永泰西里小区大门

有人说北京的房价没降，称北京房价降的人都是在唱衰楼市。要么是买不起房的人，要么是用心不良。

在此不进行争论，我只介绍事实。

去年以来，我一直在关注北京的楼市，重点关注海淀区清河商圈的二手房。

永泰西里小区

清河商圈永泰西里社区有一套房，2023年3月以506万成交，均价8.35万元/平方米。

该套房是两居室，面积60.57平方米，板楼，2/6层，南北通透。客厅和卫生间是暗厅，两个卧室和厨房是明厅。

2024年1月13日（大年初六），该套房的上边3/6层，邻居家的房子也卖了，成交价419.5万元，均价6.93万元/平方米。

同一个小区，同一幢楼，同一个单元，同样的户型，一个是二层、一个是三层。

2024年1月比2023年3月少卖86.5万元，下跌17.09%。

在同一天，该幢楼的一套顶层（六层）小三居，面积60平方米，370万元成交，均价6.16万元/平方米。

这样的顶层，在2023年二三月份，都能卖到7.5万元/平方米上下。

永泰西里还有一套小三居，核心楼层3/6层，面积69.78平方米，除了卫生间是暗厅，其他都是明厅。南北通透，方方正正。

该套房2023年10月7日挂牌，当时挂牌价580万，均价8.31万元/平方米。

不到半年时间，该套房挂牌价降了三次，现在挂牌518万。中介说500万有可能成交，但是没有人愿意接手。

永泰西里小区六层板楼

永泰西里小区的房子，都是六层板楼。大都在1996年—1998年建成，到2024年房龄都在二十六到二十八年。

永泰西里小区有对应的幼儿园、小学、中学。附近有多个超市，离8号线永泰庄地铁口500米左右，干什么还都比较方便。

永泰西里的房子，顶层的最不好卖。同样的户型，同样的面积，要比其他楼层每平方便宜8000—10000元。

说永泰西里房子没降价，也有，确实有。

比如也是一套三层的小三居，方方正正的。除了卫生间是暗厅，其他都是明厅。面积60.31平方，精装修，在永泰西里算是优质房源。

该套房2023年2月9日挂网，挂牌价660万元，到现在也没有调价，还是660万，均价9.52万元/平方米。

进入2024年，永泰西里的优质房源，已成交销售的，成交价也都突破了7万元/平方米的下线。

该套房还坚持9.52万元/平方米的房价，不知房主是不是真想卖。

永泰西里小区

可能感觉房主没有卖房的诚意，贝壳网已经把该套房下架，但我爱我家官网还没下架。

房源上架挂网又不收费，房主又不用出钱，挂就挂吧，卖不了也不损失啥。

看房地产形势，不能只看挂牌价，挂牌价没有实际参考意义。

同样在永泰西里小区，有挂牌价9.52万元/平方米的，有挂牌价7.82万元/平方米的，有挂牌价5.71万元/平方米的。

最高挂牌价与最低挂牌相差3.81万元/平方米，这没有什么参考价值。

所以，要想了解北京二手房市场的真实情况，只能看实际成交价。

现在的房地产市场，不是谁炒，就能炒上去的；也不是谁想唱衰，就能唱衰的！

我们都应该真实的、理性的看待房地产市场的变化，根据自己的情况做出合理的判断！