上海二手房库存每天都在暴增中

从2021年8月的9.5万套

到2022年11月突破15万套

再到2023年7月突破20万套

持续至今高位……

哪怕3月份上海二手房迎来小阳春，成交量高达1.8万套！但是在巨量的二手房库存下，房东想要卖出去一套房子难度依旧很大。

4月的数据有点特殊，连续挂牌的房源虽然减少了，但是降价的套数是反升的，而且套数还创新高，多达2.7W套之多。

像上海这种发展时间比较早的大城市，市中心存在上百万套三四十年以上老破小，普陀的老破小现在已经被砸到2015年的价格。

即便如此，房东依旧是不计一切办法降价出逃，但无奈总有人愿意出比你低的价格。二十年房产神话被打破，只用了三年时间。

01.

房价究竟下跌了多少

自2021年以来，一线城市房价先后见顶下跌。从下跌的时长、跌幅、下跌的绝对值看，这一波调整期都是空前的，远超2008年全球金融危机时期。

分城市看：

北京累计下跌20%，跌回2016年12月；

上海累计下跌22.8%，跌回2016年7月；

广州累计下跌21%，跌回2017年11月；

深圳累计下跌34.6%，价格跌回2016年9月。

从四大一线城市来看，除了深圳跌幅接近35%以外，北上广三个城市的跌幅在20%出头，相对来说好一些。

02

国外投行预测

最近，美国投行高盛预测

中国房价见底时间，参考美国还要3年，参考日本的话还要17年。

高盛的预测结论主要来自，中美日三国房价走势曲线比较。

美国房价周期是 2006年-2020年

日本1991年-2018年

中国房价是从2021年9月开始的。

我们先看美国的曲线

从2006年第一季度的高点开始下滑，见底用了5年，然后，筑底花了1年时间，反弹又用了8年，到2020年再回到高点，合计用了14年时间。

我们再看日本的情况

从1991年第一季度的高点开始下滑，见底用了19年，然后，筑底花了3年时间，反弹用了6年时间，到2019年第一季度重回高点时，合计用了28年。

结论：中国楼市最高点是2021年第三季度，大概率重复美国的走势，会在2027年触底。

高盛逻辑没问题，结论错误，中国楼市见底模式会与美国更类似。

在高盛房价走势图上加了几条辅助线：18年底、19年初产生了一个价格的顶部，当时中国房价指数是：98，中国房价指数最新值：83，从2021年3季度开始算已经跌了17%，美国房价指数回调的底线：72，代表美国房价指数累计下跌了28%。用高盛的逻辑，从回调幅度和回调时间两个维度来看中国楼市的触底时间。

完全按照高盛房价指数的数据，中国楼市还需要再跌1-72/83=13%才能触底，按照中国楼市现在的下跌速度不到1年就可以跌这么多，也就是说完全按照高盛的数据和逻辑，中国楼市将会在2024年底、2025年初触底。

03.

现阶段，上海楼市处于什么位置，价格是否筑底？

评价市场好不好，在业内有一个重要的指标，那就是「库存周期」。库存周期越短，说明房子销售越火爆；库存周期越长，说明房子滞销、卖不出去。

根据历史经验，新房库存周期在6个月左右属于火爆行情，超过10个月说明开始滞销；

根据克而瑞2023年6月份的全国月报，全国30个典型城市里面包含了四个一线城市、强二线城市（也包含弱二）和部分重点的三线城市，全国各个城市的头牌都在里面，上海的新房去化周期为6.6个月，所以说，去年6月之前上海的新房市场还是可以的。

而根据小编整理的数据：2024年2月，上海新房库存周期已经突破13个月，是过去3年平均数的2.2倍，新房处于滞销阶段。

至于二手市场方面。虽然3月的成交量创近一年来新高，但到了4月，降价房源量创新高。

截止4月1日挂牌数据中，我们找到了83818套3月1日挂牌房源，其中27324套房源降价，全市整体降幅1.55%

4月的数据有点特殊，连续挂牌的房源虽然减少了，但是降价的套数是反升的，而且套数还创新高，多达2.7W套之多。

除了降价的数量，我们也来看下降价的幅度。从2023年末开始，降幅超过10%的房源开始变多。在占比方面，降幅在5%以下的房源占比逐渐减少，降幅较多的房源占比越来越多。

『上海各区降幅超10%的房源』

*文中数据采用链家挂牌数据；仅供参考。

*文中数据时间区间2024.3.1-4.1