对于深圳楼市来说，有两个年份值得铭记，一个是2015年，一个是2021年。或许还有2024年。

2015年，恰好是我来深圳的第一年。当然，值得铭记的原因，并不是我来的缘故，哈哈。而是，这一年，是中国楼市上一轮牛市的启动年，而启动点便在深圳。

当年深圳发动第一波攻势，并由此以点带面，上涨势头逊色扩展至整个东部，最后蔓延至中部、西部，然后一群三四线城市在货币棚改之下，跟随上涨。

正因为深圳是上一轮楼市大牛的发起者，所以深圳获得了中国楼市风向标的称号。

2021年值得记住，因为调整也是从深圳开始。

2021年2月份，深圳率全国之先在全市范围内公布了二手房参考价，当月深圳的房价就见顶向下，并一路下坡至如今。

回首时间，来深圳的这九年里，我刚好见证了深圳房价的大起大落。

2015年，深圳的房价年初的时候均价还只有三万多，到年末突破了4.5万元。2016年直接突破6万元，之后一路狂飙，迈过7万大关、8万大关，挂牌价甚至冲破了9万。

2021年2月深圳率全国之先发布了二手房指导价，成为中国房价全面调整之滥觞。深圳也由此，从上涨阶段的风向标变成了调整阶段的揭幕人。

彼时至今，深圳楼市已经调整了三年半。

三年时间里，深圳的房价从8字头跌入7字头，再跌入如今的6字头，房价已经回到了2018年。

乐有家数据显示，2023年年末深圳的二手房均价跌至6.5万元/平方米，比2021年历史最高点8.3万元/㎡跌幅22%，比2022年跌12%。

这并不是底。

进入2024年，深圳的房价仍在一路下行。乐有家最新公布的数据显示，深圳的二手房成交价已经跌破6.3万，为6.27万元/平方米。

在第一句话中，我之所以说或许还有2024年值得铭记，是因为2024年，深圳的房价很有可能穿破“6”字，进入“5”字打头时代。

深圳当年成为房价上涨的引领者，并成功将房价翻倍背后，其实逻辑并不复杂。

人口带来的需求暴涨，经济与产业强悍发展背后带来的热钱疯狂流入。

在之前分析深圳正在强补教育、医疗短板的文章中，我写到过，深圳之所以会出现义务教育阶段的学位巨大缺口，一个直接原因是深圳人口增长太快了。

2015年我来深圳的时候，深圳常住人口1408万人，到去年年末，深圳人口增长至1779万人，8年时间增加了371万人，平均每年增加46.4万人。

人口疯狂飙涨，对于深圳这样一座年轻没有医疗教育积淀的城市来说，配套很难跟上，由此产生了越来越大的学位缺口，以及令人诟病的公办高中录取率。

如果将时间跨度拉长，深圳从1979年立市到2023年年末，人口翻了56.6倍。

制图：城市财经；数据：深圳市统计局

疯狂涌入的人口带来的必定是巨大的购房需求。

除了购房居住的硬需求外，还有随着产业、经济狂飙带来的疯狂的投资需求。

深圳过去的经济、产业、金融、科技、人口发展，有目共睹且举世瞩目，而这些都是建立在深圳对制造业、民营、科创的执着之上。

制造业方面，深圳前后经历了四次蝶变。

1979年宝安撤县设立深圳市，1980年深圳设立为国家经济特区，当时深圳只是一个南海边的小渔村，一穷二白，人口只有30多万，GDP只有1.96亿元。

当时中央只是抱着试试的心态，没有钱，只有政策给到深圳，让深圳大胆闯，大胆探索。在这种背景下，深圳以香港为师，开启了飞速发展，创造了深圳速度。

过去四十多年里，深圳的经济发展路径也不断变迁。

最初是依靠出口代工，依靠“三来一补”的加工出口特区，开启了城市化序幕，并积累了原始资本。深圳当年作为经济特区，其实没有获得多少中央财政的加持，中央主要是给予了政策，让深圳放开手脚闯。

在积累了原始资本和原始技术之后，深圳迈向了“深圳仿造”阶段，也就是山寨阶段，当时华强北的山寨电子产品遍地都是。但仅靠模仿别人，永远只能跟在别人屁股后面。

于是在2005年深圳提出了“四个难以为继”，也即土地空间难以为继、资源能源难以为继、人口承载力难以为继和环境承载力难以为继。所以，从这一年开始到2019年，深圳逐渐升级产业模式，摆脱以往的复制模式，走向自主模式，迈向了“深圳制造”。这段时间内，深圳土生土长的企业华为、腾讯、中兴、大疆、比亚迪在世界舞台上崭露头角。

也正是在“深圳仿造”到“深圳制造”这段期间内，深圳加入了一线城市阵营，与老牌的北上广，组成了北上广深四大一线城市阵容，并在这段期间内，GDP先后超越了香港、广州，位居内地第三。

如今的深圳，GDP超三万亿，位居全国第三。2023年深圳GDP为34606.4亿元，是1979年立市时的17656倍。

制图：城市财经；数据：深圳市统计局

出口，深圳连续31年位居全国第一。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

产业能够实现蝶变，出口能够稳居第一背后，是深圳对科创的坚持。

世界知识产权组织之前发布“全球科技集群”的排名，“深圳—香港—广州”科技集群，被评为全球第二大科技集群。这个集群的主要得分，是深圳的PCT专利。深圳每年的PCT专利数量，跟全德国相当，且连续十八年位居全国第一。

制图：城市财经；数据：世界知识产权组织、康奈尔大学、欧洲工商管理学院

基于这些，深圳才成为了过去十年人口竞争力最强的城市，并成为资本炒作的重要据点。

从数据来看，2013年深圳的金融机构本外币存款余额33943亿元，那一年深圳的资金总量首次超过广州。之后差距越拉越大，到今年4月末，深圳的资金总量达到了133224亿元，翻了四倍。

来源：说财猫

人口不断流入、热钱不断流入，硬需求与炒作需求叠加之下庞大的购房需求，推动着深圳房价水涨船高。

而另一方面，深圳在对待房产上，由于逼仄的空间和坚持工业立市的原则，让深圳始终“重产业、轻居住”。

深圳工业用地占比常年维持在30%左右，这一数值接近国际15%-30%指标的上限；居住用地占比，40年来从未达到国际通用指标下限。

更为关键的是，深圳本就占比不大的居住用地上，超一半房子是无法公开成交的城中村。

深圳拥有1044个城中村，数量全国第一。另外，深圳有1200万人居住在城中村，占总人口的67.5%。

这种房产分布，导致深圳真正能流通的商品房少之又少。

之前的数据显示，商品房189万套，保障房51万套，公寓等其他住房97万套，单位自建房55万套，工业宿舍183万套。

一方面是不断涌入的人口和疯狂炒作的需求，另一方面是稀少的供地和商品房供应，双重夹击下，深圳的房子不断突破天花板。

既然如此，深圳的房价又为何持续下跌三年？

即便调整了三年，深圳的房价和绝大多数普通工薪阶层都没有关系。

从房价收入走势来看，当下一个普通工薪阶层，想要在深圳买房，需要不吃不喝40年以上才行，算上吃喝，按照现在的房价，这辈子都没希望。

深圳房价，早就透支了这座城市本身的承受力。

有人或许会说，像京沪深这种城市，商品房本来就不是给普通人准备的。

这句话只对了一半。无论哪座城市，房子的中流砥柱都是中产阶层。深圳富人买房如买菜不错，但所有的投资与炒作，最终都需要中产来接盘，形成一个闭环。

正因为房价远超城市大多数的购买力，让大多数无房的人只能望房兴叹。再加上三年黑天鹅让很多人的收入缩水，让有实力投资的人也丢失了信心，才进入了不断调整的周期当中。

我提出过一个概念，叫“需求断档”。简单理解，就是高房价形成了一个天堑，让相当部分人空有需求没有实力。

总结下来就是：

第一，宏观经济周期、宏观大环境以及全球局势带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。

第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。

第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。

一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，穷人买不起。

所以，即便到如今深圳的供需矛盾依旧尖锐，但在需求萎缩之下，也挡不住调整的大趋势。

看几组数据。

2009年深圳的二手房过户量历史最高，有15.5万套，平均每个月1.29万套。

2015年过户量历史第二高，12.7万套，平均每个月1.06万套。

2017年是深圳楼市调整之前二手房过户量最低的年份，6.4万套，平均每个月5333套。

进入调整周期后，2021年的过户量相比于2020年直接跳水。2022年的过户量创二十年来新低，只有2.2万套，平均每个月只有1833套。

去年有所恢复，但也是近二十年第二低，3.3万套过户量，平均每个月2750套。

新房，去年的成交量创近年来新低。

最后一个问题，深圳房价，或者说中心城市的楼市何时能回暖？

这个问题不好回答，因为决定因素太多了。

我之前说过，经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则是虚假繁荣。

换句话说，只有经济、产业、就业、出口复苏了，楼市才会复苏。