一、房地产告别金融属性，回归居住本源

金融属性曾是房地产最耀眼的标签。高杠杆、高周转、高收益，大量资金涌入房市，助推房价一路高歌。投资客大量涌入，全款购房者比比皆是。一度时间，楼市的财富神话甚嚣尘上，购房者对房产增值的预期达到前所未有的高度。

然而，随着调控政策的持续收紧和市场预期的逐步回归理性，"房住不炒"正在从口号走向现实。限购、限贷、限价，一系列从严调控措施正在逐步祛除房地产的金融属性。楼市成交降温，改善性需求占比下降，房地产回归"居者有其屋"的居住属性已然成势。

数据显示，2024年上半年，19家银行中，有14家银行的个人住房贷款余额在减少。其中，国有六大行（工农中建交）个人住房贷款余额均下降，多则减少了1000多亿，仅有邮储银行贷款余额小幅增长。

个人按揭贷款的收缩反映出政策对房地产金融属性的刻意压制。未来，房地产信贷有望回归"三稳"正轨——稳地价、稳房价、稳预期，为实体经济让出更多金融资源。房价上涨预期被抑制，居民杠杆率企稳回落，楼市终将告别过度金融化的时代。

二、市场转向分化，库存去化承压

一个不容忽视的现实是，随着需求端的全面降温，市场正在加速分化。一线城市凭借其深厚的产业根基和强大的人口吸附能力，仍保持着较强的造血功能;但对于那些产业空心化、人口持续流失的三四线城市而言，楼市的过剩之势已不可逆转。

易居研究院近日发布的报告显示，2024年7月全国百城新建商品住宅库存规模为46464万平方米，环比减少1.0%，同比减少3.5%。

7月份全国100个城市新建商品住宅库存面积按一、二、三四线城市分类，分别为3518万平方米、23553万平方米和21393万平方米，环比增速分别为-1.5%、-0.9%和-1.1%，同比增速分别为9.2%、-5.1%和-3.6%。

库存的快速累积给房企资金周转带来严峻考验。

此外，从城市排序来看，7月份全国100个城市有44个城市去化周期超过36个月，有33个城市位于18-36个月区间，剩下的23个城市去化周期低于18个月。

楼市"金九银十"的传统旺季不再，降价促销、抢收抢结的场景频频上演。

而被库存困扰的，不仅仅是房企。那些一腔热血奔赴三四线城市，购置了一两套房产的投资客们，也正承受着资产贬值的巨大压力。在居住属性占主导的市场环境下，他们手中的房子难觅下家，即便愿意降价求售，也往往因当地市场的疲软而事倍功半。如何盘活存量资产，加快资金回笼，将是整个房地产生态链上的共同课题。

三、租赁崛起在即，先租后买或成趋势

政府主导的保障性租赁项目也在如火如荼地推进。北京、上海、广州、深圳等一线城市均提出了未来5年新增百万套保租房的宏伟目标。这些公租房不仅租金低廉，而且在教育、医疗等公共服务方面与商品房享有同等权利。"租购同权"的理念正在从概念走向现实。

长期以来，在"居者有其屋"的传统观念影响下，国人对租房有着某种心理抵触。但随着住房市场化程度的不断提高，以及城市化进程带来的人口流动加剧，越来越多人开始接受长期租房的生活方式。尤其是对那些暂时无力购房的青年群体而言，"先租后买"无疑是一个现实而务实的选择。一个健康成熟的住房体系，必然是租购并举，双轮驱动。大力发展租赁市场，不仅有利于化解当前的库存压力，更有助于构建可持续的住有所居格局。

阵痛过后，必将重生。尽管短期内房地产业仍难言乐观，但放眼未来，其作为国民经济支柱产业的地位难以撼动。正如易居研究院智库中心研究总监严跃进所言:"房地产下行周期有利于行业优胜劣汰，唯有变革，方能涅槃。"

面对变局，我们要拥抱变革。以"三稳"为基调，平抑非理性需求;以"双轮驱动"为引擎，提振住房消费;以产城融合为路径，走高质量发展之路。唯此，房地产业方可重焕生机，为中国经济注入不竭动力。