态环保、高速公路、能源基础设施、仓储物流、消费基础设施、保障性住房和开发区等几种。2024年REITS进入高速发展期、发行节奏加快，迄今已经发行11只，预计全年发行的REITs数量将创下新高。

REITS投资依然由机构投资者主导，首发配售份额中战略投资者占据绝大部分份额。今年新发的公募REITs，除原始权益人及相关方持有份额外，券商、保险、基金等机构投资者占比达到60%以上。相对的，散户投资REITS的热情有限，持有份额占比较小。

REITS兼具股债双重属性。一般情况下，REITS在二级市场的表现往往也介于股债之间。但由于2023年REITS板块整体调整十分充分，今年REITS的市场表现十分优秀。2024年上半年，REITs指数上涨近10.0%，跑赢了上证、深证、创业板、中债指数等主要股债指数，表现十分优秀。即使在今天大跳水的市场环境中，也有不少REITS顽强地逆势上涨。

分品种看，不同类型REITs的市场表现也出现分化。能源和保租房类REITs今年以来的走势更强一些，目前的估值水平相对较高；而消费基础设施、仓储物流、产业园区REITS受基本面和外部环境的影响走势相对较弱。

REITS最突出的优势在于分红比例高且相对稳定，已上市公募REITS中有几只的年度现金分配率甚至超过10%。总体而言，特许经营权REITS中的能源基础设施、生态环保和高速公路类REITS的现金分派率相对于其它产权类REITS明显更高一些，其内在原因是两类REITS的底层资产属性存在根本差异。特许经营权REITS的经营期限较短，内在价值会随着时间缩短而逐步降低，经营权到期后就不再存在市场价值；但产权类项目经营时限很长，存续期内除获得经营收益外还能够获得资产增值，最终到期时也可以通过市场化交易获得资产处置收益。因此市场对于经营权类REITS往往要求更高的现金分派率而产权类REITs的投资者就可以容忍相对较低的现金分派率。

虽然REITS二级市场表现良好，但成交活跃度却不高。进入2024年，公募REITs板块的成交规模和换手率逐月下降。其主要原因在于REITS基础资产基本面好，经营业绩稳定。在目前风险偏好低、利率下行的大环境下，大部分REITS投资者都有惜售情绪、不愿意减持手中的优质筹码。