往年暑期都是租房旺季，因为会有大量毕业生租房需求，顺便也会带动房租上涨。但今年的情况有点不一样，大部分城市的房租都在下跌。 根据某租房网站的统计，今年6月，全国40个大中城市房租挂牌价同比下跌1.82%，其中一线城市下跌3.84%，二线城市下跌2.39%。房租越高的大户型，房租下降幅度越大。上海有房东去年能租8000的房子，今年6000都愿意租。 房东但凡涨房租，就会出租困难，迎来更大的空置期，聪明的会算账的房东还是愿意降价出租。所以，你房租到期前，其实可以和房东再协商下续租价格，成功率还是很高的。 其实，我去年就出视频预测过未来房租的走势，现在看来我当时说的全部都实现了。未来，不但不用担心房价，连房租都不用担心。以下是视频原文，视频我会贴在文末或评论区置顶，欢迎观看。 大家好，我是玅巫。 这两年，不是很多大城市都开始加紧建设保租房了嘛，于是，网上流传起一个阴谋论，说是因为地皮卖不动了，以后改为直接收租，来代替土地财政，未来房租会稳步大涨。由此，引发了很多人的焦虑。 而这个阴谋论，起源于网上一直流传的某天涯大神很久之前发布的房地产发展预测贴的结论。于是，有就有网友留言问我，说他看了那个房地产预测贴，表示很害怕，很焦虑，怕未来不但买不起房子，也租不起房子。 直接说答案，不可能，也做不到！而且，按照现在的发展趋势，未来房租反而可能有点崩。 首先说下，什么是保租房。保租房是近些年推出的保障性租赁住房项目。和公租房的区别是，公租房是有门槛的，一般需要有户籍、低收入证明等，公租房的最大优点就是房租确实便宜，是为社会兜底的一种住房制度。而保租房几乎没有任何户籍和收入门槛，一般只要你在当地没有房子，就可以申请。但保租房房租一般都是市场价，或者比市场价稍微低一点点。但最大优点就是，保障你的居住权，你只要在付房租，你就可以永久租下去，不存中途被房东赶走的情况。保租房保障的就是，买不起房，但又没资格申请公租房的新市民群体，让他们在城市有个稳定的条件不算差的居住地。 所以，现在各大城市都在大量建设保租房是真的。那么，问题来了。会不会就像阴谋论里说的那样，房租会不会因此被控制，租客被拍接受房租大涨？以后不但买不起房，还租不起房了？答案是，不可能，因为真的做不到。 相信这个阴谋论的人，是不懂一个重要的商品定价原理，那就是老生常谈的供求关系。所有市场化的商品，其价格都会相当程度受到供求关系的影响。供大于求，降价，供小于求，涨价。甚至包括货币本身，其价值也受供求关系影响。货币供大于求，贬值。供小于求，升值。更何况是房价、房租这些东西。 要知道，租房市场本身，是要比房屋买卖市场更加市场化的，是充分受到市场化定价的。房租要想涨价，那就必须要满足两个条件。主要条件是供应量小于需求量，说白了就是，你不租有的是人租。次要条件是房租要在当地收入可承受范围内，如果当地收入低到不能承受房租，那么租客会离远点租，甚至直接离开这座城市。所以，满足了以上这两条件，房租就能涨价。 这也是为何，这些年来主要大城市的房租上涨较快。正是因为主要大城市的人口流入多，租房市场处于供小于求的卖方市场。且大城市的收入能承受那个房租。有人说，是房价大涨带动了房租上涨，那我直接告诉你，房价和房租完全没关系，这两个指标是完全背离的，去看看离谱的房价房租比就知道了。以成都为例，2015年到现在，房价涨了大概四五倍，但平均房租可能只上涨了百分之三四十，房租的涨幅和房价的涨幅完全不对等。造成这种现象的原因就是我上面刚提到的房租定价的两个因素。因为成都人口持续流入，导致租房市场供小于求，所以有了上涨动力。但又因为成都的收入上涨实在有限，房租涨太高就会租不出去，所以导致房租上涨有限。可以说，现在市场上房租的定价，是供求关系和居民收入双重作用下的微妙平衡。 有了以上理论基础，就会理解了，为何大量建设保租房，不但没办法大幅提高房租，甚至有降房租的效果。因为大量新建的保租房会改变市场上的供求关系，让市场上可出租房屋数增加，造成一定程度的供应宽松，使房租承压。 再以我所在的成都为例，成都去年也就是2022年，新增人口7万多，扣除掉本地出生人口，纯外来人口增长相比高峰期几乎已断崖。而成都这两年正在加速保租房的建设，预计未来几年每年都是数万套或间的供应量，能保障每年三四万人的入住，且越往后供应量会越来越多。这意味着什么呢？意味着，未来可能每年市场上新增的保租房供应量，就能覆盖掉大部分新增的外来人口了。更何况，民间市场每年还在新增大量的出租房供应量，且存量本身也不少。所以，保租房大量入市又叠加人口流入变少，双重作用下，更会加速租房市场的供求关系改变。因为市场反应有滞后性，我估计再过不了两年，成都的租房市场就会从卖方市场向买方市场倾斜。如果人口流入趋势不变，那么成都房东们的好日子快到头了。而其他大城市，其实也有着差不多的趋势，只是程度轻重问题。毕竟，现在几乎没有哪个城市还能保证自己的人口能像过去那样持续大增。 我不是很多个视频都说过一句口头禅嘛！那就是“你不买我不买，下次还能再降点”，市场竞争激烈点，卷一点，是有利于消费者得到服务好且物美价廉的商品的。租房市场也一样，如果未来保租房或者政府提供的其他形式的租赁住房供应量大增，就会让租房市场也卷起来。届时，保租房和民间房东们会形成相互竞价，且保租房本就有着管理完善、租约稳定的巨大优势，以后民间市场的房东，得态度好一点，房屋内装修好一点，价格优惠点，才能得到更好地出租率。而租客会用脚去投票选择那个价格低、服务好、品质高的去租，最终的结果就是，市场整体的房租不但涨不动，还可能下跌。到时候我们就可以喊出“你不租、我不租，房租还能再降点”。 综上所述，明白了吧，大量推出保租房，不但实现不了拉动房租的效果，甚至还能降房租。不必为此焦虑。 另外，网上那个房地产预测神贴的结论说，最终让绝大多数人住进政府提供的出租房里，然后稳步提高房租，实现房租代替土地财政。注意，他这个结论的前置条件，就是要让绝大多数人都住进政府提供的出租房里，实现对租房市场的垄断。这一点根本没可能做到啊。 其实也没啥复杂的原因，就两点，一是因为我国的居民住房自有率太高了，二是新增人口断崖了。 因此，想实现神贴结论中的那个结果，现在才开始搞太晚了。如果是像新加坡那样，从一开始就这样搞，那真有可能让大多数人都住进政府的房子里。但我国现在的房屋自有率，放在全球都算是高的，即便是在大城市，房屋自有率也不低。在这个先决条件下，你就不太可能让大多数人都住进出租房里。你总不可能强制让有房人群从他自己的房子里搬出来去租房住吧？ 更何况还要叠加另一个Debuff，那就是人口形式。未来众多城市的独生子女能会继承爸爸妈妈、爷爷奶奶，甚至岳父岳母的房屋，况且很多父母可能早就把房子给准给好了，因此他们可能连买房的必要都没有，就更不可能去租房。而他们所继承的这些过剩的房子，是不是又得流通到房屋买卖市场和租房市场，对房价和房租形成进步一步的下降压力？更而且，因为我国的传统观念，对房子的执念是根深蒂固的，所以，当未来房价回归到合理的能承受的价位时，无房人群可能又会转向去购买自己的房子了。因此，结论就是，在我国，让绝大多数人都住进出租房里，这点是很难实现的。 有一说一，网络神贴，确实是预测对了一些房地产的趋势。但他漏掉了一个及其重要的变量，那就是人口趋势。当人口趋势反转，整个逻辑都改变了。假设人口还是像他发帖时的那样高速增长，那么他的房地产预测结论可能真就会成真。但现在的人口趋势，大家应该都知道了。因此，不管房价还是房租，影响供求关系的终极原因就是人口，未来能保住人口的城市，就会略坚挺些。但整体大趋势很难改变了。 之前，有网友问我，他想把上海的房子套现，实现财务自由，然后租房住，是否可行。我说，让他观察下上海未来的保租房推出进度，如果他未来能租到保租房，解决了租房不稳定这一最大痛点，那么他的想法就是可行的。不过，这个想法只适合少部分人操作，毕竟如果大家都卖房，房价本身就会崩。 一线城市里，未来房租变动最大的可能是北京。北京本就有人口疏解计划。且当雄安新区一建好，大量的人搬过去后，其自有的房屋要么出售，要么出租，且是短期内大量释放，很快就会改变供求关系，影响价格。到时候我们可以观察下。 所以，通过以上分析，可以很明白了，保租房没有什么阴谋论。就是一个市场化的，略带公益性质的阶段性的保障性住房项目而已。其本身，就真如其介绍的推出目的一样，让买不起房的新市民有一个稳定的环境不错的居住空间。 所以，如果你的人生计划就是不买房永远租房。那么，你大可不必为此焦虑。保租房最大的好处就是解决了对租房稳定性的担忧，再也不怕被房东赶走、或年龄大不给租的情况。有这个想法的人，欢迎去考古我的早期视频，不买房如何规划完美人生。况且，未来房价下探到一定程度，说不定你又会想要买房了呢？ 另外，从租房人利益出发，你应该期待保租房推出的越多越好，让租房市场卷起来，你租房的利益才能最大化。而网上那些鼓吹保租房阴谋论者，不免让人怀疑他们或许就是不希望租房市场卷起来的利益相关者或者就是房东们本人。 今天的视频，是否解决了你的困扰呢？如果你已经看到了这里，一定记得长按点赞再走哦，点赞一定得是长按哦，这对我非常重要，没关注的朋友欢迎点个关注，以后会有更多关系到你切身利益的有趣话题讨论，我是玅巫，大家下次见。 https://www.toutiao.com/i7307189417599795763