来源：刘晓博说财经

作者：刘晓博

一大早，就看到了“21世纪经济报道”整理出来的这组数据：

从这组数据我们可以读出很多信息。比如： 1、全国房地产投资在一季度下滑比较明显，这意味着未来需要市场回暖，否则稳增长是一句空话。 2、疫情比较轻的地方，投资增长比较快；疫情严重的湖北，情况最惨烈。 3、主要靠外来劳工支撑的市场，受影响比较大。比如广东、福建就比江苏、四川差很多。 不过，我的注意力在前三名。我再次注意到一个异常的现象：江苏房地产投资额超过了广东，而浙江逼近了广东。 或许有人会说：这有什么稀奇，人家江苏、浙江经济也很活跃呀。 但问题是，江苏和浙江人口跟广东差距很大。根据官方数据，广东2019年末常住人口是1.15亿人，而江苏和浙江分别是8070万和5850万，两个省加起来只比广东多了20%。 如果再看小学生人数，就更加令人诧异：广东省2019年末小学生为1033万人，江苏为573万人，浙江为367万人。江浙小学生加起来，只有940万人，相当于广东的91%。 也就是说，江苏和浙江两省的人口总和是低于广东的。我之前用多组“客观数据”都推算出广东的常住人口可能达到了1.5亿人！ 而江浙人口也有低估，两省总的常住人口应该在1.35亿左右。 那么问题来了：最近几年，在卖地收入上江浙也都是超过广东的。比如下面表格为2019年中国卖地收入的前32名，我们可以看出，江浙的城市表现突出，而广东的城市就低调了很多。 于是我统计了过去三年，粤苏浙三省的“房地产开发投资收入”，三年累计之后，计算三省的人均投资额和小学生人均投资额。就得出了以下几组数据。 可以看出，过去3年广东人均房地产投资额只有3.68万元，江苏为4.04万元，浙江为4.93万元，广东人均水平最低。 由于官方常住人口数据可能有误差，我们再用小学生为分母，计算一下人均投资额（三年累计）。结果更令人诧异。浙江人均投资高达78.6万元，江苏57万元，广东只有41万元。 很显然，浙江市场可以用非常火爆来形容，江苏也比较火爆，而广东则相对平淡了很多。 看起来，在三省的大城市里，深圳广州住房均价最高，杭州、南京、苏州、宁波虽然也很火，但单价仍然在后面。但放眼全省，形势就不同了。浙江几乎每个地市都是高房价，江苏也在奋力追赶。 而广东，其实是高度分化的。除了深圳、广州、珠海、东莞、佛山之外，其他16个地市都一般般。尤其是云浮、汕尾、韶关、茂名、河源这些边缘城市，几乎被人淡忘。 上图是2018年主要省份住房均价排行。可以看出，浙江全省平均价格已经超过广东，而江苏紧随其后。 为什么广东“人均投资额”这么低？作为中国人口流入第一大省的广东，房地产为什么没有浙江、江苏繁荣？ 其实原因很简单，就是因为农民房、小产权房、违法建筑。 在广东，农民房、小产权房，以及政府所说的“违法建筑”是野蛮生长的。这不是最近几年才开始的，而是在上世纪80年代就开始了。以深圳为例，截至2015年的统计显示，当时深圳违法建筑有37万栋，总建筑面积超过4.28亿平方米，超过当时深圳总建筑面积的一半。 在深圳目前总共1100万套住房里，城中村、违法建筑、小产权房提供的就有近700万套，每套平均在39平方米左右。这些房子如果每套住2个人，可以容纳1400万人。 为什么深圳每年卖地收入非常少，在全国排名在35名左右，落后于很多地级市？主要是深圳没有土地了，深圳的土地资源被这些历史形成的违法建筑、城中村占用了很大比例。而且正因为有这些“天然廉租房”的存在，深圳可以吸纳2000多万常住人口，在“红本住宅”只有200多万套的情况下，城市竞争力仍然很强。 其实不仅仅深圳是这样，在东莞、在广州、在佛山，在广东几乎每个城市，都存在这种“集体土地直接入市”的现象。这些房子虽然没有清晰的产权，但可以出租，可以平抑租金价格。至今没有看到广东全省的“违法建筑+小产权房+城中村”的建筑面积数据，估计全省可以达到深圳的3到4倍，那么容纳5000万到6000万人居住没有问题。 我早在三年前就指出深圳楼市的一个怪现象：员工平均收入达到70万的华为，嫌深圳房价太贵，把终端业务总部迁到了东莞松山湖，数万员工离开了深圳。但与此同时，深圳常住人口还在趋势性增长，很多不打算买房子的中低收入阶层通过城中村找到了自己在深圳的位置，成为新市民。 整个广东也是如此，2019年广东新增常住人口177万人。我通过研究小学生人数发现，广东再次迎来人口全面增长期。过去5年里，除了粤东（潮汕话地区）常住人口下降之外，粤北、粤西、大湾区的人口都在增长。所以，广东省的人口金字塔是非常稳固的，普通民众谋生是非常容易的，这也是大家用脚投票证实了的。 有了大量的“天然廉租房”，当然不需要建设很多的商品房。所以，广东人均房地产投资额显著低于江苏，竟然只有江苏的大约一半。 至于卖地收入，也是如此。这意味着，广东居住成本显著低于浙江，也低于江苏。 而江浙地区，历来管理规范，政府比较强势。在广东“违法建筑”野蛮生长的80到00年代，江浙城市的近郊、乡村很少违法建筑。如果你乘坐高铁穿越大湾区和长三角，就会发现长三角的建筑物舒朗很多，而大湾区到处是握手楼，房子连着房子，从广州到深圳100多公里都不间断。 所以浙江和江苏现在要争夺增量人口，就必须卖地建房子。而广东民间早就自发地建成了大量房屋，等着人来。所以，当人口持续增长的时候，不需要建设太多房子。 广东住房的模式，其实质是大量农村集体土地低成本入市，相当于政府让利。我之前计算过，以深圳违法建筑总量和现在房价计算，深圳官方在土地问题上向民间让利超过10万亿（现价），整个广东就更可想而知了。广东原住民到处“种房子”，或许影响了城郊、乡村的景观，但让原住民获得了巨大城镇化利益，让新市民有机会享受到“天然廉租房”的低成本，因此未来竞争力会更强。这其实就是深圳崛起的一个关键秘密。 浙江和江苏当年强势的政府，让郊区、乡镇看起来更舒朗、漂亮，但到了争夺人口的时期，就需要大量卖地、建设商品房。浙江每个小学生背负的78.6万元的投资额（过去三年累计），是拉动经济的力量，更是未来新移民的生活成本。 在这个成本推动下，浙江全省住房均价长期超过广东是必然的，江苏也会逐步超过广东。而广东的竞争力，反而因此值得长期看好。