这年头，大消息都是从小作文先行。

5月15日，券商中国爆料：

市场传出，相关部门正在考虑一项计划，即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房。该方案可能会让银行提供贷款。需要注意的是，类似的方案已经传过几个版本，但至今皆未见官方证实。

消息不胫而走后，资本市场立刻产生了反应。当天，大盘下跌的背景下，房地产板块拉升，最高时上涨了4.04%，最终收盘于1.72%。

目前，官方对这个小作文不置可否，没有证明，也没有证伪。

本号认为，这不太可能，因为难度系数太大了。

不过，这样的思路，之前已经有大咖提出来过。比如黄奇帆、任泽平等。他们的想法是：

由政府出钱收购市场上的存量住房用作保障性住房。

而且，在前几年的市场中，已经有城市这样做了，不过是小规模。

比如2022年，济南率先发起，城投回购商品房。此后蔓延至郑州、苏州、湖州、武汉、温州、新疆阿勒泰地区等地。

直接开启了政府兜底模式，但规模很小很小。

今年年初，央行还批复了1000亿元的“住房租赁团体购房贷款”，8个试点城市将“先到先得”。

8个被纳入试点的城市是：天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南。

文件的第一点就点明：这1000亿元贷款，主要支持8个试点城市企业或事业单位批量购买存量闲置房用作宿舍型保障性租赁住房。

由此可以看到，无论是官方还是专家们，对于解决当前的房地产过剩问题，方向比较一致，都是想着通过地方政府来回购商品房。

这样的好处至少有三点：

第一，帮助市场去库存，缓解供大于求问题，以提振楼市信心，促进房地产市场企稳。

第二，帮助不少房企渡过难关，让开发商能够实现回款化解债务问题。以避免进一步大规模出清，影响市场信心。

第三，来推动地方政府完成保障房任务，可以让更多低收入家庭住上保障房。

抛开小作文的真伪不论，我们来思考一下，这个方法到底能不能行得通。

我的观点在第一部分就亮出了，不太可能。

难度在于：

第一，资金规模太大了。

年初我在分析央行批复1000亿元的“住房租赁团体购房贷款”，用于支持8个城市的央国企和城投回购商品房时，就说过，这点钱相对于市场，就是毛毛雨。

数据显示，8个试点城市2023年的商品房成交额合计1万亿。1000亿只是8个试点城市成交总额的十分之一。

这点资金无法支撑大规模的收购行动。当然，能消化一点是一点，对去库存还是有一点作用。

那么，想要收购全国积压的商品房，需要多少钱？

公众号“智本社”算过一笔账，如今，房地产库存超过2016年达到了历史最高，商品房待售面积高达74833万平方米。如果想要恢复到2019年末的库存水平，且按照七折的价格收购，大概也要1.75万亿元。当然，政府收储也会拉动市场需求增加，实际使用资金可能在1万亿元左右。

规模如斯的一笔钱，谁来出？

中央吗？不太可能。

一方面，中央正在大力扩张债务，去年增加一万亿特别国债，今年增加一万亿超长期国债，但主要任务接过地方投资的接力棒来刺激经济，因此不大可能另发1万亿国债收储。

另一方面，中央与地方分税制后，卖地收入、房产税等都是归地方所有。

这种体制之下，按理说，地方政府获得当地城市土地出让金收入，同时也承担了保障房建设和管理的任务。如果中央发债统一收储，或发债分配给地方收储，这打破了之前的规则。

如果中央不出，那就得地方政府出了？也很难。

一方面，如今的情形下，地方政府财政也很拮据。

所以，过去三年里，有部分城市在尝试利用自身的财政兜底，回购商品房，但也仅仅是尝试而已，并没有什么像样的动作。

另一方面，不少地方政府已经陷入了债务泥淖。

去年年末被点名的12个地区天津、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、广西、重庆、贵州、云南、甘肃、青海、宁夏 ，更是被重要直接要求化债，除基本民生工程外， 2024年不得出现新开工项目。

所以，我们看到，当下地方政府都不怎么敢举债。反映在数据上，便是4月份的社融负增长了。

央行前两天披露的数据显示，2024年前四个月社会融资规模增量累计为12.73万亿元，比上年同期少3.04万亿元。更重要的是，4月单月新增社融-1987亿元，去年同期为1.22万亿元。上一次单月社融为负，还要追溯到2005年10月。

4月份社融负增长的一个重要因素，就是政府债券融资大规模减少。

第二，不划算。

地方政府收购存量房用来做保障房，这条路径相比于直接建设保障房，成本高太多了。

我们知道，去年房地产发生的一件大事，就是保障房与商品房双轨制的确立。

在去年之前，2021年，中国形成了新的保障房顶层思路，“以租为主”——保租房、公租房，配售型保障房是占比很低的“补充”。

而去年审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（14号文件），则明确要求，尽快补齐保障性住房建设短板，提高保障性住房在住房总供给中的比例，不断满足工薪收入群体的基本住房需求。

之所以说地方政府收购库存商品房转变为配售型保障房方法不可行，主要在于成本问题。

建设保障房的两大目标：

一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

基于这两个目的，“14号文件”指示的定价机制是保本微利：

规划建设保障性住房应按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则、由城市人民政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，在此基础上采取市场化方式运作，按保本微利原则配售。

也就是说，配售型保障房的土地由地方政府直接划拨，这一块零成本。最终的定价是基于建设成本、人工成本、税费成本以及微利原则。

这种情况下，配售型保障房的价格会很低。

所以，收购存量房转变为配售型保障房根本行不通，成本太高了。

最近温铁军和卢麒元的一个对话视频，对这个问题理解的更深刻，是站在更宏大的视角看待了这个问题的不可能性。

或者说，将问题升华了。

卢麒元抛出了一个问题，“你愿意让3亿农民工变成中产阶级，还是让18万人变成亿万富豪”。

温铁军给出了两个答案。

他先顺着卢麟元说，大概意思就是要让3亿农民工变成中产阶级，就是政府大量发债回购商品房，低价卖给买不起房的人。用这种方法，既可以解决房地产的不景气，也能救一批房地产商。

其后温铁军话锋一转，逆着卢麟元说。大概意思就是，如果目前俄乌战争、中东的冲突不结束，甚至扩大，世界秩序进一步撕裂，美国拉帮结派围堵我们更严厉，到时候我们怎么扛？

温铁军的目光很远，看问题很深刻。

他认为回购商品房用作保障房不可能，就是因为未来充满着不确定性。

世界秩序撕裂，美国对我们的施压越来越大，最近美国又对我们的电动车、钢铁和铝材、半导体、电池、关键矿物、太阳能电池和起重机等。其中电动车的关税，从25%提升至100%。算上2.5%的额外关税，合并税率将达到102.5%。

不确定性如此之多，一旦出现了不可控的情况，很多人的收入会缩水，而如果这部分买了房，回不去农村，便会出现shiye问题，进而影响社会WENDING。

农村是中国经济发展的压舱石。过去经历的多次困难，都因为农村的存在，实现了软着陆。

因为有农村的存在，让很多打工人有了退路，但如果回购商品房，让农民全都变成城里人，他们就没了退路。

这个角度，看似有点不可思议，但静下来思考，的确是这么回事。

所以，我们看到，这几年中央在推进新型城市化的同时，也在不断强调乡村全面振兴。

这看似矛盾，其实暗藏深意。