时代的变化速度，真的太快了。

最近两天，“多地取消公摊”这一话题迅速冲上热搜，成为大家最热议的话题。

河北张家口、湖南衡阳、广东肇庆、湖南湘潭等多地在近期官宣，从明年起将取消商品房的公摊面积，实行按套内面积计价，而重庆早在2023年就已经取消了公摊面积。

此外，广州、杭州、长沙和厦门等城市，虽然未明确宣布取消公摊，但这些城市也通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等空间面积计算规则等方式提高实际得房率，实际效果其实和“取消公摊”大差不差。

我来回答大家几个最关心的问题：

第一个问题：取消公摊后，房价会涨还是会跌？

很多人可能会认为，取消公摊了，那么大家就不需要再为额外的套外面积付费，肯定更加省钱了，房价应该会下降。

但其实并不然，高房价的根源并不在有没有公摊，而在于高地价。地价成本占到房价的40%-60%，加上建安成本和税费，开发商的利润可能才5%。

就算开发商不赚钱按照成本价卖给你，房价也便宜不到哪去。成本制约了开发商的降价幅度。

类似于有人卖玉米棒子，玉米扒不扒皮，一根玉米棒子的钱都是不变的。

从香港的经验来看，2013年香港取消公摊之后，大量的开发商将原本公摊面积的成本直接算到了房价里面去，反而让每平米的单价更贵了。内地如果取消公摊，大概率也是这种情况。

第二个问题：我们大家有公摊面积的老房子会不会卖不出去了？

很多人会觉得，以后的房子没有公摊了，那么对现在有公摊的老房子，是不是就是一种碾压性的优势，以后会不会卖不出了，现在要不要赶紧把这些房子卖掉。

其实不一定，因为有发展潜力的城市中（比如一二线城市），核心地段、潜力地段能够用来开发的土地，已经少之又少，就拿上海来说，徐汇、外滩、陆家嘴这些核心区已经没有土地能够拿来开发新房，新房的库存全部集中在外环外的嘉定、金山、南沙等偏远地块。

而三四线及以下的城市，虽然还可以大量造没有公摊的新房，但是本地的购买力不行，也撑不住大批量的房产库存。

地段、配套、区位决定了有公摊的老房子的价值，而城市中产的购买力决定了无公摊的新房子的价值。

第三个问题：取消公摊，对土地财政有没有影响？为什么地方政府有动力去做这件事？

房地产交易环节的计价标准，是按照建筑面积而非套内面积计算的，所以短期来看，取消公摊后，房产交易环节的税费计算基础发生改变，会导致契税、维修基金等税费收入在短期内有所减少，削弱土地财政。

所以现在各大城市都在相继取消大户型限制，不再强制要求小户型必须占到70%以上，就是要增加房子更大，更多收税的可能。

而另一个更重要的考量是，当前一些地方政府将大量土地向银行质押举债，正面临房产价格持续走跌、质押土地拍不出好价格甚至跌破抵押值的风险。

而取消公摊后，每平米名义单价上升，土地出让的地上建筑与附加值大幅增加，新房交易量也有望得到推动，有助于解决政府土地质押的难题。

你看，动力是有的。█

谁都感受到了，世界正在发生巨变。洪流之下，趋势就是命运。

来源：马江博说趋势