从目前的城市住宅形式来看，老旧住房、高层住宅以及多层洋房，形成了“三足鼎立”的局面。

老旧住房，大家都不陌生，作为“三足鼎立”中的一“足”，老旧住房的市场占有率呈现日益下降的趋势，同时，老旧住房也是三类住宅形式中最便宜的房子。这个逻辑可能与很多购房者的认知有偏差，价格便宜，为什么市场占有率还会呈现下降的趋势？

其实，这个逻辑并不难理解。如果你曾经居住过老旧住房，这个疑问自然也不会存在。老旧住房之所以被称作“老旧住房”，关键原因是因为“老旧”，由于建造年份久远，所以，在建筑质量、设计理念以及居住舒适度方面，距离高层住宅和多层洋房有很大的差距。

同时，老旧住房在出行方式和基础配套方面也要远远落后于高层住宅以及多层洋房。比如，物业管理方面，通常情况下，老旧住房是没有物业管理服务的，即便是有，服务水平也是很差劲的，能够安排几个大爷、大妈辅助管理小区就已经算是高规格配置了，更别提其它物业精细化服务了。再比如电梯出行，电梯出行是我国住宅设计的一大进步，因为有了电梯出行，即便是腿脚不方便的老年人也可以任意上下楼，这在老旧住房中是不可能实现了。

凡此种种，才会让老旧住房的市场占有率日益下降。尤其是85后、90后等年轻消费群体成为购房主体以后，老旧住房的市场占有率更是骤减，毕竟，85后、90后的眼光更挑剔，对于设计理念以及住宅配套更看重。

可能有人会说，现在已经开展“旧改”政策，老旧小区安装电梯也在进行，这样的话，老旧小区会不会有更大的市场竞争力？在我看来，这是不会的。

首先，旧改政策是有条件的，而不是所有的老旧住房都会进行“旧改改造”，其次，即便是老旧住房安装了电梯，增设了物业服务，小区的整体居住舒适度也和高层住宅以及多层洋房是没有可比性的，这就好比一个年过70岁的老年人，穿上一个花裙子，虽然外表看起来年轻了，但是，身体终归是老了。最后，从房屋数量来说，高层住宅和多层洋房的数量要远远高于老旧住房，购房者没必要放弃新颖的住宅形式，退而求其次，选择别人住过的老旧住房，这在年轻购房群体眼中是不符合逻辑的。

既然老旧住房的市场占有率日益下降，那么，高层住宅和多层洋房哪个更好呢？哪个升值潜力又更大呢？

对于这个问题，融创集团董事长孙宏斌一席话说清楚了。在孙宏斌看来：未来房地产行业还有很大的发展空间，虽然住房资源过剩已成为既定事实，但是，大部分的住房品质还是很差的。随着居民经济水平的提高，住房需求的升级，人们对于住房的品质要求也会越来越高，因此，未来人们对改善型的中高端住宅需求量也会越来越大。最后，孙宏斌还表示，融创地产未来会重点布局一二线城市和中高端住宅。

相比较高层住宅和多层洋房来看，多层洋房自然是属于中高端住宅，这是毫无争议的，单单从售价上来看就可以看出来，同一区域的多层洋房单价必然高于高层住宅。

为什么多层住宅可以称为中高端住宅，而高层住宅不可以呢？我们从3个方面来分析一下。

1、公摊方面。多层住宅的公摊低，高层住宅的公摊高，这是事实，不可否认。公摊高也就意味着得房率低，同样购买100平的多层洋房和高层住宅，一个公摊15%，另一个公摊25%，套内面积就相差10个平方，在很多刚需三居室当中，10个平方就是一个卧室的面积，面积越大，居住舒适度越高，这是毫无争议的。

2、容积率方面。多层住宅的容积率低，高层住宅的容积率高，这也是事实。容积率高代表着什么？代表着人口密度大，生活环境嘈杂。举个最简单的例子，50个共用一个电梯（高层住宅）和20个人共用一个电梯（多层住宅）的等待时间是一样的吗？自然不是。这也就是多层洋房的优势。

3、基础配套方面。这里的基础配套指的是物业、停车位、公共区域等，多层洋房和高层住宅相比，都是新型的住宅形式，物业服务自然都不差，而停车位和公共区域方面，多层洋房是要优于高层住宅的，毕竟，多层洋房的人口密度小，这是一个较大的优势。

也就是说，高层住宅的优点多层洋房都具备，高层住宅的缺点多层洋房都没有，所以，多层洋房被称作“中高端住宅”也是很有道理的。

基于目前的楼市现状，房屋重量过剩，调控持续深入，需求减少，住房需求升级等等，就好比孙宏斌说的那样，未来的中高端住宅的市场空间是很大的。有市场就会有市场流通性，有市场流通性就会有升值空间，从这个方面来看，多层洋房的升值空间会更大也就显而易见了。

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