最近，大虹桥，或者说徐泾，又成为了话题中心。只不过，这次倒不是唱衰了。

曾经“三千人摇”的网红大盘【上海蟠龙天地】，三期有一套大平层成功出租，195㎡五房两厅三卫租金高达3.9万/月，而且是直接签订3年合同，总租金超过140万！

外环外还是青浦，租金3万9？合同还一签3年？这是笃定徐泾的租金后面还会继续涨？

要知道，徐泾部分次新二手房房价，已经和2年前相比下降了2万+/㎡，正在逼近破发！这房价行情和租赁行情，简直就是“冰火两重天”！

那么，徐泾次新房的租售比表现如何？二手房价“泡沫”是否已经被挤干净了？现在还值不值入手？我们通过租金及房价数据来看看！

蟠龙天地高租金房源不是个例 租金行情近半年持续走高

租金3万9的这套蟠龙三期大平层，租售比是多少？

据了解，业主是以1400万的价格买进，重新装修设计后出租。如果不算上设计装修费，这个租金收益率已达到3.34%，若按租售比来看，达到1:359!

租售比1:359，又是什么概念？

上海今年5月租售比大概是1：693（数据来源：中指研究院），也就是蟠龙这套租赁房源已经接近目前上海平均租售比的2倍！

打开绿皮网站可以看到，月租金超过3万的还有3套在挂牌。据悉，还有一套联排，以4.2万的月租金不久前成交。

近一年来看，蟠龙的租金水平也是走高的！（数据来源：中指研究院）

为何有人愿意以这么高的租金来租蟠龙天地三期呢？

1、蟠龙三期195㎡是洋房，位于小区的最前排，南侧是蟠龙绿地和水系，视野开阔，东侧是古镇商业，小桥流水别有风情，且生活便利。

2、这套房源，如前面所说，是经过重新设计装修的，品质上要高出周边一大截。租房这件事，就是为了住，自然高品质匹配高租金。

3、蟠龙的位置应该是西虹桥最好的一个，周边有非常多的国际学校，大量陪读家长催生租房需求；东侧大量总部商办，也有较多潜在的高支付能力客户，愿意为了高品质的居住环境而支付高额租金。

租金3万9的这套房源，租客恰好就是为了孩子在周边国际学校读书而选择租房。

蟠龙天地租金高于上海平均水平会将在2025年迎来冲击

那么蟠龙天地的租金，相比全市来看呢？

我们查看了2021年6月至2024年5年三年的数据（数据来源：中指研究院），上海个人房源租金相对比较平稳，近一年略微上涨；而蟠龙珑苑（一期备案名，2021年年底交付，此处指代蟠龙一至三期整体社区）的租金水平高于上海整体租金。

2023年进入四季度后，蟠龙租金一路走高，虽然还未回到2021年12月的至高点，但也有非常明显的回升趋势。这波租金涨幅或与二手房成交受阻有关，徐泾次新在去年四季度后，成交均价有所下降，有二手房东选择售转租，在这个过程中，他们对于自己房产的预期没有太多变化，因此租金仍然比较高。

不过，在这期间蟠龙的租金波动非常大，2021-2023年期间的租金有明显下跌，大概是因为2022年徐泾有万科、招商、远洋等多个楼盘交付，对于蟠龙的租金有一定影响。因为这几个次新小区，实际上都非常靠近地铁站，和蟠龙仅地铁1站的距离。

接下来2025年将迎来又一波的新盘交付—虹桥璀璨公馆、中铁虹桥逸都、蟠龙府I&II，主要集中在2025年的二三季度竣工，预计2025年年底前交付。

届时，蟠龙天地的租赁市场，或将会迎来新一波的冲击。同样，其他徐泾次新房小区业主，也可能会遇到这样的冲击。

西虹桥徐泾，还能入手吗？

2024年，徐泾的新房市场，没有一点水花。

同济蟠龙里，低调得过分，最终认购率仅有1/3，虹桥润璟和绿城春晓园没有摇号就直接转入续销。

有人会问，不复过往光辉的徐泾，是不是已经不值得入手了？

我们还是用租售比来说。租售比1:359，已经是上海很领先的租售比了，与此对应的是当年的买进价格：7.17万/㎡。

目前，徐泾次新房成交价回落到了“7字头”甚至“6字头”，就以开头万科天空之城一期这套总价540万的房源来看，6.2万单价，月租金大概要8000元，那么这套房子目前的租售比1:675，已经略高于上海的平均租售比！

租金越高，房价越低，收益回报的时间就越短，从这个角度来看，徐泾的潜力还是很高的。