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现在南京新房市场里，8位数的豪宅非常多，品质也是一个比一个卷。然而这些豪宅楼盘都属于第三代住宅的范式，他们在这个层面基本都卷到头了。为了体现差异化，南京个别楼盘，开辟出新的战线，接下来要做第四代住宅。目前已经确定的第四代住宅的楼盘，只有两个。一个是河西万达广场边上的招商G01地块，另一个是位于徐庄软件园的中北金基G02地块。招商G01率先公布了规划，中北金基G02还需要一些时间。这就意味着这几年国内新刮起的第四代住宅风潮，终于到南京来了。之前写了一篇文章，把这段时间研究学习第四代住宅的心得做了一个分享。F哥总结出第四代住宅的两个最大特点：

1、空中花园2、超高得房率这个是大多数第四代住宅的显著特点。由于国内在这方面并没有全国性的设计规范标准，所以基本上做到这两点就可以说自己是第四代住宅。

第四代住宅很抓人眼球，不过目前很多城市都没有开始做。主要原因就是很多城市的民用建筑设计规范并不支持这样的产品。而按照南京之前的设计规范，想要做第四代住宅也是不容易的。据说招商G01反反复复和规划部门沟通，设计方案反复修改，做了十来个方案之后，才获得通过。如果后面的项目都要走这个过程的话，那么第四代住宅很难在南京普及开来。不过就在前几天，南京市规划和自然资源局正式发布了一份文件《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》。

虽然文件里没有出现“第四代住宅”的字眼，但是其中关于挑空平台的设计规范，就非常有利于开发商去做第四代住宅。

这个挑空平台就是用来做空中花园的空间。规划部门现在已经明确了空中花园的设计规范要求，开发商只需要按照规划要求，就能设计出每家每户的空中花园。那么之前的老项目怎么办？文件也想到了这一点：

之前的项目，没拿到建设工程规划许可证的，都可以按这份文件执行。拿到工程规划许可证，但是没有领取销售许可的，也可以按照文件，在今年年底之前，申请变更。这样一来，不仅后面拍的地可以做第四代住宅，之前的项目也可以调整设计，往第四代住宅去靠。只要开发商想，很多项目都可以做第四代住宅。有了这份文件，南京可以正式进入第四代住宅的时代。

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南京这份规划新文件，不仅仅是规范了挑空平台空中花园的设计，还把整个新房的品质向上拔高了很多。第一条规定，把设备用房、楼电梯间、水平投影面积之和不超过屋面面积八分之一就可以不计入容积率。

这样一来，住宅的得房率可以进一步提升。并且一楼的架空层不计入容积率的条件也做了优化。

第二条的规定，对楼栋入户门厅、起居厅和餐厅的层高做了优化。

单元入户大堂可以做到层高7.2米，那是相当气派了。

至于房子里的客厅和餐厅，层高也可以做到7.2米。

这个层高非常高。

之前专门写过文章，层高对居住的舒适度影响很大。

低层高很压抑，高层高就很舒服。现在主流的豪宅层高在3.3米到3.5米之间。

然后后面只要套内有120平米，就可以做7.2米的层高。

这个要求比起去年是大大的放松。

去年的设计规范要求套内200平米才可以做这样的挑高客厅。

目前河西有一个楼盘就做了这样的挑高客厅。这个月小范围公开了，6.6米的层高，视觉效果非常棒。

去看过的人对这么高的客厅都是赞不绝口。当时的要求是套内面积200平米才能做，能达到这个标准的都是大平层。本以为这个设计是杀手锏，结果还没有上市销售，相关的设计门槛要求迅速下降，套内面积有120平米的户型都可以这么造。按照这个标准，未来140平米左右户型，得房率高的话也都能做7.2米的挑高客厅。现在想拥有这个挑高客厅，需要2000万。而将来几百万就可以买到。又被背刺了一回，开发商哭笑不得。这两年南京的设计规范优化速度非常快，快到开发商的设计部门都跟不上节奏了。对购房者来说，花同样的钱能买到更好的产品、花更少的钱买到更先进的设计，当然是好事。但是对于房子还没有卖完，甚至还没有上市的楼盘来说，后面的地块容积率不断下调，设计规范也是越来越宽松。后面上市的楼盘，产品设计肯定会更好，面临即将被后浪卷掉的局面，现在的前浪们，那肯定是郁闷的。

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