河南，大爷花349万现金购买了5套房产，还没开始收租金，房子就被法院查封并进行司法拍卖。大爷闹上法庭，要求停止拍卖，并确认他对房子的所有权。

法院表示：如何证明349万是你的？巨额现金交易不合常理。大爷欲哭无泪：我用一辈子的积蓄买房，还要怎么证明？

在河南的一个小镇上，朱大爷的一生积蓄，因为一个不谨慎，就在一瞬间，化为了乌有！

一.【案件回顾】

朱大爷，一个做了多年皮革生意的老手，辛苦一辈子，也不过才攒了几百万。但对于普通老百姓来说，这已经算很不错了。

这些年来，他有一个非常小众的爱好，就是每当赚到钱了，他不是把钱赶紧存到银行，而喜欢把钱放在自己家里。

钱放在银行，只是一串虚拟的数字；而把钱锁在家里的保险柜里，现金在手，心里踏实。

每当打开保险柜，看着那一沓一沓的票子，闻着金钱的味道，心里就美滋滋的，无比满足。

但他也知道，现金一直放着只会贬值，但房子不会。

随着年龄的增长，也到了该退休的时候，他想，买几套房子吧，既能保值，又能收租，多好！自己养老也有了现金流。

这天，他去售楼部准备买房，销售小姑娘一看来了个大客户，热情极了！

她带着他四处看房，给他又是买水又是买烟，服务非常贴心周到。朱大爷被感动了，决定就在这儿买。

他挑了5套楼层较好的房子。小姑娘告诉他，如果全款买，每平米还能再便宜1000元。

朱大爷一听乐了，让小姑娘算算，5套房子总共需要多少钱？小姑娘拿着计算器噼里啪啦一算，总共349万。

朱大爷也是个利索人，既然看的都很满意，那还等啥？当即回家拿了350万现金，回到售楼部。

小姑娘此时已经准备好了认购协议书，让朱大爷交了钱，签了字。

“购房合同呢？购房合同还没签字！”朱大爷问，小姑娘说:“等合同准备好了，再通知你来签字。放心吧大爷，不会有问题的。”

朱大爷信了，看着小姑娘认真笃定的眼神，他心想，有认购协议书，能有啥问题？

随后，他便麻利地去交了水电费，开始装修，想早点招租。

万万没想到，就在这时，这房子还真就出问题了！

他发现，房子被法院查封了！有2套房子已经被拍卖，正在走司法程序。

他懵了，心想:“我又没欠债，法院为啥要拍卖我的房子？”

为了保住自己的房产，朱大爷冲到法院，要求立即停止拍卖。

为了向法院确认他的所有权，他拿出认购协议书、物业费缴纳证明、装修合同。他希望法院能赶紧查清楚，千万别误拍了他的房子。

法院经过调查，原来，朱大爷并没有欠债，而是开发商欠债，把他的房子抵押给了银行。

现在，开发商还不起债，银行申请查封拍卖。朱大爷的房子也被卷了进去。

那么从法律的角度如何解读这件事儿？

二.【案情分析】

1.朱大爷的购房是否有效？房子属于他吗？

根据《民法典》第209条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”

这意味着，对于不动产的所有权转移，必须通过法定的登记程序来完成。

在朱大爷的案例中，他没有完成不动产登记，那么从法律的角度来看，他就并没有真正取得，这些房产的所有权。

因此，即使他支付了现金，但在没有完成登记的情况下，房产的所有权并未转移给他，所以，房子还是属于开发房商。

2.朱大爷的举证有效吗？

《民事诉讼法》第67条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”

在朱大爷的案例中，他需要提供足够的证据来证明他对房产的所有权。这包括但不限于购房合同、付款凭证、以及其他可能的证据。

如果朱大爷无法提供这些证据，法院可能会认为他的主张缺乏依据。

在本案中，朱大爷虽然提供了，认购协议书和物业费缴纳证明，但法院认为，这些不足以证明他确实购买了房产，因为他没有提供转账证明，或其他更有力的证据。

因此证明无效。在法律实践中，现金交易证据力较弱，他很难依法追回自己的房产。

3.开发商的行为是否涉嫌欺诈？

《民法典》第509条规定了合同履行的原则：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”

在这个案例中，如果朱大爷与开发商之间的认购协议是真实有效的，那么开发商应当履行其义务，将房产所有权转移给朱大爷。

然而，如果开发商未能履行这一义务，或者在履行过程中存在瑕疵（例如，房产已经被抵押），那么开发商可能涉嫌欺诈，需要承担违约责任。朱大爷可以依据这一条款向开发商主张违约。

开发商在销售已被抵押的房产时，必须遵守《民法典》的相关规定。

根据《民法典》第406条，开发商作为抵押人，有义务在转让抵押财产时通知抵押权人，即银行，并确保转让行为不会损害银行的抵押权。

如果开发商未履行这一义务，可能面临法律责任，包括合同无效、赔偿损失。

而在本案中，显然，开发商并没有履行这一义务。

开发商未将房产抵押的情况，告知朱大爷，或者未在转让时通知抵押权人，这就构成了对朱大爷的欺诈。

4.法院将如何判决？

根据《民事诉讼法》的规定，法院在审理案件时，应当全面、客观地审查证据，公正地作出判决。

如果朱大爷提供的证据不足以证明，其购房行为的有效性，或者开发商能够证明其行为合法，法院可能会驳回朱大爷的诉讼请求。

同时法院认为，也有理由怀疑，朱大爷与开发商串通一气，虚构买房认购书。

由于朱大爷用现金买房、没有购房合同，证据不足。而且，如此大额现金买房，没有先例，不符合普通人消费习惯，最终，法院判决驳回朱大爷的诉讼请求。

法院说，朱大爷应该找开发商索赔，而不是阻拦拍卖。如果认购协议是真的，开发商卖抵押房，违约了。

朱大爷可以索赔，但开发商债务缠身，能不能赔，还是个未知数……

三.【结语】

这个故事告诉我们，买房不是小事，一定要签合同，要有转账记录。不然，就像朱大爷一样，辛辛苦苦一辈子，最后一场空。

他用一生的积蓄，买了房子，却因为证据不足，而失去了一切。

他的故事，提醒我们，法律面前，证据最重要！没有证据，再真的事实，也站不住脚。