房产租赁中介费用到底由谁支付，支付多少，一直是人们关注的焦点。中介服务费看似明码标价，但存在着讨论的空间，它是公开的，也是秘密的。

从表面上看，中介费费率由中介公司自己决定，但实际上，中介费受不同城市、地区、中介品牌、市场交易惯例、供求关系等因素的影响，是动静结合、多方博弈的结果。

谁拥有定价的权利？

相关行业专家表示：“目前从全国范围来看，中介收费是市场调节的。截至2014年，全国房地产中介服务收费，实行政府统一定价。不管成交的租期长短，房屋租赁代理收费从半月到一月份的租期内收取。对购买和出售的住房，其价格按总成交价格的0.5%-2.5%收取，最高不超过成交价格的3%。

2014年，《关于放开房地产中介服务收费管理和下放房地产中介服务收费管理的通知》发布，将中介服务的定价权下放到省级。2016年，各省逐步放开房地产中介服务收费，实行市场调节，即由企业自主定价。

据专家介绍，不同的企业、不同的行业具有不同的定价策略，经纪服务收费大体上受三个方面的影响：一是当地的交易服务惯例，二是当地的市场是卖方还是买方，另外，中介公司的规模、市场占有率等也决定了其定价策略。

若由行业惯例来确定相对固定的中介费费率，则市场的变化是中介费变动的重要原因。

专家表示，从单边到双向收费，有增加市场活跃度和交易量的考虑。一旦二手房进入买方市场，在房屋交易中，买家就有更大的话语权。此时中介再向买主收费，就比较困难了。，居间中介服务模式下，向话语权较弱的当事人收取中介服务费是一种普遍的做法，既能收到，又有利于房屋的流通与交易。

而且，在上海这样的卖方市场，向卖方收取中介费用，明显困难。上海市一位房产中介人士称，上海在2018年开始实行双边收费模式，但多数情况下还是由买家来承担。

多重博弈的结果。

理论定价，在实际成交时，对中介费定价的影响是非常有限的。无论中介机构如何调整单边或双边收费规则，也只会在短期有效，市场在短暂挣扎之后，最终还是由弱势方来买单。

不同城市、甚至同一城市的不同地区，都可以反映出供需关系的决定作用。

而且具体到每个中介和每笔交易，中介费用的数额又落在买方和中介的博弈中。选多了，中介商竞争激烈，成为买家谈判的筹码。

相关专家表示，将根据客户的个人情况，给予不同程度的优惠和折扣。大型的中介机构都有自己的底价，南昌规定中介机构每套收费1元，最低1.5%，如果低于底价，剩余部分由中介机构自己补上，所以一般会“守住底价”。“底价以上才能谈，如果一套房子，多个中介机构都有，那么中介费用谈得比较多，因为客户的选择权比较大。”南昌的一位中介人士介绍。

值得一提的是，在一些市场高度集中的城市，普通百姓在购买和销售住房方面的选择可能越来越少。因为交易首先考虑的是房源，其次才是中介费用。

据悉，在武汉和成都，单是一个中介品牌的份额就可能高达60%-70%，这让购房者失去了购买的选择权。

中介费被谁分走了？

行业相关人士表示，每笔佣金中，贝壳从平台中抽取14%分成后，30%将分配给房屋登记人、维护人、实勘人等6个角色，每个角色5分左右，其余角色归门店和售房经纪人。各商店的规定各不相同，销售经纪人的分成在30%-60%不等。

若涉及跨品牌合作，参与分割的角色可能更多。中介费通常分为4份分给经纪人，而跨品牌合作多则可能有10个角色参与分成。

它不同于国际惯例。美国的中介费分成两份就行，而中国的中介费可以分成十份。中国采用双边代理制度，即中国的经纪人受委托买卖双方的委托，而国际上通常采用单边代理制度，房地产经纪人受委托买卖双方均有责任，但只有一方有责任。在美国，买卖双方的代理人只要撮合交易，各自守着自己的利益就可以了，而中国的代理人要代表双方谈判，立场很难确定。

不过，专家认为，中国的中介模式仍有需要改进的地方：在美国进行房地产交易时，保险公司提供的产权保险可以覆盖交易中的所有风险。在中国，只有这类业务可以进入监管账户，愿意这样做的客户只有20%左右。也就是说，一旦发生重大损失，只能由中介机构先行托底。

目前市场上的收费标准存在着合理性。若要图个安心，最大限度地规避风险，那就选费率较高的大中介费，若自己愿意耐心把整个交易梳理清楚，也愿意承担风险，那就选小型中介费，的确能省钱。它是一个自由的市场选择过程。