这是雪贝财经第337篇原创文章

作者：周闪闪

策划：老胡

基于超过30年的记忆，我们对中国地产行业有一种久经考验的认知：它总会在繁荣与萧条之间快速地循环往复。而过去两年多的事实正教训我们：把旧观念扔进垃圾桶，和旧世界说再见。

整个市场久久走不出低迷，塔西佗陷阱似乎卡住了整个中国房地产业重新运转的齿轮：投资者风声鹤唳；地方政府在刺激政策上束手束脚；金融机构的钱包并没有重新向房企、特别是民营房企打开。

看一看上市房企们的报表吧，不止一家民营房企在2023年的整个上半年，在“取得借款收到的现金”一项中录得的数字是0。是的，这些房企甚至已经无法借到一分钱。作为一个资金密集型行业，这是不可想象的。

最要命的是，让数以千万计的持币观望者重拾信心的努力都效果不佳。房企们披露的月度销售数据显示，这个夏天的交易格外冷清。

甚至是曾活跃在公众舞台上的地产大佬们也已消失殆尽，他们如今大多正狼狈地应付焦头烂额的债务麻烦。恒大董事局主席许家印已经“因涉嫌违法，被采取强制措施”；碧桂园创办人杨国强、现董事局主席杨惠妍不得不竭力证明这个曾经的首富家族并没有“出国跑路”。即便是长期的积极乐观主义者恒隆地产董事长陈启宗也开始悲观抱怨。

举目望去，尽是疮痍。甚至是排名靠前、财务审慎稳健的龙湖与金地，也因创始人的接连突然离职而给所剩不多的行业信心以重大打击，股债一度走出了“爆雷行情”。

如果说我们从这个行业过去30年的起起落落中得到什么必要经验，那就是这个行业的正常运转，需要政策支持与信心的同时存在，两者缺一不可。当下，市场缺的不是政策，而是不可量化、难以牵引的信心。但是，信心的回归并不是理所当然，更不是一蹴而就的。

坚定信心的扛旗者至关重要，甚至说已比任何时候都重要。某种意义上，唯一有资历成为、并正在成为这一角色的是万科董事局主席郁亮，同样，他所治下的万科也已成为中国非国资民营房企最后的信心。

幸运的是，万科依然足够透明、足够开放，而郁亮依然有热情和意愿为行业发声。在过去数年，不论是从“青铜时代”到“黑铁时代”的警告，还是“活下去”到“微光、曙光”的预判，都在前瞻性地牵引着行业往稳妥处走：春风得意时要警惕风险，困窘落魄时要看到希望。

最为要紧的是，即便是行业在呈坠落式下滑的过去几年，郁亮和他所掌舵下的万科依然保持着足够的自信，这种自信当然倚仗于万科在下行周期依然保持住了业绩的韧性与较大程度的逆周期能力；这种自信更大的意义是给同业以信心，那就是：房企有活下去、活得好，甚至重现繁荣的机会。

在几天前的一场与全国媒体的交流会上，郁亮几乎是不厌其烦地一再重申：我在各种场合都说服大家要树立信心。他的信心基于一种朴素但很容易被悲观者不屑一顾的逻辑：

市场并没有过剩。

郁亮给出的原因有三点。我们总结如下：其一是“被平均了”：城市居民人均居住面积依然低于均值，低于镇上居民人均居住面积，存在较大提升空间；一二线城市人均居住面积远远低于中小城市，提升空间更大。其二：中国城市人均实有面积相当于日本40年前水平，整个国家的人均居住面积都还有较大提升空间。其三：短期居住市场远远没有得到满足。

在占房企最主要营收的开发业务上，郁亮坚持了更早前的观点：超跌了。他预计2023年开工量不会超过7亿平方米，“这是市场跌过头了，回到了2006年的水平，距离10-12亿平方米的中枢值有较大差距”。他认为在未来市场会有向上修复的动力。

当然，郁亮的信心基于万科的一种能力，这种能力按照他的话说是“长期主义需要长期的能力建设”。按照我们的理解就是：

一家优秀的地产商，其能力不会是只会盖房子。

在开发业务之外，万科过去几年闪闪发光的快速增长点不在少数。

万物云，在朱保全的掌舵下，硬是把一家毫不性感的物业公司做成了一家性感的、业务延展能力极强的偏科技类公司。从业务模型上看，这一业态的价值是独立于开发业务的跨周期能力，有类比于大消费行业的现金流能力。看一看万物云账上的经营性现金流吧：长期稳定在百亿以上，且无任何银行贷款或借贷。

长租公寓，万科长租公寓总经理胡冬华可以暂时松口气了。经历了十多年的摸爬滚打之后，泊寓在2023年6月份开始首次实现了利润回正，今年整体也将实现利润回正。要知道，按郁亮的话说，长租公寓是不动产业务中最难赚钱的业务之一。以房源等主要维度计，泊寓是中国长租公寓赛道上规模最大的企业。

万维物流，万科老将张旭在2021年开始掌舵这一业务，并力主将业态从物流地产扩展到冷链物流。在2023年上半年，其营收规模已经扩大到19.5亿元，同比增长17%，其中的冷链业务的增速达到了30.3%。

这些新的高增长性的经营性业务，对于万科的长期意义不仅仅是新的增长点，而是将万科从一家开发商转化为一家不动产商。而按照郁亮在这一次的交流会上所披露的，最为重要的是在REITs政策推出后，万科的经营性业务可以打通投融管退的闭环。

在时下，让房企依然有热情去谈论这些需要长期投入的业务是奢侈的，但恰恰就是这些业务，可能就是开发商们重现荣光的下一程。

过去很多年，在繁荣时代，地产行业的从业者们是眼里最有光的一群人，他们热情的谈论明天，过去几年，我们眼见着多数房企的普通职员、管理层，他们眼里的光在消失。如前所言，这个行业比任何时候都需要一位坚定信心的扛旗者，让市场、让投资者、也让观望的购房者们看到信心。

在万科的交流会上，我留意着这家企业职员的精神状态，好在，他们眼里的光还没有消失。