说起福州楼市近年来卖的比较好的项目，不是刚需，反而是豪宅大户型，几乎是一开盘就售空的地步。然而在市中心也有这样一座豪宅，200㎡起步，看房都要验资1000万！但却似乎一直默默无闻。

2016年8月11日，阳光城以15.5亿元竞得宗地2016-11地块，位于鼓楼区温泉街道五一中路以东，龙庭路南北侧，溢价率106%，成交楼面价21685元/㎡。

当时楼市还处在一个火热的时期，溢价率虽说是常有的事，但106%也算是很罕见了。

根据规划地块面积达46.62亩，但必须提供安置房建筑面积42435㎡，安置房比例达到60%。

不过阳光城块很巧妙的将地块分割成了三幅，其中一幅规划成了纯商。后来这幅纯商项目备案名为阳光云海郡，正式推广名为阳光城龙庭路95号。

值得一提的是，由于需要配建4.2万方的安置房，按建安成本3000计算，当时项目可售楼面价达到4.5万/㎡，刷新了那时候福州的新高。

不过据最新资料显示，龙庭路95号目前的房价已经达到了6万/㎡，也是非常高的。

接下来就看看龙庭路95号的具体规划。楼盘规划两栋高层住宅，共88户，另外项目还在顶楼做了联结，因此被不少网友戏称为“裤衩楼”。

主打户型有端头户型283㎡和内端户型235㎡，都是200㎡起步，这要是放在之前，那可能会比较亮眼。不过近年来福州各个豪宅项目兴起，超过200㎡的大户型也并不是什么稀有的产品。

在小区设计上，龙庭路95号内部约5000㎡的园林景观，9个公共客厅、18个场景，为不同年龄段的业主打造了丰富的户外活动场所。

但问题又来了，由于第四代住宅开始流行，立体生态住宅概念兴起，目前市面的国贸天琴湾、建发缦云等都有类似“空中花园”的设计，相比小区楼下的共享大庭院，这种家家户户都有的景观生态似乎更加吸引人一点。

所以无论是从户型产品还是小区设计上，龙庭路95号作为豪宅项目似乎都有些稍稍“过时”。

区位上，龙庭路95号位于鼓楼五一广场附近，距离地铁2号线500米，距离滨海快线500米，交通便捷，距离世欧广场950米，休闲购物配套也比较齐全。

这样的配套听起来似乎还不错的样子，但要记住龙庭路95号是个豪宅项目，除了刚需房的基本配套以外，重点还要拥有景观资源和稀缺性两个属性。

200㎡起步的大平层户型产品刚刚说过，福州现在已经有不少这样的项目，而景观资源上，除了自身社区空间，楼盘南面是闽江学院附中，以及老旧社区，周边是清一色高比例安商房。并没有什么亮眼的景观资源。

由此看来，龙庭路95号唯一的卖点就是二环内鼓楼区的这个区位牌子。

不过无论是什么样的住宅产品，最终的落脚点还是要落实在成交上面。在这点上，龙庭路95号就比较神奇了。

据说当年开盘时，龙庭路95号就受到特别热烈的欢迎，88套房源秒空。所以无论是在成交榜单上，还是在交易网上都查不到有关它的消息。

但是最近一段时间，有网友反馈又在自己的朋友圈看到中介发布有关住宅项目的消息，而不少房产网站又开始重新宣传起龙庭路95号。为此有热心网友特别查询了不动产中心。

可以看到，按目前的网签数据来看，已登记的只有8套，剩余房源全部是冻结状态。按照之前的说法应该是已经售光，但现在这种冻结的状态又十分让人迷惑。

总的来说，龙庭路95号位于鼓楼区，优势在于豪宅定位，门槛比较纯粹，外立面也比较亮眼，目前市中心豪宅新盘依然有稀缺性。

劣势在于房企阳光城之前深陷负面，网签也出现异常，周边全是安置房，城建景观一般，同时划片也普通，社区空间较小，价格波动较大。

现今福州豪宅项目开始兴起，越来越多的花式设计层出不穷，对于豪宅一般都是对标经典的融侨外滩，但就龙庭路95号而言，从大部分的定价和营销手段来看，都稍显的底气不足。