深圳房价,破防了!

城市财经 2024-01-05 11:48:06
作者:余飞01 | 深圳房价破防了

眼见他起高楼,眼看他宴宾朋,眼看他楼塌了。

这句话形容当下的房地产,虽不免扩张,但也一定程度上成为了当今楼市的注脚,只是在各种政策托底之下,下降速度没有想象中那么快而已。

看中国楼市的现状,其实只要盯着北上广深四个头部城市即可,尤其是深圳,作为中国楼市风向标和先行者,深圳楼市的一颦一笑,基本就会带动全国楼市浮沉。

深圳是上一轮楼市大牛期间的领军者,由他发动,带动北上广上涨,然后南京、苏州、杭州、厦门、武汉、青岛等一众东部、中部热点城市次第上涨,最后传导到西部热点城市。

同时,他也是这一轮楼市调整的揭幕人。2021年2月深圳率全国之先发布了二手房指导价,成为中国房价全面调整之滥觞。

彼时至今,深圳楼市已经调整了近三年时间。

三年时间里,深圳的房价从8字头跌入7字头,再跌入如今的6字头,房价已经回到了2018年。

乐有家数据显示,目前深圳的二手房均价跌至6.5万元/平方米,比2021年历史最高点8.3万元/㎡跌幅22%,比2022年跌12%。

以价换量,遍地打折促销,二手房挂牌量高企,是深圳楼市如今的情形,更是全国楼市的真实写照。

在以价换量之下,深圳去年的二手房成交量有了一波起色。

深房中协数据显示,2023全年,深圳二手房录得成交量42574套,比2020年上涨了58.5%。但绝对量相较于高点时期,基本是膝盖斩,是过去六年成交量第二低。

新房由于有下跌因素控制,没法像二手房那样大力度下跌,所以成交量仍在下跌,且成交量不如二手房。

乐有家数据显示,2023年深圳新房网签31621套,比去年还低,创过去五年新低。新房成交价仅下跌1.64%。

02 | 周期力量不可阻挡

深圳,成功用实力诠释了,什么叫周期的力量不可阻挡。

论经济实力、人口规模、产业实力、金融实力、科创实力,深圳都是中国城市的拔尖者。

深圳过去的经济、产业、金融、科技、人口发展,有目共睹且举世瞩目。

看几组数据。

深圳1979年立市时,当时还是中国南海边的小渔村,GDP仅1.96亿元。如今的深圳,GDP超三万亿,位居全国第三。2022年深圳GDP32387.68亿元,是1979年立市时的16524倍。

数据:深圳市统计局

同时人口从开始的31.41万,一路增长,冲破百万,冲破千万,只在去年历史性地减少了一次。2022年深圳市常住人口规模1766.18万人,是1979年立市时的56倍。

数据:深圳市统计局

工业方面,去年深圳在工业总产值上超越上海,成为了工业增加值与工业总产值的双料冠军,真正的中国工业第一城。

数据:各城市统计局

科创方面,世界知识产权组织最新发布“全球科技集群”的排名,“深圳—香港—广州”科技集群,被评为全球第二大科技集群。这个集群的主要得分,是深圳的PCT专利。深圳每年的PCT专利数量,跟全德国相当,且连续十八年位居全国第一。

数据:世界知识产权组织、康奈尔大学、欧洲工商管理学院

拥有如此高深武功的深圳,貌似根本没有下跌的基础。

但是,房价疯狂上涨之下,让这座城市中1800万人,能够买得起房的寥寥。

深圳的房屋自有率才30%左右,也即还有70%左右的人没有自己的房子。一半以上的人口住在相对廉价的城中村。

目前,深圳的住房结构中,超过一半是城中村,深圳有一大半的人口住在城中村,城中村成为深圳的天然廉租房,为深圳人口超过2000万提供了基本条件。

商品房189万套,保障房51万套,公寓等其他住房97万套,单位自建房55万套,工业宿舍183万套。

即便调整了三年,深圳的房价和绝大多数普通工薪阶层都没有关系。

从房价收入走势来看,当下一个普通工薪阶层,想要在深圳买房,需要不吃不喝40年以上才行,算上吃喝,按照现在的房价,这辈子都没希望。

深圳房价,早就透支了这座城市本身的承受力。

有人或许会说,像京沪深这种城市,商品房本来就不是给普通人准备的。

这句话只对了一半。无论哪座城市,房子的中流砥柱都是中产阶层。深圳富人买房如买菜不错,但所有的投资与炒作,最终都需要中产来接盘,形成一个闭环。

正因为房价远超城市大多数的购买力,让大多数无房的人只能望房兴叹。再加上三年黑天鹅让很多人的收入缩水,让有实力投资的人也丢失了信心,才进入了不断调整的周期当中。

看看深圳过去一年成交量最高的50个片区,只有3个维持微幅上涨,3个持平,44个价格在下跌。

其中罗湖翠竹片区跌幅最大,下跌了26%。龙岗布吉、盐田沙头角、宝安西乡、福田八卦岭跌幅均在20%以上。

重点学区楼盘整体成交价格从高点时期的9.35万/平方米跌至如今的6.85万/平方米,跌幅26.7%。

六大名校片区均价,从132490元/平方米,跌至100741元/平方米,下跌了24%。而且跌势依旧,很快会整体跌破10万+。

同期深圳的二手房挂牌量也创下历史新高。

03 | 今年深圳楼市预测

深圳乃至全国楼市未来会如何走?这是所有想买房和想卖房的人,都想知道的答案。

这个答案,其实只有时间能给予,没有谁能够准确预测任何节点。

但从国际惯例和当前的经济形势来看,本号认为,本轮房价调整的周期,短则三年,长则五年以上。所有房价仍远透支本身潜力、购买力的城市,都还有调整空间。

短期内,还看不到停歇的趋势。

现在所有城市都进入了买方市场。对于购房者来说,无论哪个城市,都可以不着急,慢慢挑选。

当然,不是所有的人都能等这么久。毕竟房子对于很多家庭,的确是硬性需求,自身要居住,小孩上学也需要房子。

对于自身实力足够的购房者来说,有购房急需求,可以买,只是摆好心态即可。对于不着急的人而言,大可以等等。

除了大调整趋势外,商品房还有另一个利空,那就是保障房的大规模建设与入市。

去年8月份国务院审议通了《关于规划建设保障性住房的指导意见》,拉开了中国二次房改大幕。

未来中国超大特大城市会走向新加坡模式,给未来的房地产划定两个圈子,一个商品房圈子,一个保障房圈子。

随着保障房、商品房双轨制的到来,未来保障房会分流掉商品房市场一半以上的需求。

而且,保障房是政府主导,供应量在未来几年会呈井喷状。

这也是本号多次强调,往后的商品房市场需求会进一步减弱。

31 阅读:25681
评论列表
  • 2024-01-05 15:30

    按照在深圳打工人的收入,深圳房价降到6千每平米,普通打工人才能买得起!

    刀光剑影几曾愁 回复:
    09年3000的时候就没人买,10年4000没出手,11年直接8000了,年底没买开年就白干,然后后面就70000,你没看错,后面就一路飙升。
    坚如磐石 回复:
    深圳算上所有外来的人有两千万。商品房近两百万套。算三口人是一家,就是七个家庭要有两个老板才能把房子都分完!
  • 新木 22
    2024-01-05 21:42

    只要不大幅度降价,任何宣传、蒙骗都没有作用的。一个地区的房价多少合适呢?去掉这个地区前边两成高收入人的收入,余下大多数人的平均可支配收入,才是合理的房价。否则,任凭东南西北风,老百姓就是不买账。因为该买的人都买过了,没买的人实在没能力买。

  • 2024-01-06 07:02

    一个坡着高科技外衣专门搞房地产的城市[呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑]

  • 2024-01-05 17:51

    看看现在深圳制造业什么景象,占人数大头的产线工人,拿个6、7K,房价6万一平。[得瑟]

    上山拍苍蝇 回复:
    深圳不是给打工买的,还是选惠州东莞吧
    tb827644590 回复: 上山拍苍蝇
    东莞也不是,选择江门中山吧
  • 亚飞 11
    2024-01-07 08:11

    90后的农村大学生,辛苦了十几年的读书很不容易的考到深圳工作,以为可以离开农村过上大都市的生活。无奈深圳房价这么高,每个月工资除了生活费和交了房租所剩无几,按这样的房价一辈子都别想买房!

    刀光剑影几曾愁 回复:
    70后在深圳的话可能买到了,80后就很少了90后基本不可能。
  • 2024-01-08 15:27

    一线城市比二线三线四线平均工资高不了多少,房价确是它们的几十倍,非常不合理,也不符合城市持续发展要求,应大幅下降才能到合理价位

  • 2024-01-06 08:31

    房价6.5万/方,100方650万元。中产阶层收入3千一个月,不吃不喝180年可以买到。还是不错了

    慢走 回复:
    关键还要去掉公摊面积,实际到手顶多80平米算高了。650/80=8.125万,实际是八万多一平米。
  • 2024-01-06 20:45

    深圳的房价不应该超过1万,鸟不拉屎的穷乡僻壤,怎么能卖这么贵

    梦中走来留不住 回复:
    人才房最便宜的差不多是这个价
    梦中走来留不住 回复:
    深圳是中国最富裕的地级市(副省级),除了北京上海(省级直辖市)外。
  • 2024-01-08 10:43

    五百万户籍人口,600万套城中村自建房,深圳上限就是长沙

    Alan shen 回复:
    深圳土地是上海的三分之一,gpd中国前三,只比上海少一点是长沙的几倍,怎么解释呢?
  • 2024-01-05 18:59

    为了稳房价,去库存,现在深圳的保障房项目很多都停了。

  • 2024-01-05 16:58

    我们这,新房没降,准新房也坚挺,老破小确实降得厉害。

  • 2024-01-07 08:29

    买人才房,便宜的很多,比其它城市要求也低很多,十年内不能转卖。

  • 2024-01-06 02:37

    资本炒上去的东西,抽资后才是实际的货,叫怎么炒上去的,就怎么跌回去!看看各地有多少卖不出去的房,租不出去的屋,(晚上亮灯一目了然,或在电网开户用电不正常的有多少)这才是现实的真相,;供大于求!媒体上整天各种各样的套路,数据忽悠着你们的智商!

  • 2024-01-10 14:36

    炒作呗!不过这种大规模的城市化不会再来一次了,慢慢的人口越来越少了那时候才是真的麻烦!

  • 2024-01-10 09:49

    都啥家庭丫,8万,6万一平方米!啧,全国的富人都在北上广深?即如此干脆涨到80万一平啊!不更能显得一线发展得好么!

  • 2024-01-11 06:15

    如果所有城市房价4000左右,那就是对的。按照资格购买,符合了条件才能购买某个城市的房子,不是有钱就行。例如,我在广东,去哈尔滨买房,显然有问题。

  • 2024-01-06 08:04

    6 7百万上千万一层房,租房不香吗

  • 2024-01-06 06:18

    现在真的是小孩子少了 有的一年级才9个人

  • 2024-01-07 07:21

    六字头单位是万,贵得离谱,跌个屁啊!

  • 2024-01-07 07:27

    别怕,挺住了,砖家说2025房价还要翻5倍!

  • 2024-01-11 00:21

    深圳所有住房的套数是1082万套,深圳有1766万。1.6个人就一套房子,房子已经明显过剩!

  • 2024-01-06 00:11

    保障房别搞成统租房就好了

  • 2024-01-05 15:14

    继续降,深圳最有机会摆脱房地产依赖

    梦中走来留不住 回复:
    2022年房地产收入占深圳GDP的9%,大概是三千亿。23年的还没出来
    用户11xxx91 回复: 梦中走来留不住
    财政不依赖房地产,民间炒房人士可是喜欢的。
  • 2024-01-05 16:58

    6.3万每平[笑着哭],打工者不吃不喝买不起

  • 2024-01-09 12:11

    基本上都是有钱人在倒腾来倒腾去,再怎么降,我首付也付不起?哎

  • 2024-01-09 07:55

    再跌房价也仍是宇宙中心

  • 2024-01-11 09:52

    这也叫跌破防,工人工资才6-7千,房价6万一平,说出来笑死人

  • 2024-01-06 05:21

    普通打工人一个月不吃不喝存6000,一年平均工作11个月也就是存6.6万一年,十年66万,买一套毛坯房最少要打工存10年[大哭]还不算装修,这样对比还觉得房价“破防吗”[笑着哭]

    用户49xxx29 回复:
    数学那么差,是百年好吗
    用户10xxx02 回复:
    六万多一平,十平方就六十几万了
  • 2024-01-06 03:08

    胡雪岩涨价去库存!

  • 2024-01-05 14:36

    还在山顶上呢,这才到哪

  • 2024-01-05 18:24

    千万别破防。让他们继续盖

  • 2024-01-07 10:39

    没搞明白就在瞎说,什么叫政策托底?深圳目前还是在各种调控,限购和指导价还没取消呢,只是其他调控措施有些松动而已。把调控都取消试试,虽然不见得会涨多少,企稳回升是没问题的

  • 2024-01-09 16:39

    现在中介谈恋爱免费送豪华大房,零首付买房买车都是小儿了,更有负首付买房送10万,50万装修款的,居然还有专家鼓吹房价回暖止跌,5年后涨5倍的,不是傻就是坏。就等接盘侠火速赶往捡漏,托底了[呲牙笑]

  • 2024-01-11 13:14

    扯炉子,深圳光明这些地方房子都腰斩了,还炒作

  • 2024-01-07 12:19

    富人的游戏

  • 2024-01-08 07:01

    那来哪去[点赞][点赞]