不知道大家有没想过，为什么黄龙叫城西，蒋村城西，三墩也叫城西，甚至老余杭也叫城西西……是不是感觉城西范围巨大无比。

黄龙的位置都在西湖边了，和老余杭距离约20KM，说天差地别也不过分。

那么，为什么他们都叫城西呢？

从地理上来说，最初的因还是和十城门有关，环城西路以西就为城西，环城东路以东就为城东，不然叫啥环城路嘛。

但是放在10几年前申花肯定不能叫城西，可能叫城北更为贴切。

但是现如今你说申花是城西，基本上没有人会反驳你，除非是杠精土豆子上身。

背后的原因是十几年前的申花和文教客户完全不同，在行政区上也不同，所以一起叫城西，那绝无可能，必须割席对待。

但是现如今大量原来城西文教的客户跑到申花去买房，于是申花和文教形成了高联动，所以慢慢的申花自然而然就叫城西了。

本质上申花叫城西是地理位置趋近，地缘性发展而形成的结果。

以前闲林、未来科技城以低密开发为主，老城西向往田园生活会到这些地方买个house，所以闲林之类虽然和城西很远，但是客户也是联动的。

所以闲林叫城西最初应该是产品形态不同带来的联动性导致的。

后来未来科技城产业崛起，但是产业还是IT相关产业，和城西产业链基本一致，所以更加增加了客户的流动性。

一些原来在文教工作的人，由于工作变动去了蒋村、去了未来科技城。

所以业缘使未来科技城、闲林、蒋村、文教等等区域高频联动起来了。

所以地缘+业缘+产品形态的联动，导致城西越来越大，最后良渚、老余杭都叫城西就是这么来的。

作为一个地产号，当然不会只是和你简单的说地理，而是想说城西越来越大这一现象会带来怎么样的房地产特征。

个人觉得最核心的特征就是像城西这种业缘和地缘高度融合的区域，同一个板块内很少会出现割席的情况，或者说割席的不会这么明显。

以申花为例，金茂府、锦绣之城、沁园基本上在同一价格区间，7-8W为主，而一直被人诟病的九龙仓主力价格也在6-7W，品质带来了价格差，但不至于完全割席，客户还是那些客户只是由于购买力和追求品质不同分别选择而已。

同个项目的大小户型也是，书香印翠、沁园的中间套也能卖个7W左右（分巢），大户型稍微高一些但是也就8W左右（改善）。

一个是2T2大户型，另一个是连廊户型的中间套，形成一定的价差属于非常合理的事情。

所以在城西特别适用的一个原则就是中心点向外扩原则，基本上呈现出越西越便宜、越北越便宜，而且层级比较分明，基本上不会出现跨越式的价差。

一旦出现跨越式价差，那基本上是投资客大量涌入导致的结果。

最为简单的例子就是未来科技城核心区，21年价格涨到了天上去，价格都超过了蒋村，这不符合城西发展的逻辑。

现如今投资退潮，蒋村、五常、未来科技城重现呈现出了越西越便宜的特征。

所以城西越来越大的背后是地缘+业缘+产品形态的联动所导致的结果。

形成的房地产特征就是不会动不动就割席，而且房价呈现中心点向外辐射的特点。

那么为什么城东一直在割席呢？

从地理位置来说，贴沙河以东就为城东，但是城东本身产业并没有特殊的地方，依靠地缘的发展远远达不到城西的这种程度，所以很多地方都有自己的地缘，特别是G20大拆迁后这种特征就更为明显。

于是就形成我是景芳的，你是笕桥的，他是九堡的……非常割裂，换句话说散装，没有主线将他们串在一起。

另外钱江新城的位置也在城东方向，钱江新城虹吸引了大量商业服务业、金融业等第三产业，从而形成了以钱江新城为产业核心的业缘外溢。

于是城东就更没有城东的感觉了。

还有一点最为重要的原因就是省内客户的介入，使得城东更割席了。

举个简单的例子，三堡的客户，他有最初的地缘，还有老城东外溢，钱江新城业缘，还浙江省和杭州市的天降客户，所以客户类型非常多，缺乏一致性。

这样的客户特点会带来怎么样的房地产特征呢？

其实就是我们一直所说的豪宅不外溢。

钱江府和IFC之类足够近吧，但是价格完全就不关联，你走你的阳关道，我走我的独木桥。

钱塘府和杭凤府两隔壁吧，价格还是毫不关联。

但是如果我们把钱塘府、钱江府、东望放在一条线上比较，价值逻辑又是成立的，明显呈现出了越东越便宜的特征，因为他们的核心客户就是业缘+地缘。

而这样的客户特征就会形成明显的格递减逻辑，不会有明显的割裂感，所以这3个项目是5W+、4.5W+、4W+，非常合理递减层次感。

但是我们说过由于钱江新城的存在，所以城东还有很多浙江省、杭州市的天降客户，他们聚集在了那些高大上的项目，比如杭凤府、IFC等，他们和钱塘府之类完全就不是一类客户，所以价格线就完全不同了。

这类天降客户板块，全杭州就三个，全都集中在一江两岸。

本质上就是钱江新城（望江+三堡）、钱江新城二期、奥体世纪城（含亚运村）。

所以我们就可以看到这三个板块其实非常割裂。

钱江新城二期快到九堡了价格在5W+，而老城东的闸弄口价格不到5W，如果你按中心点理论去理解，将难以理解。

本质上他们就不应该放在一起对比，因为他们是完全不同的客户。

钱二的客户是全省，而闸弄口的客户是老城东，所以完全就应该割席。

在这种板块早期项目开发是按业缘、外溢开发的，和后来的项目价格自然就天差地别了。

以世纪城为例好了，世纪之光开发之时，还是一个地缘+业缘为核心的项目。

但是世纪城后来三兄弟、各种品则和地缘、业缘无甚关系，他们的逻辑是全市和省内客户。

所以两者价格体系自然完全不同，世纪之光只有4W，三兄弟起码还在6W+。

甚至项目里大小户型也要割席，小户型往5W去了，大户型还在7W。

本质上原因是省内的客户看不上小户型，所以小户型被省内客户割席了。

但是业缘和地缘客户对小户型是能接受的，所以接盘了。

要想地缘和业缘接盘小户型，那自然价格要按外溢的逻辑走，所以价格自然往下走。

大户型走的是省内客户逻辑。

所以大小户型天各两方，两者自然就形成了明显价差。

亚运村弄出大鸭联盟，大户型和小户型割席，其实是有一定道理的，因为客户完全不同，价格逻辑也会不同，走出的价格线自然也不同。

其实这里还有一个作证，就是和品平大小户型基本无价差，因为小户型是分巢，大户型是改善，都是地缘性需求，所以相亲相爱，不用割席。

这也解释了为什么很多大V看好宁围、看好未总，但是其实在市场上表现的并不好。

看好这些板块的原因在于以世纪城或奥体为中心点，以浙江省内客户偏好的大户型为基础点，去看宁围的价格，自然就觉得好像非常低。

而事实上是省内客户完全看不上宁围，也不会去住宁围，所以行情下行，宁围根据省内客户定标的逻辑直接塌方，只能去找地缘+业源的逻辑。

市北东3W左右的项目一大把，和滨江的关系更近，所以宁围只能以更便宜去抢客户。

这里必须要说明宁围北面会比南面好一些。

北面限价便宜，并且和江北更近，所以可以吸引江北的客户。并且北面的拦截比较少，这也是为什么奥语拾光登记量和销售量比望奥要好的多的原因。

说了这么多，现在的你对于城东老是割席，豪宅不外溢，世纪城大小户型分家、宁围不太行的这些现象有所了解了吗？