世间不如意之事十有八九，近些年各大城市都在经历一系列困局，南京同样也是，但不得不佩服南京高层的应变能力，对于土地市场，近些天有一个非常重大的变化，就是未来南京推出的土地，其容积率将大幅度下降。

之前我们就多次强调南京住宅产品和大家期望住宅之间存在较大差距，很多城市绝大多数区域只能提供非常单一的高层住宅形式，这对普遍拥有院子情结的国人来说，和心目中完美的居所是非常不匹配的。之前受城市化、人口增长、资源高度向城市集中、以及住宅金融化的影响，大家没得选。当然城里过去很多区域的居住环境都是老旧平房，居住环境并不好，很多时候我们都把这些区域称之为棚户区。

在这个背景下棚户区到高层住宅的过程，对于居住质量的提升还是很明显的，不管是采光通风、还是防雨、下水在当时都有了很大的进步，居民生活质量也得到明显提高。但是经过这些年疯狂高速的城市化进程，一些问题还是逐渐暴露出来，比如楼上楼下的噪音、电梯故障、高层失火，坠楼等。

最早享受过高层住宅的那批家庭已经在寻找新的、更好的居住形态。对于这部分家庭来说，此前包括当下最好的选择就是7层以下的洋房类住宅。但是很快我相信大家就会迎来更多的选择。南京近期在土地推介中出现的地块，有很大一部分容积率都非常低，很多都在1.2、1.6上下，而且还有优化的可能，甚至还有0.8的，基本位置也都很有竞争力，这在以前是不敢想的。

上图：江心洲

这样的容积率水平大概率对应的就是洋房，当然墅类产品估计也勉强适用，这意味着南京核心区域未来或将出现很多低密住宅区，这似乎在预示着一种全新的城建方案。

所以问题来了，低密地块的大量面世是暂时的还是真正的趋势？个人认为很有可能是大趋势，而非临时之举。

首先从国际层面上来说，城市中一家一户的住宅形式本就是普遍现象，CBD旁边甚至就是小二层的住宅，对于我们来说可能觉得有些不可思议，但在国际层面其实这是很普遍的现象。像国内城市里到处都是高层住宅的，还真不多，韩国算一个。

所以南京这次算是在城建领域奔着和国际接轨了，当然不是说和别人一模一样，但至少CBD与低密住宅相互搭配的城建形式将越来越多，这是不错的思路，而且实际上也只能如此。

目前的人口形势摆在那里，今年一季度多地出生人口继续下降，即使是龙宝宝。比如安徽池州，今年一季度该市出生登记为2436人，而去年一季度出生登记为2966人，今年下滑了17.9%。

南京人口情况同样也不是很好，2016年后三年受二胎政策影响出生率都在10‰以上，但之后年年下降，2023年仅为5.68‰。

当然南京毕竟是新一线，对外存在较强的虹吸影响，所以这方面可能感受并不明显，但人口增长乏力依然不容忽视，比如2023年相较于2022年常住人口仅增加了5.59万人，虽然不少，但和预期相比还是有一些小差距的，这对于消化新房库存是有一定压力的，当然随着政策面提供越来越多的惠民措施，目前市场信心已经显著提高，转折点或正在形成。

当然要想更快更加彻底的解决人口与新房供应之间的矛盾，后面还需要对住宅形式有所优化。个人觉得必须两步走，首先土地供应得降下来，其次以高层、超高层为主的住宅形式必须放一放。人口形势，供需关系摆在这里，不变不行。容积率更低的住宅产品推出几乎成了必选项，相应的洋房和墅类产品必然成为未来南京房产领域重要的一份子。这意味着未来南京各大近郊新城的城市形态也将更加接近国际上很多现代化城市的模式。

近郊新城尚且如此，那么远郊呢？个人认为远郊的人口问题相较于核心近郊要严重一些，产城融合的设计目前存在一些矛盾，大量机器人自动化以及Ai的运用，实际上工厂中所需员工的数量远远小于预期。因此产业所需人口和实际提供的住宅量之间就存在一些失衡。

远郊住宅的客群对象更多其实是老镇和南京老主城的外迁人口。他们之所以有到远郊居住的意愿，很大程度上是为了满足更为宽松舒适的生活，当然也有实现院子情节的因素。而当下远郊普遍18层左右的小高层并不能实现这样的愿望。

上图：美式郊区住宅

何为院子？那就是别墅类的产品，即联排或者独栋。而限墅令实际上在去年已经取消，这意味着对于远郊的低密住宅的限制理论上应该已经不存在了。既然近郊很多新地块的容积率都已经是1.2、1.6的水平，那么远郊至少也得低于1，甚至更低。未来院落式大宅或有机会成为南京远郊的一张新名片。

同时随着城市化进程的接近尾声，国内很多发达城市或不可避免的进入到一个逆城市化的进程中，而此时南京近远郊区的低密度化正好迎合了这种趋势和潮流。也通过这个过程，老主城的富裕人口和重点资源才有向外继续疏解和转移的欲望。

上图：江宁开市客与周边

汽车为主导的郊区尤其是远郊，在商业形态、住宅形态上大概率会逐渐接近国际上很多成熟现代化城市的模样，即使达不到那么低密，但逻辑层面也会趋同。说来也巧，作为郊区商业代表的开市客似乎时机把握的非常好，正好给南京未来的低密郊区模式带来了一种思路和样板，不得不佩服其在商业领域的眼光和对时机的预判。当然这套模式能不是真正适应国内还有待市场的长期检验。

或许南京未来郊区距离大购物中心、大停车场、独栋或联排大房子的远郊时代已经不远，国家层面当然也希望汽车工业能够更好发展，什么地方更需要汽车，那自然是郊区，这也符合时代的趋势。我认为郊区的汽车模式和主城的公交优先并不矛盾，一场全新的、更加重视个体居住空间的时代或即将到来。