一个208新政，让红红火火的深圳楼市遭遇了急刹车，虽然还不至于“速冻”，但一时半会也无法恢复元气。

不仅市场进入了一个拉锯的短暂横盘震荡期，而且随着银行陆续按指导价放贷后，买家的首付也会变相增加。

转战打新市场，结果近期两个新盘入市带来了深圳打新积分规则巨变，相对以往直接分类按社保年限排名，新的积分规则显然更为严苛。

根据该规则测算，最终无房深户家庭的积分线约为64分，已卖房的深户家庭社保需累积在136个月（夫妻双方社保各5年半）左右，而购买二套的深户家庭社保需在436个月（夫妻双方社保各18年）以上才有入围机会。

“在深圳，有一种焦虑叫有钱也买不到房。”在新房和二手房市场接连受挫后，楼校长的一个朋友老温无奈地感慨。

1

最严限贷限购下，深圳购买力正不断外溢去年买走了惠州约9万套新房715新政和208新政之后，深圳将成为全国限购限贷最严格的城市之一，而没有资格上车深圳，资金有限想上车深圳而不得的购买力一定会外溢到周边相对宽松的区域，这是资金的本能。珠三角如此、长三角如此，中国几个大都市圈皆是如此。越是离深圳最近的地方，反应越明显。比起与深圳隔海相望的中山、珠海、南沙，真正意义上的临深片区就只剩下东莞和惠州。但紧跟着深圳大哥的步伐，东莞也于2月27日宣布调控加码，除了非东莞户籍购买二套房社保从2年变为3年 ，新入户居民首套购房要求半年社保 ，还堵死了假离婚，购房首付提高，总之就是把从深圳流出来的水堵在东莞门外。深圳东莞被堵，放出来的购买力就只能找临深不限购且有价值的城市，地理位置直接接壤的惠州或许成为了最大赢家，尤其是紧挨着深圳的大亚湾。

1

惠州成交量领跑大湾区，大亚湾全市第一

深莞一有事，惠州立马火，这似乎已成为老传统。去年8月，深圳东莞先后加码调控，惠州就在70座热门城市中新房涨幅第一。在外溢需求和本地刚需的双重推动下，惠州2020年共成交了160496套房，领跑大湾区，其中大亚湾区域更是以31768套的成交量夺得全市冠军宝座，也是惠州唯一一个成交量突破3万套的区域。

图源：惠州中原地产

2

大亚湾的深圳客占比已高达54.7%

与深圳一路之隔的大亚湾，早已吸引了一批又一批的深圳客气势腾腾地杀入。据乐有家研究中心数据显示，近三年大亚湾购房客来源，54.7%的购房客为深圳人。

2020年深圳人一如既往的成为了惠州楼市的主力军，买走了惠州56%的房子，按惠州一年超过16万套的总成交量来算，深圳人一年就在惠州买走了约9万套房子。要知道，即使去年深圳新房一片形势大好，但也不过成交了约4.5万套。

而在外溢需求中，对于深圳人来说大亚湾区最受欢迎，占比34%。

2

深圳人为什么喜欢大亚湾大亚湾能吸引一批又一批的深圳人扎入也不只是因为它的房价，而是它与深圳越来越亲密的关系。深圳到底会不会扩容，这个问题一直没有一个最终定论，但紧挨着深圳的大亚湾，近年来确实在以不同形式融入深圳。

交通融合

临深发展桥头堡

被称为深圳东进主干线的深圳地铁14号线近日传来重大进展，28台次盾构接收、10座车站封顶，预计2022年通车。地铁14号线连接起福田区、罗湖区、龙岗区、坪山区，并预留延伸至惠州的条件，共设站18座、停车场1座、车辆段1座、主变电所4座。

图源水印作为第一条链接深惠两城的地铁，14号线对惠州临深区域融深发展，起着历史性的巨大影响。而其中沙田站，是深圳离惠州最近的站点，也是沟通深惠两地的链接中心。

另外，无缝衔接深圳地铁1、3、4等20多条地铁线路的深大城际预计2025年底建成通车，大亚湾段就设有3个站。

深惠两城不仅轨道交通规划不断完善，地市路网也在同步建设。当前，在大亚湾 “四横十纵一环”的交通主干道中，已有4条横向主干道直通深圳坪山。而在2020年《惠州市与周边地市路网衔接规划》中可以看到，惠州与深圳的规划衔接通道最多，达36条，其中有15条就在大亚湾西区内。这说明惠州将重点发展大亚湾与深圳之间的交通路网，大亚湾作为临深发展桥头堡的作用可见一斑。

惠州连接深圳通道规划示意图

产业融合

千亿投资，吸纳深圳大量产业外溢

与深圳一路之隔的大亚湾西区，已逐渐承接深圳产业、人才等资源的外溢。这里汇聚了六大高新产业园：慧湾·新一代信息技术产业港、深港人工智能创新产业园、惠州比亚迪、中海科技（惠州）、惠州金百泽及光弘科技，将带来上千亿的投资以及大量的高新高知人才。2020年11月29日，大亚湾区官网对综合开发研究院(中国·深圳)编制的《大亚湾深港人工智能创新产业园战略发展规划》（以下简称“《规划》”）进行公示。《规划》指出，大亚湾深港人工智能创新产业园规划用地面积约10.8 平方公里，园区投资总额约610亿元，并将腾讯、大疆创新、科大讯飞等企业作为重点招商对象，可创造52200个就业岗位。

大亚湾深港人工智能创新产业园“1+2+N”产业体系图（图源：大亚湾官网）

生活融合

来了深圳就是惠州人

以前“来了深圳就是惠州人”这个段子是对深圳高房价无奈的自嘲，但随着大亚湾与深圳的交通与产业不断融合，大亚湾早已今非昔比。如今开着车到大亚湾走一圈，不仅看到成片的新楼，干净整洁的街道，还有各种堪比深圳市区的大型商业配套。大亚湾早已摘了“睡城”的帽子，到了晚上一片灯火辉煌。

在深圳家长最关心的教育资源方面，光是西区目前就拥有大亚湾第三中学，小学有西区一小、二小、三小、四小、华中师大附小，北大培文，大亚湾外国语等多所学校。关键是大亚湾现在的房价最高都还停留在2字头，不到隔壁坪山的四分之一，如果被深圳房价压得透不过气了，这里也是不错的选择。