去年拉开的第二轮房改，终于落地见成效了。

最近多地的配售型保障房开始启动意向登记，这也让保障房到底需要什么条件申请，价格如何，开始水落石出。

当然，各地申请条件不一，定价不一，目前我们还只能了解到已经开启意向登记的昆明、西安、福州三座城市的情况。

福州差不多是最早推出配售型保障房的城市。

2024年4月份，福州推出了首个配售型保障房项目双龙新居。

谁有资格申请：

第一，必须是户籍家庭。

第二，收入和住房困难户籍家庭。在六城区范围内人均住房面积低于15平方米，家庭人均年收入低于2023年福州市城镇居民人均可支配收入（5.8万元）的住房困难家庭。

第三，普通工薪群体。具有我市六城区城镇户籍，在六城区稳定工作生活，人均住房建筑面积低于15平方米，且连续缴纳社会保险或个人所得税满6个月的普通工薪收入家庭。

该项目的定价是，均价预估约为5200-5400元/平方米（含简装）。项目周边的商品房价格在1万元左右，相当于周边商品房价格的一半。

昆明方面，6月24日昆明官方账号“昆明发布”公布了详情。

昆明的配售型保障房申请条件是：

昆明市城镇户籍工薪收入群体；城市需要引进的人才等群体。对人才群体的申购不设户口限制。申购家庭须确定一名具备完全民事行为能力且符合申购条件的家庭成员为主申购人。单身人士申购的，须年满18周岁并具备完全民事行为能力。

而且，已经申请过房改房、经济适用房、等政策性住房的家庭，想要申请配售型保障房，得退出原政策性住房才可以。

此外，昆明要求，如果申请通过又放弃的，一年内不得再次申请。如果申请通过并签订合同后，主动放弃的，则五年内不等申请。若有重犯，终身不得申请。

价格方面：

据昆明此前发布的配售型保障房政策征求意见，昆明配售型保障性住房的价格，将综合土地划拨价格、建安成本，并控制利润在5%以内来预估售价。首批次配售型保障性住房价格预计约6000元-7000元/平方米。

相比于昆明、福州，西安的申请条件更严格。

西安最近推出了2710套配售型保障房的意向登记，主要包括金泰怡景花园和香湖湾两个项目，分别位于雁塔区和浐灞国际港区域。

申请条件为落户需要满三年，多了年限要求。且要求本市无房，并低于特定收入标准。

定价标准是，以区域商品房价格的50%进行配售，每个家庭限购一套，并严格禁止将保障房变更为商品房流入市场。

尽管目前已经推出配售型保障房项目的城市，价格相比于商品房低得多，都是五折左右，但比预期还是要高。

按照去年8月份国务院审议通过的“14号文件”指示，定价机制是保本微利：

规划建设保障性住房应按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则、由城市人民政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，在此基础上采取市场化方式运作，按保本微利原则配售。

也就是说，配售型保障房的土地由地方政府直接划拨，这一块零成本。最终的定价是基于建设成本、人工成本、税费成本以及微利原则。

这种情况下，配售型保障房的价格会很低，应该在周边商品房价格的四折左右。

当然，五折也已经很多了。

而且，按照各地的配售推动计划，接下来会有海量的配售型保障房入市。

西安预计今年推1万套，广州不少于1万套，

深圳去年年底首批13个配售型保障性住房项目已集中开工，建设面积75.7万平方米，房源合计1万余套。

此外，哈尔滨今年筹建2000套，南宁筹建4000套，佛山筹建3000套，大连筹建2170套，宁波筹建4000套，郑州筹建3700套，长沙筹建1130套，南京筹建2500套，贵阳筹建3600套。

入股大规模的配售型保障房入市，将对本就疲软的商品房，构成较大冲击，这也是为何本号一直认为，官方的收储，也即回购商品房用作保障房，不可能大规模进行。

配售型保障房对商品房的冲击包括销量和价格。

半价的配售型保障房来临，可以为低收入家庭提供需求，至少分流掉市场上一半左右的购房需求，如此商品房的销量更加难以为继。

另一方面，相比于商品房价格，配售型保障房只有半价，价格会直接施压商品房。

当然，配售型保障房相比于商品房，还是有短板，比如户型结构可能偏小，容积率可能偏大，还有最关键的一点，配售型保障房无法像商品房一样正常流通。

14号文件还规定，保障房必须实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。

但两害相权取其轻，两利相权取其重。在价格优势面前，很多普通家庭更倾向于配售型保障房。

这一点正是我之前分析大规模收购商品房用作保障房不可行的逻辑之一。

如果是通过收储的方式，将商品房或者其他商业类住房转变为保障房，成本太高。

如果转变后的保障性住房出售价格低，根本覆盖不了成本，更别说还能保本微利。

如果大幅压低开发商手中的库存价格，以最低成本收购，比如市场价1万每平方米，收储压低至5000元乃至三四千，看似解决了成本问题，但又会产生新的问题。

比如可能会令低谷中的商品房市场定价紊乱、“雪上加霜”。

从这个角度看，大规模收储的可能性很小。

有人说，市场上的商品房供大于求，为何还要推保障房？

这里就涉及到保障房推出的目的。

根据去年国务院审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》，也即“14号文件”，明确提到：

建设保障房的两大目标：

一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

第一个目标，就是杜甫所作《茅屋为秋风所破歌》中的那句千古名句，“大批天下寒士俱欢颜”。

第二个目标，则是双轨制。保障的归保障，商品的归商品。让商品房回归商品房属性。

这两年也是这样做的，绝大多数城市都完全放开了限购、限售，购房不再有门槛。

这意味着未来中国大多数城市走向新加坡模式，给未来的房地产划定两个圈子，一个商品房圈子，一个保障房圈子。

保障房保障买不起商品房人居住，商品房则让有钱人去玩，当然也要以稳定为基调。

新加坡房屋结构是，72%为组屋，只有5%为私人住宅，23%为有地住宅。

正是因为有这种房屋种类，所以别看新加坡商品房价格位居全球前列，新加坡人从来没有为房子烦恼过。

而且，和我们所理解的保障房、共有产权房不同，新加坡的组屋无论是地段、品质还是配套，一点也不比商品房差。

最关键的是，组屋价格只有商品房价格的三分之一左右。

新加坡规定，新组屋的分配主要是针对新加坡无房家庭，并且每个家庭只能购买 一套新组屋，一生只有两次购买机会，单身人士需35岁以上才可购买新组屋；而永久居民和单身人士只能购买二手组屋。

屋主拥有及实际居住组屋至少5年，才可进入市场交易，但政府要征收10%-15%的附加费，此后组屋获得完整产权，不再受限。如果不满5年转让组屋，政府规定屋主只能将组屋以原价回卖给政府。组屋的产权年限一般为99年，到期后要还给政府，极少数一部分政府会按市价买回，然后重建组屋。

在组屋制度之下，新加坡成功实现了“居者有其屋”的梦想，房屋自有率高达91%，是香港、东京的两倍，是深圳的近3倍。

所以，中国开启了住房双轨制，效仿新加坡。

不过，和预想的可能存在较大偏差，因为全国房价进入了调整深水区，而且调整周期还不知何时结束。

此时如果大规模推动保障房入市，可能会成为压垮骆驼的最后一根稻草。

而且，随着商品房价格不断回归，保障房的价格优势也会逐渐缩小，形成一个不良竞争。

所以，如何稳定、健康推进房地产双轨制建设，是个大考验。