就在昨天，随着国庆假期余温的消散，苏州迎来了假期后的首场土拍。

吴中城南一别墅地块被南通市鸿远置业有限公司竞得，总价约11亿，成交楼面价21698元/㎡。

罕见的是，这个地块是溢价成交，溢价率0.46%。

的确，土拍中出现溢价实属久违了。

态度君顺势盘了下接下来的土拍，发现10月还有9个地块待拍。

并且容积率都在1-1.3之间，不出意外的话，大概率未来都或多或少含有别墅产品。

而当进一步对苏州已入市和待入市的墅类项目汇总整理时，我们终于有个实感：

苏州别墅市场正迎来前所未有的大爆发。

17个墅类项目已入市

相城、吴江成主战场

据不完全统计，苏州目前共计17个墅类项目在售，园区1个，新区2个，相城区和吴江区各7个，姑苏区暂时缺席。

显而易见，目前墅类项目的两个主战场分别在相城区和吴江区。

相城区作为今年的别墅供应大户，其7个项目分布于黄桥、渭塘、元和、太平等多个板块。

这些板块凭借优越的自然生态资源，满足了高端改善型居住的需求。

尤为值得关注的是，绿城紫薇花开、忆丰园及四季听澜三个项目的容积率均低至1.05，展现了极高的居住舒适度。

▲虎丘湿地公园丨图源相城文体旅

再看吴江区，其7个别墅项目均集中于吴江太湖新城板块 。

除阅湖之星为纯叠墅外，其余项目多为洋房与叠墅的组合。

值得一提的是，蓝城在吴江太湖新城的项目布局颇广，7个别墅项目中即有3个出自蓝城之手。

目前该区域内的绿城·桃源里，成为吴江新房价格天花板，备案均价超过5万/㎡，其中37套合院的取证均价更是高达59128.87元/㎡，总价起步即为千万级别。

▲吴江太湖新城丨态度君实拍

此外，园区绿城玫瑰园正在验资（洋房验资金额500万！联排、合院验资1000万），狮山绿城·逸庐一期产品也几乎售罄。

13个墅类项目待入市

苏州六区雨露均沾

除了已入市的17个墅类项目之外，接下来还有13个墅类项目。（凭容积率推测，以地块实际规划为主）

13个墅类项目分布在苏州六大区，园区1，新区2，姑苏1，相城6，吴中2，吴江1。

园区继绿城玫瑰园之后，荣域花园西地块也被抬上来了，该地块不久前被星河控股拿下，容积率低至1-1.02，成交楼面价5.8万/㎡。

新区金新城狮山地块，容积率1-1.3，就在日本人学校旁，金狮印象苑附近。

姑苏区此次也罕见进入别墅战场，苏州名城Z08号地块，容积率1.2，位于金门板块，属于石路商圈，生活配套丰富，未来或将打造纯洋房产品。

吴中区城南苏地2024-WG-Z17号地块，也就是昨天刚拍的这块地，容积率低至1-1.02，为近十年吴中最低，或将成为接下来吴中新房价格的天花板。

此外，相城区的元和和黄桥也各有1个待入市项目容积率低至1.01，或将迎来市场久违的独栋，可以期待一下。

到底有哪些墅类项目

值得被看好？

▋建发檀府

建发·檀府位于相城区黄桥街道，虎丘湿地公园板块，自入市以来，多次蝉联苏州商品住宅成交套数第一。

▲图源建发房产丨苏州

项目规划6F洋房+4-6F叠墅产品，毛坯交付，采用创新设计，打造斜面屋顶，以极简手法保留中式元素，为禅境中式蕴添精粹的东方神韵。

▲项目效果图

建发·檀府在户型空间创新上，更是花费了大量的时间与精力。

建面约173㎡下叠：整个空间南北通透，采光充足，二层,深究居住者的生活习性，贴心三房的设计，最大化满足住房者居住需求的同时，又完美兼顾了生活的舒适感。

▲项目户型图

建面约152㎡中叠：四个卧室均朝南、南北双露台、视野开阔，多功能区域合理分布，高效的利用率大大提升了生活品质。

▲项目户型图

建面约143㎡平墅：南向约18.9米面宽，可改造性更强，满足家庭各种居住需求。

▲项目户型图

▋五潨泾锦园&五潨泾澄院

五潨泾锦院和五潨泾澄院位于相城元和板块，由本土国企相高新控股倾力打造。

▲项目鸟瞰图

交通上：板块内春申湖快速路、华元路、阳澄湖中路、济学路等多条主干道，驱车可快速通达全城；还有不久前运营的轨交8号线，公共交通出行也很便捷。

教育上：南京师范大学苏州阳澄湾实验学校预计年内开工，板块内还有苏州大学（阳澄湖校区）、苏州幼儿师范高等专科学校、相城中专、陆慕高级中学（济学路）、启迪幼儿园等学校。

商业上：周边还有天虹、王府井MALL、龙湖相城天街等商业资源，满足业主购物需求。

▲项目区位图

其中，五潨泾锦院产品为16栋5F叠加和5栋8F洋房，叠加户型建面约265-295㎡，洋房建面约161-186㎡滨水洋房。

而五潨泾澄院则由10栋5F叠加和1栋商业组成，为纯叠加社区，且该地块呈半岛状，两面临河。

▲项目鸟瞰图

目前，五潨泾澄院公示了上叠与下叠两类产品，建面约265-354㎡，户型图如下：

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▋蓝城垂虹桃花源

蓝城垂虹桃花源由吴江城投携手蓝城打造，作为苏州桃花源之后的第二座桃花源，由苏州桃花源原班团队匠造，邀请香山帮御用古建团队、苏桃核心景观区营造团队、杭州江南里景观总设计师、绿城中国十大金牌讲师、蓝城风景园林院院长丁自峰团队...堪称顶配。

▲项目效果图

项目合院容积率仅0.65，打造3席藏品独栋、16席藏品双拼、27席藏品合院，仅共46席。

根据规划，项目3席藏品独栋枕水而建，地上建面约450㎡；

16栋藏品双拼以中央景轴串联，地上建面约340-360㎡；

27席藏品合院似珍珠散落，地上建面约250-310㎡。

产品内部以中式合院住宅的形式，通过建筑、连廊等把空间围合，将假山、水景、植物引入其中，让宅与院融合一体...一宅七院，一院一家，稀缺至极。

▲项目效果图

不仅业态稀缺，据悉垂虹桃花源在选材上摈弃了当代大多数中式产品用铝替代替木质的做法，而是真正传承中式园林建筑取材和香山帮技艺技法。

▲项目效果图

目前项目盛家厍玉空间一楼的城市展厅已经公开，感兴趣的小伙伴可以去现场了解哦~

▋绿城桃源里

绿城桃源里项目以约1.05的超低容积率，精心雕琢了47座中式合院与8栋宋风叠加，不仅是对苏州层峯的致敬，更是对东方美学的深刻诠释。

▲项目鸟瞰图

为了营造这座桃源，绿城桃源里团队遍访古籍，踏遍名园，从拙政园的精巧、网师园的雅致到狮子林的深邃中汲取灵感，更以“吴门四家”仇英大青绿山水《桃源图卷》为蓝本，将山水之美、园林之韵融入每一砖一瓦之中。

▲项目效果图

青瓦飞檐、坡面屋顶、雕花窗棂，这些传统元素被赋予了新的生命，与现代审美巧妙融合。仿石材的沉稳、铝合金的轻盈、小青瓦的古朴、暖白涂料的温馨，共同编织出一幅幅大宅的雍容画卷。

▲项目效果图

宋风叠加，大面积落地窗与香槟色金属框架交相辉映，既显高级质感，又不失雅致风范。

▲项目效果图

户型方面，中式合院户型面积约200-660㎡，宋风叠墅面积约195-213㎡，是绿城一贯的中式风格。

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写在最后

曾几何时，大平层作为市场上的顶端产品备受青睐。

然而，随着土拍对容积率限制的放宽，苏州别墅市场正迎来前所未有的大爆发

在当前新房市场不限价的背景下，各区域的房价上限预计将迎来新的突破。

别墅产品的不断涌现，无疑为追求更优居住环境的家庭提供了更多样化的选择。

如今，在相同的预算区间内，购房者不再局限于大平层，而是可以挑选多种墅类产品，享受更加舒适的居住体验。

对于追求改善体验的购房者而言，何尝不是幸事一桩呢？