进入通缩差不多一年了。去年底我写文章都还不敢提这个词，只敢说负通胀，生怕被平台咔嚓了。（《负通胀时代，信心是解药，现金是王道》）现在好像除了官方还没承认，其他媒体都已经认可这一结论了，包括那些一直唱多的博主们。

但他们也有说辞：从世界各国长期发展来看，通缩只是暂时的，而通胀才是永恒的。所以房子还是比现金好。

今天我就来批判一下这个观点，顺便聊聊为什么现在不该买房。

1.

首先要肯定的是，如果长期看一个经济体的发展，通胀才是比较正常的现象。这一点上很多人说的没错，不管胀多胀少，都应该会胀。

为什么呢？因为通胀本身只是一种货币现象，是市场中流通的货币多于实际需求，也就是货币本身供过于求了，那么货币必然会贬值，换种说法，就是物价会上升。

这么说还不够精确，确切地说，是流通货币数量上升的速度，高于需求提升的速度。前者大概就是M1或者M2的增速，后者可以看做GDP的增速。现在对央行行长潘功胜6月发言里所说的“货币供应要与名义经济增速基本匹配”是否有更深的理解了呢？

为什么说正常情况下，长期来看总会通胀，归根到底是因为生产力的发展是挡不住的。我们都学过生产力会改变生产关系，生产关系要适应生产力的发展。生产力总要进步，而且是越来越快。人类学会使用火可能花了成千上万年，但从瓦特改良蒸汽机到今天才区区两百多年，而这两百多年已经发生了四次工业革命，每一次都是社会生产和生活方式的重大变革。谁能想到电脑发明至今才短短几十年？用《黑暗森林》里的话讲，这根本就不是发展，是爆炸！

生产力要不断向前，科技会不断进步，那么从长期来看经济就不会停止增长，即便出现了停滞甚至倒退，也总会恢复如初。在我们的历史上，并不乏数十年上百年的经济发展停滞，但历史仍然倔强地走到了今天。

这里面有一个以前没有过的负面因素，那就是人口自然增长率转负。经济的基本盘就是人类劳动，如果未来出现人口的大幅下跌，那么总的人类劳动也会随之下跌。这是我们在过去历史上和平年代从未遇到的问题。

然而这个问题可以通过科技进步来弥补。因为科技变革和产业革命带来的劳动生产率提升实在是太大了。有了蒸汽机后，大规模工业生产成为现实，一个熟练的铁匠可能需要三天才能做好的兵器，一名工人每天都能生产千百件。假设人口数量减少到现在的一半，但劳动生产率提高到现在的四倍，最终总的人类劳动仍然会相对于现在翻一番。

当然这两个数字都是我随便拍的，但道理是这个道理。

既然经济长期看会增长，那么作为经济活动血液的货币，也一定会随之增长，就像一个婴儿长成大人，血液数量也会随之增加。而且在正常的情况下，货币的增长会先于经济的增长，这也很容易理解。因为货币投放要瞄准的不是今天，而是明天。

所以，长期来看，通胀现象是正常的。

但这个结论，并不能推出房子优于现金。接下来我会继续论述这一点。

2.

很多人想当然，认为通胀代表物价上涨，房价当然也会上涨，而现金则会贬值。因此持有房子好过持有现金。这里面忽视了两个问题。

第一个问题，是你不知道通缩的时间有多长，而现金是最灵活的资产。

通缩一般是暂时的没错，但也要看跟谁比。在漫长的历史中，十年八年转瞬即逝。美国最长的通缩周期发生在1873年，足足持续了五年半之久。中国也不遑多让，有著名的“万历十五年”。

我们的通缩才多久？建国后发生的几次通缩，没有一次是短短一年就能走出来的。假设吧，假设通缩还会持续一年，那你会在今天丢掉现金去购房吗？

有人说投资要打提前量，可房产换成现金，跟现金换成房产是两码事。房产出手要早，否则很容易失去流动性；但现金永不眠，想买房不会买不到，完全可以等经济指标出现明显信号再动手不迟。反正海量的房地产库存就在那里，不会突然消失掉。

所以，现阶段持有现金，完全没必要害怕上不了车。现阶段的房价就算真涨，也不大可能短期暴涨，因为杠杆率摆在那里，根本无法支撑。

第二个问题更加关键，那就是房价上涨跟货币的下跌是两码事！

货币贬值了，房价就会上涨，这件事有个前提，那就是房子需要用货币来计价。货币本身只是符号，背后是无差别的人类劳动。

也就是说，未来有可能会出现，用货币计价的房价，远高于以劳动计价的房价。因为货币相对于劳动贬值了太多。

这里的逻辑有点绕，我不知大家能不能理解。我举个例子说明一下。

假设老张今天月薪1万元，房价今天每平米1万元。那么未来随着通胀，房价有可能会变成每平米2万元，但此时老张的月薪已经涨到了3万元。从货币的角度来看，房价确实上涨了，但相对于老张而言，付出同样的劳动，本来每年能买12平米的房子，现在每年能买18平米了。原来需要十年才买得起房，现在六年就能做到。对他而言，实际房价其实是下跌了。

这里说的是老张，但其实推而广之，全社会的收入都在上涨。也就是说，房价的涨幅可能会低于人类劳动的涨幅。这是因为房子在未来的稀缺程度，有可能低于人类劳动。在增量时代，劳动力不值钱，但到了存量时代就不好说了。说到底，水涨船会高，但究竟谁会更高一些，还得供求关系决定。

当然，这种情况下现金输得更惨，我们可能需要寻找比房子更好的保值标的。也就是说，即便发生通胀，我们也不一定应该买房。

如果是这样，想通过买房营利的唯一可能，就是加杠杆，也就是负债。因为债务肯定会比房子稀释得更快。可风险也会随之而来，现金流能撑住吗？今天撑得住，明天呢？

3.

综上，我觉得阐释得比较清楚了：通胀早晚会发生，只要你活得够久，也可能会见到房价上涨。但是这个结论既不代表今天应该买房，也不代表未来应该买房。我们应该做的，就是在通缩中持有现金，不要轻易投资，避免资产损失，等待经济转向，然后选择最安全的投资标的，合理配置我们的资产。