上周，刚写了一篇关于厦门楼市的文章，介绍了厦门房价创七年来新低。这两天，厦门楼市再次传来大消息。

厦门最大房企，也是厦门三家世界500强企业之一的建发，旗下的入股项目云启东方，开启了割肉销售模式。

根据界面新闻披露：

近日，中介放出消息称，厦门云启东方推出5套特价房，87平三房360万带车位。也就是说，特价房的单价是4.1万/平米。消息放出的第二天，厦门全城中介齐涌售楼处。据厦门一位中介人士表示，仅一个上午，单分销渠道就报备了200多组客户，现场停的车都排到了几百米之外。

这个4.1万是没有扣除车位的计算。有人算了下，360万包含车位，车位的备案价是60万，即使按20万算，房子只剩340万，单价3.9万。

3.9万，差不多是岛外新盘开盘的价格。最最关键的是，这个价格远低于当初拿地的楼面价，也即亏本销售。

公开资料显示，2023年7月，首开以总价12.65亿，楼面价4.52万/平米的底价竞获云启东方脚下的地块。首开拿地后，拉来了建发和金茂，共3家开发商合作开发。

不过，对于此次降价，建发方面却矢口否认，建发要求中介宣传的时候不要带“建发”二字。

另外，贝壳找房也对内表示：

云启东方短时间下架，具体上架时间另行通知，一方面是现场价格不明确，输出价格很乱，并且不能当场认购。另一方面，输送客户容易导致客户流失（确认价格需要周期，可能会过保护期），不要看外面传言，大家理性带看。

不过，厦门当地中介解释了这一疑团：

这次降价风波由另外两家开发商主导，建发并不同意这次降价，因为建发是本土国企，在厦门的项目多，后续仍考虑深耕。

言下之意很明确，厦门本地最大的房企建发虽然不同意，但首开与金茂明显赞成，所以才有这次跌破楼盘价的特价盘推出。

事实上，云启东方不久前就已经降价过一次。

去年年底项目开盘时，开发商虽然送车位，但折后单价是6-6.5万。

8个月后，也即两周前，云启东方降价，87平米三房出街海报是439万，送车位，任选楼层，折合单价5.04万/平米。对比之前开盘的525万-561万，该户型房子已经降了86万-122万。

没有底，根本没有底。这次又直接降破了楼面价，均价最低降至4.1万，扣除车位成本，只有3.9万。

无独有偶，首开旗下的另一个岛外楼盘，也在大降价。

首开九珑岸，特价1.5万。

公开资料显示，2017年首开拿地时的楼面价是3万，如果算上配送面积，实际楼面价要到3.3万左右，现在的最低价1.5万，相当于楼面价的一半。

翔安新店的首开龙湖璟宸府，2016年拿地时，实际楼面价3万7左右，2019年开盘均价3万6一平，现在最低成交价只有2.6万。同样也是亏本在售。

首开之所以这么着急忙慌疯狂降价，在于其利润连续负增长。去年全年，首开亏损了63.19亿元。

来源：首开财报

今年上半年，首开发布的财报预计亏损19亿元至24亿元。

来源：首开年中报

这再次印证了我分析各城市限跌令时说的，对于开发商而言，一旦大幅降价出售，肯定是已经到了山穷水尽。

房企从来都是能赚你1万就绝不赚你九千九，能让他们让利，只有一个原因，现金流出现了问题，需要快速回款。

首开这样的降价盘，在厦门比比皆是。

在上一篇分析厦门楼市的文章中，我说过，厦门楼市，成功诠释了什么叫“出来混迟早要还”。

这座小而美的城市，曾经凭借着优美的海境线、宜居的环境以及开放的环抱，吸引了全国乃至全球的资金进入。

福建的有钱人想买房，不是去省会福州，而是去厦门。海外富裕的闽南人，也喜欢在厦门买房。

各种资本堆砌，成就了厦门“三线收入、二线城市、一线房价”的疯狂。

在上一轮楼市疯狂炒作的年代中，厦门与苏州、南京、合肥的疯狂暴涨，被坊间并称为“楼市四小龙”。

2016年至2022年，厦门的均价直追京沪深，位居内地城市第四位，比广州还高。

如今，厦门的房价绝对量依旧很高，但在持续下跌之下，已经退居到了全国第五，被广州超越。

厦门楼市的成交量从2021年开启下行，之后一路在低位徘徊。

房价方面，有两个口径。

一个是国家统计局的口径。

国家统计局披露的最新数据显示，厦门新房价格已经16连跌，7月份厦门新房环比1.3%，同比下跌10.1%。同比跌幅位居70个大中城市第一位。

7月份厦门二手房环比1.8%，同比下跌13.2%。同比跌幅位居第二，仅次于武汉。

制图：城市财经；数据：国家统计局

有人按照统计局的历史数据，做了一个梳理，发现厦门的二手房价格指数创八年来新低。

另一个口径是民间机构，来自克而瑞。

克而瑞披露，去年厦门的新房价格比较坚挺，2023年厦门新房均价4.29万元，环比还上涨了4.3%。

但进入2024年，在全国楼市进入深度调整周期下，厦门的新房价格也顶不住了。

7月份，厦门新房成交价格32521元/平方米，较去年年末的49174元/平方米下跌了33.9%。

克而瑞报告中的表述是，“月度均价回落至32521元/㎡，环比下跌6.0%，创近7年来新低。”

这是厦门完全放开限购的成果，可见，放松限购，根本振作不了楼市，就像当初开启限购一样压不住了楼市上涨的气势一样。

厦门房价调整的根本逻辑，还是我之前强调的，“德不配位”。

说白了，就是房价太高，严重超越了当地人的购买力。

厦门虽然头顶副省级城市、计划单列市头衔，但论经济实力、财政实力和人口规模，都非常普通。

在产业上与苏州、南京、合肥等城市根本没法比，尤其是与苏州相比，产业与经济实力相差几个量级。

而房价鼎盛时期的厦门，房价收入比接近40。也即当初一个拿着厦门平均收入的人，想要在厦门买一套平均面积的房子，需要不吃不喝四十年才能够。

之前写深圳楼市的文章，我详细介绍了深圳楼市因何而涨，因何而跌。

简单归纳，上一轮牛市中深圳房价率先启动，并从2015年年初的3万多成交价涨到了2021年年初的8万多成交价，挂牌价甚至冲破了9万，背后是两股势力推动。

一个不断涌入的人口带来的硬性需求，另一个是经济、产业、金融、科创等综合实力不断提升之下引起全国热钱加注深圳，也即炒作。

厦门的房价上一轮上涨也是这两个因素，但侧重点不同。深圳的房价上涨，刚需与炒作四六分成，厦门则是二八分成，也即炒作是其房价的绝对支撑力量。

而相比于深圳，厦门的产业根本撑不起如此高的房价。

如今深圳的房价，已经从8字头跌入6字头，7月份均价跌破了6万，回到了5字打头。

厦门还有什么支撑力量？

除了上面介绍的厦门、深圳外，中心城市目前的房价调整，均已进入深水区。

以更能反映市场价格真实变化的二手房来看。

南京的二手房成交量见顶于2020年，房价见顶于2021年。2023年在业主们疯狂降价让利的情况下，二手房成交量上涨了不少。

其二手房价格，2023年跌破了3万元。

到今年7月份，南京的二手房均价已经跌至22760元/平方米。也即从年初到如今，南京的二手房价格下跌了24%。

克而瑞披露，2024年上半年，北京二手住宅成交均价约28834元/平方米，套均总价约257.9万元/套，基本已回到2018年水平。

苏州房价已经跌破2万元，6月份成交价为1.89万元/平方米。

广州房价整体回到了2017年。

杭州房价回到了2019年。

至于武汉、天津、郑州、南京，房价至少已经回到了2016年。

近日，在博鳌论坛上，樊纲对当下的房地产发表了一个观点：

从宏观经济的角度，中国经济现在仍然不景气，一季度还有5.3%的增长，二季度只有4.7%的增长。各种问题还在暴露，下行的压力仍然巨大，不确定性仍然很多。

就房地产而言，现在确实已经到了或者接近到谷底，谷底之后还有一个在谷底爬行的阶段，也即“L”形，还会经历一段困难的时期。

房地产“L”形走势是对的，但我不认为现在就到底部了，仍在“│”到“—”的过程中，现在谈底部还早。

在分析深圳楼市的文章中，我说过，正因为房价远超城市大多数的购买力，让大多数无房的人只能望房兴叹。再加上三年黑天鹅让很多人的收入缩水，让有实力投资的人也丢失了信心，才进入了不断调整的周期当中。

我提出过一个概念，叫“需求断档”。简单理解，就是高房价形成了一个天堑，让相当部分人空有需求没有实力。

总结下来就是：

第一，宏观经济周期、宏观大环境以及全球局势带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。

第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。

第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。

一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，普通人买不起。

在这种背景下，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。

而就目前的情况来看，平衡点出现还早得很。

本号在今年的文章中多次强调过，本轮调整周期不会短。

当下的楼市，已经进入了调整深水区。

所以，本号再次强调一下，当下买房卖房的观点，适用于所有城市：

第一，高位站岗的炒房客，能现在卖掉，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。

第二，至于只有一套房的中产家庭，未来要做的，是尽一切可能降低刚性债务，收缩家庭的债务表。

第三，买房方面，没有硬需求，没有急需求，尤其是买房需要加杠杆的人群，可以推迟。

第四，对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起，又特别想买，可以买，但，一方面，切记不要加杠杆，另一方面需要做好承受房价下跌的心理准备，这是认知。