大家好，我是蓝白。
2月20日，最新LPR报价出炉：1年期LPR还是3.45%，5年期LPR从4.2%降到3.9%，下调25个基点。
在MLF利率没有变、1年期纹丝不动的前提下，5年期LPR能出现这么大的非对称下降，是很多人没想到的。
2月要降息，这个大家都知道，是因为之前反复打过预防针。
比如2月18号，央行主管报纸《金融时报》吹风：5年期以上LPR，是中长期企业贷款和个人住房贷款定价的主要参考基准，利率仍有下行空间。
相当于考试前给答案了。
但是，以前5年期LPR一般都是降5BP或者10BP，意思意思得了，像2022年5月降了15BP，已经算不少了，今天直接降了25BP的超大杯。
下面聊几个大家关心的问题。
1，为什么MLF利率没降，LPR还降了？
非常希望对降息感兴趣的朋友，一定要先了解我们的货币政策传导路径，钱从上游到下游的过程，如果感到晦涩难懂，不妨多看几遍：
央行负责制定政策利率（OMO逆回购利率、MLF利率）——传导到银行间市场（DR007）——最终到实体的存贷款利率（LPR）。
你看，从短期的OMO逆回购利率，再到中期的MLF利率，央行用不同名目的工具，给银行提供不同价格的钱。
便宜的钱多了，银行就有了降息的空间。
接下来，报价行大家聚在一块，就形成了1年期和5年期LPR。
最后不同地区、不同的银行，在LPR基础上加减点，就形成咱们实际贷款合同上的利率。
在这个过程里，只要15号公布的MLF利率动，20号公布的LPR就跟着动，因为MLF是重要的降低银行成本的方式。
但是，MLF是利率体系的定海神针，既肩负了稳住汇率的重任，又不能肆意降低。否则，会造成更猛烈的资金空转。
所以，绕开MLF利率，大幅调降LPR，只有一种可能：央行在通过其他方式降低银行成本，实现货币政策目的。
比如2023年底一大波银行降了存款利率，1月份又释放了万亿的降准规模，威力够大，再通过降低支农和再贴现利率，种种手段来降低银行负债成本，千方百计推动调降LPR。
《金融时报》也明确说了：未来宜进一步淡化LPR与MLF利率之间的关系。
因为MLF利率是金融体系的锚，LPR是触达居民企业终端的温度计。
这就又回到“货币非万能”，政策目的“既要又要”的语境下了。
上一期聊降准的时候说过，用政策利率减去通胀水平，我们能贷到的实际利率，还是偏高。
央行呢，在既要稳定政策利率，从而稳住汇率的同时，又要想出各种方法，来降低企业和个人贷到的实际利率。
开年双倍降准，大幅降息，这两次的手法，和以往传统的货币传导路径明显不一样。
咱只能说，内外压力之下，央行的手段更灵活了，老方法不灵了。
2，这是5年期LPR首次降到4%以内，如何影响房贷利率？
5年期LPR是房贷利率的基准参考，之前央行有规定，首套房下限可以减20个基点，二套房加20个基点。
这样来看，首套下限变成了3.75%，二套是4.15%。
但这还不是真实的房贷利率，因为按照央行房贷利率政策动态调整机制，甚至可以取消下限。
贝壳研究院的数据，2024年1月，百城首套主流房贷利率已经达到了平均3.84%。
再减20个基点，首套利率甚至能降到接近3.6%的水平，要知道现在公积金利率也才3.1%啊。
2021年底的时候，很多城市首套还高达6%，把LPR降幅、取消加点、下限减点都算上，房贷利率两年时间直降近300个基点，现在接近腰斩，过去10年真没见过这种速度。
如果你正背着房贷，如果当初选的是固定利率，LPR无论涨跌，都跟你没关系，这也是前年我强烈建议商贷时间久的选择浮动的原因。
那时候网上很多人在输出情绪，说跟银行对着干选固定就行了，主打一个不听劝。
但别忘了，银行虽然很精，但也无法和大势作对。
如果是浮动，去年存量利率调整一波，已经降到了4.1%，能不能享受到这一波降幅，要看合同的重定价日是什么时候。
很多人的房贷重定价日都是明年元旦调整，那就要再等10个月，参考今年12月份LPR报价的水平了。
3，降就降吧，为啥降这么多？
还是因为房地产太拉跨。
龙年春节，不管是出行人次，电影票房，旅游消费，都创出了新高，唯独楼市掉链子。
克而瑞数据，44个重点城市在春节周成交量只有23.38万平方米，环比降了87%，同降了40%，比2022年同期降幅也达到了82%。
三四线日夜期盼的返乡置业也没有出现，32个三四线城市环比降81%，同比降了43%。
梳理一下：龙年楼市还在下滑——需要更大幅度下调房贷利率——需要大幅调降LPR——美联储没有行动前又要稳住名义利率——于是绕开政策利率，用其他手段降银行负债成本，最终达成了这一次非常罕见的、大幅的“非对称降息”。
除了降息，过年这段时间，大家留意了没有，城市房地产融资机制进展速度非常快。
《证券日报》2月19号的报道，五家国有银行已累计对接协调机制项目超过8000个，如果再算上股份行，还有不断增加的对接项目，纳入融资机制至少得有上万个项目。
要知道融资机制是1月底才推出了，这才过了1个月，过年加班加点对接这么多项目，这比降息更超出我的预期。
因为过去几年看过的政策太多了，从金融16条，到三支箭，从“三个不低于”到各种盛传的白名单，一次又一次，人都麻了，房企的融资还是不见改善。
房企半死不活，这当然会影响保交楼的速度，也影响房地产行业的信心。
但这次的城市融资机制还真不一样。
既然给违约房企喂奶银行不乐意，那就绕过开发商：由城市牵头，集团出事我们不管，筛选还有剩余货值的项目给贷款，这笔钱跟房企没有任何关系，就是帮你盖房的，封闭管理，不准用来拿地或者偿债。
然后自上而下，把压力给到地方和银行，不许墨迹，从上报、对接到审批、放贷，城市融资机制只用了1个月，就达到了比以往政策更有效的成果。
龙年楼市，开始上强度了啊家人们。
当然会有很多朋友关心，这么轰油门，能救起来吗？
没那么容易。
不必纠结降息能省多少月供，百万房贷省那百来块，该不买的还是不买，只会对潜在购房者多点诱惑。
我们都心知肚明，需求端的刺激，边际效用在递减，老百姓愿不愿意买房，1是兜里的钱包，2是对未来的预期。
就像上次说的：是中产跌落，收入降低了才买不起房，而不是因为地产拉不动经济了，老百姓收入才降低。是天亮了，鸡才会打鸣。而不是因为鸡打鸣了，天才会亮。
关键是信号，强烈的信号。
政策能做的，是把强烈的风向释放出来，接下来再不见效，还会有更超预期，力度更大的手段。
降利率、帮助盖房、放开限购限贷，是用猛药起沉珂，不可能几个月就红光满面。
帝国大厦，从一楼爬到顶楼，要一个多钟头，从顶楼跳下来，只要8.8秒。
哪些指标不会骗人？
盯着CPI，盯着M1增速，盯着PMI，盯着库存周期就行，在这些数据没有连续、共振、同频回暖之前，蓝白强烈建议停止任何不必要的加杠杆行为，富哥除外。
这根本不需要讲多么高深的，所谓看透世界的“底层逻辑”，我现在看见这四个字就起鸡皮疙瘩。
我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。
