上海二手房市场新动向：减税新政能否引领止跌回稳？
在上海的二手房市场，近期发生了一系列引人瞩目的变化。购房减税新政的出台，契税低至1%，增值税减免也有了明确说法，这些政策无疑为市场注入了新的活力。在10月份二手房成交量冲高到2.2万套的回暖背景下，政策效应正在持续发酵。然而，二手市场能否真正止跌回稳，还需我们深入观察和分析。
一、成交量激增，市场回暖迹象明显
据上海链家研究院的监控数据显示，10月份全市共成交二手房2.2万套，环比增长63%，同比增长68%；成交金额达到717亿元，环比增长57%，同比增长65%。这一数据无疑为市场带来了一剂强心针。在政策的刺激下，购房需求得到了有效释放，二手市场成交活跃，成交量再度站上2万套大关。
回顾历史数据，我们可以发现，无论是6月还是10月，二手成交的激增都源于政策的刺激。这相当于给市场打了一针肾上腺素，短时间内激发了市场的活力。然而，这针下去是改善了市场状况，还是仅仅带来了短暂的回暖，还需要我们进一步观察。
6月的政策刺激，虽然带来了成交量的激增，但并未能持续太久。7、8、9月份成交量持续走低，尤其是9月份，成交量不到1.6万套，显然宣告了第一针药效的消退。而9月底出台的“沪七条”，能否为二手市场带来根本性的改变，成为市场关注的焦点。
从目前的数据来看，10月份的成交量激增似乎为市场带来了新的希望。而截至11月13日，上海二手成交已达11325套，按照这个趋势，11月再次站上2万套大关极有可能。这根成交量曲线此刻正走向平稳，而购房减税新政的加持，无疑为巩固这一回暖趋势争取了宝贵的时间。
二、郊环以外成交激增，刚需客群受益明显
在10月份的成交中，郊环以外区域的表现尤为突出。成交环比增长了83%，是各环线中涨幅最大的区域。这一数据表明，本轮政策刺激对刚需客群产生了显著的影响。
城外尤其是新城板块表现亮眼，松江新城、奉贤新城、嘉定新城、金山新城和青浦新城等区域成交量位居前列。据链家统计，外环外的购房群体中，非沪籍占比有所提升，从原先的34%上升到了49%。其中18%的购房者，是新政后才获取购房资格的新鲜血液。
这一变化无疑为市场带来了新的活力。刚需客群的涌入，不仅推动了成交量的增长，也为市场带来了更多的需求。然而，这也带来了新的问题：随着非沪籍购房者的增加，市场竞争将更加激烈，房价是否会出现上涨压力？
三、套均价仍在下跌，低价房源主导市场
虽然成交量有所增长，但价格方面却并未出现明显的上涨趋势。10月的二手套均总价为325万/套，前10个月的套均总价为340万/套；10月二手均价为39179元/㎡，前10个月二手均价为40493元/㎡。
从这些数据可以看出，上海目前二手房价格仍在下跌。然而，这并不意味着市场没有变化。由于新政后涌入市场的“新鲜血液”支付能力相对较弱，他们更倾向于购买低价房源，从而拉低了整体套均价。
这一变化也反映了市场的供需关系。随着刚需客群的增加，低价房源成为了市场的热门选择。然而，这也带来了新的问题：低价房源的供应是否能够满足市场需求？如果供应不足，是否会导致价格上涨？
四、城央板块止跌信号显现，前滩成风向标？
在整体市场仍在下跌的背景下，一些城央板块却传来了止跌的信号。其中，前滩板块的表现尤为引人注目。
据统计，10月前滩二手成交量超40套，这一数据是今年6月最高21套的翻倍，也远超了7、8、9月三个月的总和。10月前滩的二手跑量，基本是小户型以价换量，不少超小户型成交单价已触摸到12万，少量房源甚至跌到了11万。然而，进入11月后，前滩的价格却出现了回升。
以前滩尚峰名邸的毛坯小户型为例，10月刚刚成交了一套47㎡房源，单价12.76万，成交总价600万。而同样的户型在11月挂牌价直接上到了699万，最后以656万成交。据前滩中介透露，新政后这一个月内尚峰名邸小区已陆续成交了几套这样的小户型，价格从上月的600万最低，一路往上跑，最高来到了上周成交的656万套，涨幅基本达到了10%。
这一变化无疑为市场带来了新的希望。前滩作为曾经的新房热点板块，如今大量房源已进入二手市场。其价格走势能否成为此轮二手市场止跌的风向标，成为市场关注的焦点。
五、政策效应持续发酵，市场期待更多利好
购房减税新政的出台，无疑为市场带来了新的活力。契税低至1%、增值税减免也有了明确说法，这些政策降低了购房成本，激发了购房需求。然而，市场仍有期待。
普通和非普通住宅标准还未取消的上海，仍有进一步优化的空间。在当前市场环境下，稳住价格才能稳住预期。因此，市场期待政府能够继续出台更多利好政策，为市场注入更多活力。
同时，我们也应看到，市场的变化并非一蹴而就。政策的出台需要时间和市场的反馈来不断调整和完善。因此，我们需要保持耐心和信心，相信政府能够引导市场走向更加健康、稳定的发展道路。
六、总结与展望
综上所述，上海二手房市场在近期出现了一系列积极的变化。购房减税新政的出台为市场注入了新的活力，成交量激增、郊环以外成交增长显著、城央板块止跌信号显现等迹象都表明市场正在逐步回暖。然而，价格方面仍需关注，低价房源主导市场的现象仍需警惕。
未来，随着政策的持续发酵和市场的不断变化，我们期待上海二手房市场能够迎来更加健康、稳定的发展。同时，我们也希望政府能够继续出台更多利好政策，为市场注入更多活力，推动市场走向更加繁荣的未来。
在这个过程中，我们需要保持理性和客观的态度，既看到市场的积极变化，也警惕潜在的风险和挑战。只有这样，我们才能更好地把握市场机遇，实现个人和市场的共赢。
