根据《财富》杂志报导，美国2020年夏季至2022年期间，家庭组建数量超出预期220万，达到390万个。因为人们试图摆脱拥挤的室友环境，而受到经济刺激的千禧一代开始独立生活。

疫情期间住房需求激增如此之大，以至于美联储研究人员估计，住房供应量需要增加300%，才能满足日益增长的住房需求。

显然，住房供应始终无法跟上需求的激增，导致美国房价过热。从2020年3月到2022年6月，Case -Shiller全国房价指数记录了美国房价惊人的上涨43.3%。旧金山联邦储备银行的研究人员表示，其中超过60% 的收益，可直接归因于在家工作政策引发的需求增加。

快进到2023年，抵押贷款利率冲击显然已经阻止了市场过热——Case -Shiller追踪的4月份全国房价仍比2022年6月峰值低2.4%——然而，我们还没有看到巨大的放弃。绝大多数疫情期间的房价涨幅仍然存在，即使在受到去年房地产调整严重打击的西部市场也是如此。

最近的房价稳定是否表明，房价已经恢复到正常的增长水平？为了了解接下来的发展方向，《财富》研究了高盛近期发布的最新经济预测。

高盛的预测模型预测，按照Case-Shiller衡量，美国房价将出现非常微弱的增长：2023年增长1.3%，其次是2024年增长1.7%，2025年增长 2.4%，2026年增长3.8%。以此来看，自1976年以来，美国房价年均增长率为5.5%，其中2021年史无前例地飙升了19%。

虽然高盛的预测从技术上讲是缓慢上升的，但人们可能会说这也是一个“横盘”（sideways）房地产市场——至少相对于我们过去十年看到的增长率来说是“横盘”（波动弧度很小）。

毕竟，如果这一预测成为现实，到2026年年底，美国房价将仅比2022年6月的疫情高峰高出4.5%，比2023年1月的谷底仅上涨10.1%。

尽管转售库存紧张继续对房价构成上行压力，但高盛表示，疫情期间的房价上涨，和抵押贷款利率从3%飙升至6%以上，导致的负担能力紧张，正在给房价带来下行压力。

然而，当综合考虑这些对立力量时，高盛预测，房地产市场将陷入僵局，到2026年时，房价增长水平非常低。

此外，该预测预计抵押贷款利率将出现最小程度的缓解，预计2024年至2026年间，10年期国债收益率平均为3.75%。如果这种情况发生，抵押贷款利率可能会保持在6%左右。

值得注意的是，截至4月份，美国房价今年已上涨2.3%。因此，要实现高盛关于2023年全国房价上涨1.3%的预测，房价需要从现在到年底略有下降。