将来的郑州,只有两类开发商能活得很好:
一是各种央国企。
二是小而美的房企,以本土为主。
别说我狭隘,或者排外,你只要看看现在的趋势就知道了,看现在都有谁在拿地?城投为主,左手倒右手,那以后呢?
你可以看看郑州航空港区,今年目前卖得好的兴港永威观樾、南樾。兴港(后更名航空港投资集团)是国企,是土地方;永威是民企,是代建方。
两者合作开发,既解决了老百姓担心对交房的信心问题,又能让永威充分发挥开发创作能力,珠联璧合,相得益彰!
▲兴港永威南樾四期
当然,这并不是很好的例子。
好的例子是,之前郑州城改,啃硬骨头的以本土房企为主,那是直接将自己绑定郑州发展了,正商最为典型。
其他房企也不少,康桥在须水、振兴在管城、亚星在二七、豫发在港区,以及美盛教育港湾、裕华城、瀚宇天悦城等等。
选择这种开发模式的房企没有退路,加上这几年房地产行业下行,已经严重透支了本土房企的实力。
今后再有硬骨头也只能交给央国企了,比如金茂尖岗水库项目、华润电厂项目,之前兴港在港区的比亚迪三期,以及保利在金水北开发的杓袁、刘庄、柳林连片改造项目等。
这些,都是真正融入了郑州发展,做出了实打实的贡献。
然而,从企业性质来看,央企是王子、国企是贵公子、外来优秀民企是富公子,那本土房企是什么,穷孩子?
因此,没必要为央企、国企和外来优秀民企担心,需要担心的是郑州本土房企。
这是我昨天参观裕华的几个楼盘时想到的。
1
裕华,本土房企,名不见经传,尽管已经23年。
然而,很有本土特色,就像河南人,待人热忱,做事厚道,但不会讲故事,不会营销包装自己,也有缺点,不完美,但确实很实在,有时候甚至让人觉得太实在了!
这是我对裕华为代表的本土房企的印象。
哪怕是在产品上有了极大提升的永威、康桥、建业,其实骨子里并没有改变这一点,何况他们毕竟是极少数。
当然,眼下的环境,尤其是出险的房企,努力挣扎求生的年代,你感觉不到他的“实在”,也是正常,但之前他们的贡献却是真实存在。
裕华与他们不同,才23岁,还处于上升阶段,甚至可以理解为起步期,因此你在他们的楼盘上能看出一些暂时不够成熟的地方!
这是昨天参观学习的第一个项目:裕华会园,位于江山路与滨河路交会处。
周边区位、交通是这样的。
我现在看盘少了,因为很难看出亮点,反而是毛病一看一大堆,而我又爱说话,这点不好!
然而,我到裕华会园后挺意外的:
一是看施工细节;
二是看景观绿化;
三是看外立面;
四是看户型。
不知道这个户型还有没有房源,但我觉得挺经典的,四叶草户型,三开间朝南,大阳台。
尽管走马观花看的肤浅,总体下来,亮点不少,也有一些地方能让人感觉到背后的博弈和拧巴,但更多的是,你能感觉到开发商很努力!
但我更想说的是,春节前交房了,而且还有一批房源:现房!
能卖现房的开发商,我认为都很有实力,最起码短期内不差钱,不然早就促销完了。
另外,本土房企的亚星、普罗、永威,都有一些现房或者准现房销售了!因此:
我认为郑州不用改现房销售试点了,直接开始过度吧!
如果有开发商不适应,那是他自己的问题。
说个题外话,2023年第一季度,卖最好的是普罗理想国,真的挺意外。
大盘开发,做好配套,负起责任,活该卖得好!
2
第二个项目是产业园,裕华高新动力谷:
高新动力谷,位于高新新城核心区域,科学大道与创新大道交会处南150米。总占地约170亩,总建筑面积23万㎡,致力于服务优质制造企业及总部经济企业,主要产品为“高标准厂房+高品质独栋”,重点导入电子信息、传感设备、生物医疗、精密仪器、检验检测、产研机构等高新技术产业及新兴战略产业。
上面是效果图,实景也在逐步呈现。我昨天去了之后,顺手拍了一张实景。
真是没有想到,裕华竟然还做了产业园。
其实产业园是好的赛道,只是被本土房企忽略了。今后我认为有很多机会,毕竟要发展实体经济,而产业园是实体经济的最好载体,尤其是针对中小微企业来说。
裕华这个产业园,给我的感觉像是定向开发,不用发愁招商和销售,因为绝大多数开始之前都解决了!
在我看来,这种产业园,最可怕的是政策多变,前后矛盾,摇摆不定,比如一会儿M0,一会儿M1……当下的环境,难免让人不怀疑想卖地,卖高价!总之,土地财政在作祟。
在此建议,为了更好地服务实体经济,郑州降低各类产业用地挂牌价格。
如果从长远发展来看,这是放水养鱼,因此带来的就业、税收效益更为可观。
然而,现在是涵养税源的阶段,可一个土地成本,就能够让多少产业、企业望而却步!
尽管现在有一些政策出台,但我认为存在力度不够、精准不够、落实不够的问题,不如从根本上解决。
另外,现在是郑州房地产行业纾困阶段,不妨出台一系列产业支持政策:
在引进、发展、振兴实体经济的同时,支持房企(尤其是本土开发商),从而一举多得,达到纾困的目标。
3
第三盘是裕华城。
很感慨,不知道是第几次去看这个盘了,但记得营销总至少换了三次了,都是朋友,都很有能力,但这几年的环境使然,让人感慨!
我没想到的是,裕华城一期已经是准现房了,印象是明年上半年交付,具体时间记不太准了。
裕华承建的伊河路小学西校区,就在一期对门,已经做过地勘开始文勘,近期将举办动工仪式。
这里我想说3点:
1.配套学校最好让开发商做,按照标准和要求建好移交给政府,这是效率最高也最靠谱的。
近几年郑州楼盘因为学校维权,主要原因并不在开发商,此类例子不少。
2.建议今后土地出让做好地勘、文勘。
如果摘地后,土地款也交了,文堪弄出来个王爷的墓,你说不是坑死开发商吗?你又不给人退钱!
3.伊河路小学开学后,裕华城必定涨价。
▲伊河路小学西校区即将动工
当然,双地铁、医院、商业等都有,没啥说的,不然销讲一般,可没意思。吸引我的地方有两点:
一是裕华城5600亩,他们总部也搬过来,能感觉到长期开发做大盘,这类地块其实对刚需特别友好,性价比特别高,各类风险也没那么高!
二是从裕华会园,到裕华城,发现他们的户型设计真的不错,能力很在线。你看看裕华城的两个户型。
为什么反复说户型呢?因为户型是产品设计主最为核心的东西。
4
第四盘是迎宾路3号。印象是开发有10年了,但我没想到竟然还有房子!
旁边是三所,黄河迎宾馆,国家领导人来郑州下榻的地方,可见这个区域先天就有做别墅的基因。事实上确实如此,这里是郑州最大,也是最好的别墅区。
因为是豪宅,我又是走马观花,了解不深,就不具体写了,随手拍的照片可以感受一下:
这是进大门之后的路,两边是82棵香樟树。
走进来之后,景观绿化是这样的。
当然,这些都是主干道,也有一些小道,是这样的。
别墅长得是这样的。
还有这样的。
洋房是这样的。
如果单纯从居住上来说,我认为,这里比北龙湖要好!
听我拿这个楼盘和北龙湖比较,他们负责人则告诉我:
北龙湖住的是老板,迎宾路3号住的是企业家!
我问他有没有便宜一些的房子,他告诉我有洋房,非常便宜。
去看了之后我目瞪狗呆,他所谓的洋房,在别的地方,名字叫“叠拼”。
而且,是真的洋房,最便宜的800万一套。我当时瞬间顿悟:
我和企业家的距离,只有一个800万!
我写这个文章时,郑在说房粉丝群有人问:
如果你有足够的钱,是选择北龙湖,还是迎宾路3号?
我没有回复,这叫什么问题呢!小孩子才做选择,成年人向来既要又要还要……
如果我有足够的钱,那就住在迎宾路3号,去北龙湖买一套大点的房子做个会所,请个厨师,朋友们聚会用,多好啊!
这才是生活。
结
之所以写裕华这么多,是因为从他身上你能发现本土房企的几乎全部特色,而且他不像建业、正商、康桥、永威那些前年风头尽出现在却很难的开发商。但从这里你也能看到:
1.将自身融入郑州的发展,荣辱与共。
2.能守住底线,保证交房。比如裕华会园。
3.有所追求,努力做更好的产品和服务。比如迎宾路3号。
4.力求做得更多,同时也为自己探索出路。比如裕华高新动力谷。
然而,尽管很努力,很上进,但实力毕竟在那儿,何况还很实在,也就导致不会包装自己,甚至还会有一些明显的缺点或不足。
对于买房人来说,就像自家媳妇儿,说她实在,不浪漫,没情调,不会打扮,甚至有时候睡觉打呼噜……但她却是陪你踏实过日子的人!
自家媳妇儿,理应让她活得更好一些!否则,最终难过的还是你。
如果需求有很大缺口怎么做都可以,问题是有吗
把该分的房子给人家