作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

01

一波三折后，湘江东岸新地王出炉

1月16日，长沙市国土资源网上交易系统显示，[2023]长沙市068号的商住用地，从上轮竞价中止总价27.58亿元起开始网上竞价，最终由湖南运达房地产开发有限公司竞得，成交价格29.81亿元。

从出价记录上看，该地块16日共经过十余笔出价，折合楼面价约1.62万元/平方米，超过了此前长沙涉宅地块1.42万元/平方米的最高楼面价，成为长沙“新地王”。

据了解，该地块原本于去年12月12日竞拍出让，最高报价人为中建信和地产有限公司，但在2024年1月3日，长沙市自然资源和规划局发布公告称，该地块在网上限时竞价过程中因系统故障导致报价异常，中止[2023]长沙市068号地块网上挂牌出让活动。

而重启竞拍后，该宗地块依旧吸引不少关注。相比于首次竞价，该宗地块此次重拍整体成交总价上涨超2亿元，整体溢价从36%攀升至47%。

波哥看楼市注意到，就在成为长沙新晋“地王”之前，该地块还举办了推介专场，吸引了中海、运达、万科、华润等20余家房企的参与，热度早已显现。

值得一提的是，在备受市场关注的同时，这宗地块还引发了一段“插曲”。据澎湃新闻报道，有运达人士发声称，在首次竞价当日，该地块后期仅剩运达和中建信和出价竞拍，但在接近1.5万元/平方米楼面价时，网站出现问题导致运达无法进行报价，直至后续竞拍结束。

陷入争议后，2024年1月3日，长沙市自然资源和规划局发出网上挂牌中止公告，并在次日恢复该地块的挂牌出让。据了解，经过重启竞拍后，与首轮中建信和对该地块的最高报价相比，这次的报价上涨2.2亿元，楼面价提升至1.62万元/平方米。

第一次中建信和成功摘牌后，当日就发了喜庆的摘牌广告，同时当天晚上，就传出了运达要上诉的各类信息，彼时，都把许多业内朋友搞蒙了，难道又是以前星沙松雅湖类似的事件？

上述事件的急速反转表明，似乎证实了业内朋友的众多猜测。

简析：

这个事件，就当大家去吃瓜吧，比较敏感，此略。

本文，也不是来观察这个问题的。

波哥看楼市就此次土拍，来分析一下2024年长沙市场的几个新趋势，以供大家交流参考。

有几个小问题，可以思考一下：

为何这块地，能成为长沙新的地王？

为何这块地，能一定程度上代表湘江东岸？

为何这块地，能成为长沙新发展阶段的一个重要支撑？

下面，波哥再来阐述一二。

02

三大新趋势加持，湘江东岸4万+，不是梦

首先，这一观点在长沙区域，有较强的支撑基础，具体请参考睿诚研究院以前些的《为何说长沙，已进入以湘江为核心的纵轴发展时代？》一文，部分观点就不再啰嗦了。

也即，在新周期的巨大变化下，长沙区域的发展模式和轨迹，已然在进行急速嬗变和调整。

其次，从湘江东西两岸来看，二者的发力历史和积累下的东强西弱的格局，一直没有太大的变化，西岸也一直在追赶。

再者，从东岸区域来观察，在银盆岭和猴子石大桥之间的核心区域，临江的优质资源越来越少，而且一桥南北两侧是整个长沙真正的核心，也是古长沙文化核心节点，万千宠爱集于一身，自古以来就是政经文商旅等繁华所在。

在湘江一桥南侧的西文庙坪之外，北侧开福区的这块068号地块，就是一块硕果仅存的近100亩的大型住宅类地块了，而且，西文庙坪这近400亩，按目前政府的相关规划，已完全纳入城市更新体系，未来大面积开发的可能性比较有限，因此，一桥南北两侧的巨大光环，近期就会叠加到开福区068号地块上，而成为湘江东岸新的担当和旗手。

成为新的地王，有其必然。

◢此为，第一个本土类趋势的加持，有十里繁华细心呵护，必成标杆。

丽质天成，导致不同房企不惜加码血拼。

◢第二，在宏观和中观层面，聚焦于核心城市及其核心优质板块，都已成为众多房企普遍的核心打法，央企、国企和民企等基本趋同。

立足于核心区位、立足于地块周边的优质配套、立足于各自优质基因和深厚积淀、立足于创新型高品质产品等，才能在低迷的市场上杀出重围，也才能有效抖落一身风雪。

就整个大趋势来看，上述开福区068号地块，正是在浓重阴霾之下，有充分阳光照射的亮点与可生金之宝地。

此外，楼市众多政策，如限购和落户等政策的不断优化调整，也将促进长沙等城市市场的发展等。

这点大家都是认同的，就不多说了。

◢第三，是长沙城产动力的助推。

该项目也将受益于这股强大动能的价值。

比如，10大重点片区、湘江科学城等，在人口、产业、城市能级等方面，在强推长沙整体大发展的同时，也将给城市内的各优质项目带来有价值的消费人群。

近年，很多湖南人不断从省外回流长沙、以及限购政策的解除等，江边的优质改善型产品，必能吸引很多人的目光。

并且，这还是长沙湘江东岸目前最炙手可热的一块宅地，高品质高价值必是其规划和运营的首选战略。

否则，就是一大城市败笔，而被人诟病。

综上所述，波哥看楼市在此简单分析了一下该地块主要的利好，就如大家一样，对这块地有所期待吧。

本来，南湖新城板块的绿城项目，曾经高举高打喊出了3万的口号，给了湘江一定的想象，可是这几年市场太不给力了，久战之后效果不佳、声音日益弱小，而慢慢流于平庸了，令人唏嘘。

那么，为什么说这块地有突破4万+的可能呢？

据波哥看楼市独家观察，不管怎么样，一年前绿城南湖新城板块项目，霸气侧漏喊出的3万/平米的那一嗓子，过程中虽然不甚理想，但至少挑明了湘江东岸资源的稀贵性、和划出来一条3万的竞争线，还是有一定价值的，不然，外地人总是觉得长沙不行。

如今，068号地块旁边的万科和建发项目，已经达到23000-25000元/平米左右的尺度，都相继进入到尾盘阶段，而且都不临江，也就是说，江景的加持还有足够的价值，就如绿城项目那样。

此外，与南湖新城比较起来，没有类似陵园的干扰、也没有过江大桥切断气脉的不通畅等，加之周边的太平街、潮宗街、开福寺和湘雅医院本部等众多优质文化和生活配套类资源的支撑，在综合性能级上要高于南湖新城，这点要有一说一。

所以，波哥认为，在那么低迷的时刻，绿城都能喊出3万/平米的口号，如上，远优于南湖新城板块的开福区068号地块，在众多客观支撑下，完全有动力去实现抢跑。

这里，有一点波哥要补充一下，绿城所谓的TOP凤起麓鸣系或万科的什么TOP臻湾系等，都是产品分类和营销的需要，都是忽悠，并非他们自己所所吹嘘的那样高大上。

基本皆为割韭菜的说辞。

因为，近百年来，全球的房地产建造技术，95%以上的技术都是雷同的，200米以下的建筑，都没什么科技含量，都是按照祖师爷的方法在摆放砖头、钢筋及混泥土等。

挑明这一点，只是想说明，在当下的大趋势之下，那些只会拿技术、品牌、营销等为市场说辞的传统手法，都很难获得市场和客户的认同了，都在快速回归价值和产品的本源。

以前许多的手法，在市场严重的下行趋势中，都逐步变成了一个笑话。

即使是万科，很多类似的故事都讲不下去了，而被各地市场所质疑。

更别说什么厦门建发和杭州绿城等了。

如果还虚头巴脑和自以为是，只会自食苦果。

因此，在波哥看来，068号地块摘牌方湖南运达，如果没有搞懂上述的真实变化，或者是把自己看成了所谓的长沙豪宅的制造机等，不用想都可以判断出，这块地的未来也可能难以有效展现出其应有的价值，有而必然会运而不达。

能否实现赶超和真正树立起自己的历史性品牌？

这块地就是一个重大的考验，不要简单去拿自己以前的高端酒店+所谓豪宅+第四代住宅的打法来看待这个项目。

毕竟，大家已经发现，浏阳河边的项目，在所谓的清华大学第四代建筑下的项目，已经走样而被打脸了，也不同于雨花区华雅国际酒店旁边土地项目的轻资产模式，也区别于星沙特立路日盛项目合作的手法，以前市场好时，尚可以完成。

而如今这块地，1:9的商住比，不足以支撑酒店故事的讲述，90%都是住宅，又是一个本土的小品牌，其脑袋和胳膊，还有很多的欠缺，想把房价拉到4万+，任重道远。

还有一点，就是高企的成本压力，也是逼迫开发商去雕凿产品和务必要讲出更有市场杀伤力的故事，才能有效回笼资金。

下面，可粗略从数字方面来感受一下，会更加直观一点。

按29.81亿元的摘牌资金+6000毛坯+3000精装的造价模式+资金年化率12%两年的静态计算，其项目总体投入约50亿元，在反推到90%约165814.18平米的住宅面积上（为简便计算，暂不考虑商业的影响），其单方综合成本已经突破3万元每平米，如果再加上管理费和营销费等，就更高了。

也就是说，该项目在起点就站在了3万的盈亏平衡线上，如果还按绿城那种搞法，很容易就会身死道消。

所以，该项目能否成功接近4万或突破4万的单价，已经不是一个简单的想不想、能不能的问题了，而是必须要背水一战了。

成功了，将是湘江的功臣，也将真正融入长沙的主流阵营；否则，只能灰溜溜哪里来回哪里去。

此外，本地块的开发还需要2-3年的时间，能否破4万+，外部市场是否给力也是一个重要的变量，可能性在50%左右，具体走向，要看年后的变化，谁也说不准。

当然不惜重金也要抢到这块地，摘牌方也必定是有一些想法的，未来能玩出什么新花样？

这些情况，目前不得而知，大家拭目以待。

不知道，讲了多年所谓豪宅故事的运达和高运安，到底行不行？

2024年，对他们是一个历史性和转折性的重大考验。

是鱼是龙？一战便知。

在此，波哥判断：

没有全新的思维和视角，或许这个项目将成为埋葬自己的那个土堆，也抑或会像绿城一样，而快速流于淡寡。

03

写在最后

在波哥看楼市的视野中，该地块，在地理位置优越、临江近百亩的规模、周边配套完善、优质宅地等质素拱卫下，一举将开福区068好地块推上了长沙新地王的宝座，让业内很是期待。

有众多优势因素的加持，或将成为近年来长沙最有潜力达到或突破4万+价格的地块，是一个典型的闹市中的相对大面积的“静地”、亦有涵养八方雄浑气脉的加成。

如果这块地还不能有效实现这一战略目标，大家只能去洗洗睡了，继续熬着吧。

对运达，是一个考验；

对湘江，也是一个考验。

湘江东岸068号地块，你准备好了吗？

本文为「波哥看楼市」（ID：bgkls2023）原创文章，其版权归我方所有。未经授权不得转载，喜欢的敬请点赞和转发为谢！