转自大胡子看深圳

深圳现在超低首付的房子越来越多，但我想大多数人可能都没想到——

在房子总价动辄几百万几千万元的深圳，竟然出现了首付只要6万的房子。

最近深圳新房市场中就出现了一个项目，公开宣传的是：

只要首付6~8万，就能在深圳上车，而且还有阳台、有燃气、有独立红本，总价58万元起，月供只要4200元

我相信大家第一眼看到这个宣传，首先蹦出来的想法就是：

肯定又是杀猪盘，不然就是假宣传，或者是什么小产权房。

但我去查了一下，发现这个价格是真的，而且房子还不是小产权房。

既然不是虚假宣传，那么问题就来了：

在深圳6万首付买的房子，到底是不是坑？

先具体说说这个6万首付的楼盘。

项目名叫共联都市智谷，位于深圳龙华区九龙山数字城平安路与库坑一路交汇处，简单来说就是龙华的观澜板块。

项目开发商宣传称项目距离22号线库坑站约900米，但是22号线还没有开通，现在项目周边是没有地铁的。

项目的位置可以说是非常偏，和东莞其实就一脚油门的距离。

但即便是地段偏远，共联都市智谷这个价格还是有优势的，因为周边的新房项目价格都在3~5倍以上。

比如下面这张图里展示的，观澜项目普遍单价在5万左右，而共联均价在1.9~2.1万/㎡之间。

不过，单价能这么便宜，也是有原因的。

这个项目最大的问题，就是土地产权性质。

我在深圳的官网上查了一下，发现该项目的备案名为共联富基创新园。

所在宗地土地用途为普通工业用地，土地使用年期为50年，从2020年12月31日起至2070年12月30日止。

房屋用途为工业厂房、宿舍、商业和食堂，压根不是正常住宅。

正因为这个土地的性质，所以才会有开发商宣传的不限购不限贷不占名额、50年红本产权。

因为宿舍产品和公寓是一样的，不限购也不占名额，购买的限制比较少，而深圳的工业宿舍，性质上属于商品房范畴，也是有红本的。

但是问题就来了，首付6万、总价50多万买一个形似商品房但又没有商品房产权的宿舍产品，这到底划不划算？

首先，买宿舍本身就很麻烦。

根据深圳的政策规定，目前深圳的工业配套宿舍是不能个人买的，只能是行政区内有厂房的企业买。

也就是公司能买但个人不能买。

当然，落到实操环节，个人实在想买，中介和各种机构是有办法帮你买的。

能提供的服务不限于帮助注册公司，以公司的名义购买、每年帮你做账等等。

以公司名义持有房产的成本，其实也不高。

一年就两千多元税费，没其他杂七杂八的费用。

再加上工业配套宿舍跟住宅一样，是民用水电有燃气，整体购买成本和持有成本都比较低。

实际上深圳楼市，一直都有很多这一类型的内部服务。

可能在公开市场上很多明面上不能做的一些事情，实际上在市场内部都有可以解决的渠道。

说回这个宿舍的事。

即便在购买层面很多难题可以解决、政策风险可以规避；

即便项目有29、46、51平方米的1-3房，产品面积本身也没太大毛病。

但我还是建议大家不要为了贪便宜去买这个房子。

最核心的原因在于，在深圳，这一类房产价值非常低。

因为工业宿舍实际投资买卖的价值并不高，房子不是拿来自住，就只能拿来出租，

很多潜在的买家可能想象的是低价买入之后再拿去出租，毕竟周边产业园是不少的，就业的人群，租金收入应该挺可观。

但实际上我去查了一下，共联都市智谷项目周边正在出租的小区房很少，按照少数的正经小区房租金折算，29平的房子大概租金顶多只有1000元左右。

按照月供4200元、总价58万这个数据来计算的话。

都市智谷一套宿舍一个月的租金顶多能覆盖月供的四分之一，租售比大概在2.1%左右。

我之前在文章中曾经写过，在深圳，租售比起码要达到3%，才能勉强算高。

租售比连3%都达不到，月供覆盖租金的比例也达不到三分之一，这个投资回报率其实挺低的。

如果抛去租金回报率，光看房子的价值，工业宿舍在深圳完全没有优势。

商品房、公寓、写字楼、商铺，哪一个不比你一个工业宿舍更值得投资？

除此之外，工业宿舍还有一个问题就是：

未来转手难度很大

一方面是这一类房产限制购买群体，公司房产的转让税费高，符合条件能接盘的人少；

另一方面是产品自身没有吸引力，既没有高品质、又不能提供学区，购买的公司万一有问题还会出现风险，升值潜力弱、流动性很差。

之前我们文章中提到的一个单价只要1万+的项目启点公寓（福星雅园），也是性质为商品房，用途为工业宿舍的项目。

这个项目就是完全没有流动性的项目，根本卖不起价，不然单价也不会低到1万。

实际上，在深圳和启点公寓一样流通性很差、卖不起价格的项目并不少。

这些项目有些和启点公寓一样都是宿舍产品，有些则是纯粹的商品房。