现在全国新房已经基本进入不限价时间
越来越多城市对新房价格不再进行指导，进入定价市场化周期
根据2024年10月最新信息，至少已有18个城市已经放开或放松了新房限价政策
除了最先启动的三四线城市之外，如杭州、郑州、西安这样的新一线城市也在跟进
不仅如此，即便那些没有官宣取消限价的城市，今年新房的备案价，也在悄悄突破新高
就拿两个城市来说，今年上海的住宅大平层均价，已被21万/平的翠六打破，并且供不应求，引发全国富豪争抢
今年广州豪宅也是杀疯了，鹏瑞1号（产权式公寓）的预售证价格达到56万/平
除了一线，很多城市的最高的定价体系正在刷新我们的认知
成都豪宅迎来了自己的10万/平时代
杭州放开新房限价，绿城就拿地王...
因为新房限价逐渐消失，城市顶豪的格局，正在重新洗牌
这不是单点事件，而是一股浪潮
借此机会，我们不妨来看看，今年各城市新房突破限价的这股趋势有多凶 猛
01
谁又能想到，今年最贵的新房出现在广州呢？
很多人认为，在所有一线城市中，这些年的发展来看，广州可能是最没有存在感的一个
但这句话一定不能包括今年广州市场的豪宅
文章开头说的，鹏瑞1号56万/平的单价网签价格，还属于公寓属性大平层，除了最贵的公寓大平层诞生在广州
而最近，珠江新城的侨鑫汇悦台网签了一套总价4.61亿的房源，创下了国内单套住宅售价新纪录
(图源：网络)
在公众号上的喜报，证实了这一信息的真实性
这套房子是侨鑫汇悦台5号楼的顶复房源，建筑面积达到1251.44平，折合单价约为37万/平
这意味着，今年最贵的住宅和公寓大平层新房，都诞生在广州，而非其他城市
同时总价4.61亿的网签价格，也刷新了汇悦台近三年成交的最高纪录
（数据根据公开信息整理，仅供参考）
不仅如此，在总价为"亿“级别的豪宅成交里，今年的广州也没输过
10月以来，广州2亿元+的豪宅市场，根据公开资料透露，就一共卖了5套
分别为星河湾半岛五号的2套2亿元+复式，广州鹏瑞1号成交的2套楼王住宅，单价27万/平，再到现在的侨鑫汇悦台4亿+总价和37万/平单价
打破了国内内地住宅最高单价和最高总价的两项纪录，前单价记录由上海的汤臣一品保持，总价记录由上海的翠湖天地六期保持
（数据根据公开信息整理，仅供参考）
广州豪宅市场在近期确实是狠狠的刷了一波存在感，在一线城市间站上了巅峰位置
除了广州，上海今年的新房最高单价，也进一步在提高
我和兔博士把今年1-9月上海新房网签情况拉出来如下
上海新房截至9月网签了3套30万+/平的一手房，为中海顺昌玖里的历史风貌别墅产品
其次，一共网签了293套20万+/平的一手房，其中大部分为如中海顺昌玖里、海玥黄浦源、弘安里、翠湖滨江等风貌别墅
（数据来源兔博士app，仅供参考）
纯住宅大平层，今年上海的最高成交记录出现在中海恒昌玖里，均价约29.6万/平
说实话，今年豪宅最没有存在感的一线城市，反而是深圳和北京
整个深圳在今年下半年开始，新房供应逐步减少，因此豪宅市场成交情况也相对平淡，统计下来
今年深圳均价超过15万+/平的住宅项目仅有2套，分别为南山区的恒裕滨城和宝安区的新锦安壹号公馆项目
（数据根据公开信息整理，仅供参考）
接近15万+/平的也屈指可数，分别都是南山区的深湾玖序花园和天鹅湖花园，其中深湾玖序花园为今年入市的纯新盘，也是今年深圳成交量最大的豪宅之一
北京同样如此，据数据统计，今年北京1-9月住宅网签情况显示，售价在10万+/平以上的仅有4盘
（数据根据公开信息整理，仅供参考）
其中，中海京华玖序，以17万+/平的成交均价排第一，其次为中信国安府、北京城建天坛府、香山樾
由此看到，在一线豪宅新房市场里，广州后发势头强劲，上海体量稳居榜首
深圳和北京，价格依然受到严格监管，市场相对哑火
02
二线城市的最贵新房，渐渐进入10万+时代
一直以来，杭州楼市都执行着非常严格的限价政策，包括土地，包括新房
最近的杭州终于拍出了时隔多年的地王，位于钱江新城二期，楼面地价突破5万+/平，由绿城拿下
而距离这块地的上一块杭州地王，同样是绿城操盘，是2016年的钱江新城的凤起潮鸣，居然已有了八年之久
今年十月，杭州正式官宣全面取消新房限价，新出让住宅用地不再设置限价要求
于是这块绿城在钱二拿下的地王，限价6.75万/平的价格，成为杭州限价时代最贵系列产品的最后绝唱
也因为这么多年来的限价，杭州最贵的顶豪产品（非低密住宅）还是停留在12年前的首开的武林壹号，均价约7.8万/平
自此之后，进入限价时代的杭州，最贵的新房（非低密住宅）均价也没有超过7万/平，今年诞生于钱江新城二期的霞映锦绣里，目前限价为约6.7万/平
而2024年杭州新房在售项目中，最贵的单价项目来自临平区的理想臻品，备案均价达到约11.4万/平，项目打造的是低密合院产品
而伴随着杭州不限价时代的到来，未来钱江新城二期的新房价格相信还有可能突破更高
比杭州最先突破新房10万+/平的是另一个城市：成都
今年我们多次来往成都，见证了这座城市是如何一步步突破限价，来到十万+的
今年的成都楼市，从金融城锦宸府的最高单价5.1万元/㎡，到交子天元最高单价7.09万元/㎡，再到长湖阙最高单价10.5万元/㎡
新房市场单价越开越高
（数据根据公开信息整理，仅供参考）
但没想到的是，打破天花板的是来自天府新区麓湖生态城内的麓湖生态长湖阙，清水单价冲上了10.5万/平
要注意，麓湖长湖阙还是超高层产品，而非低密住宅，宣告成都豪宅住宅大平层，进入了十万+时代
在这之前，成都最贵的新盘，是绿城金沙凤起潮鸣项目保持，单价约7.9万/平
今年成都在金融城板块入市了多个豪宅项目，售价在5-7万/平之间不等
从这个数据中，可以感受到麓湖生态城这个板块在成都的份量
不管是天府新区的麓湖还是金融城板块，都有望创造下一个10万+新房天花板
最后，武汉的最高新房价格，也渐渐逼近10万+/平时代
2024年1月，绿城武汉黄浦湾3号楼开盘，备案价格为7.9-9.1万/平，套均2000万的总价，突破了武汉房价的天花板
而能够与绿城武汉黄浦湾相提并论的便是主打艺术豪宅的宸嘉100，单价曾突破10万/平大关
近期二七滨江豪宅市场又来了一个搅局者：新希望D10天元
这是武汉二七滨江豪宅新希望地产D10天元放出的预估价：预计8万+/平
二七滨江也是武汉诞生顶豪最多的板块，没有之一，可以说是群雄割据的状态
不意外的话，未来多年武汉的新房天花板价格也会在二七滨江产生
豪宅的价格轮动，从一线来到二线
当一线城市的豪宅上涨，这些强二线城市自然也会紧随其后
03
所以都是什么样的产品能够捅破城市的天花板
或许你认为这是个老生常谈的话题，但这两年却也有新的趋势出现
第一种：放眼全国都挑不出的几个顶级板块
可以说80-90%的顶豪都生于这样的土地上，尤其是那些突破城市房价新高的
就是其地段的能级已经超越了城市本身，就能产生更高溢价
比如上海陆家嘴和外滩、广州珠江新城、深圳湾超级总部基地...
无论楼市起起伏伏，最贵的房子基本都会在最好的地段诞生
但不过，也有例外，比如接下来这种
第二种：能够突破地段论的产品力
在所有城市中，麓湖生态城的地段不是成都最核心的位置，也不是所谓的老钱地段，但却能产生整个城市最高的房价
本质上还是产品力远远突破了地段能级，或者是靠产品力重塑了地段论
这样的案例在全国范围内仍旧是孤品，行业内目前为止还没有出现过第二个麓湖，关于麓湖的那些学不会的秘密
可以回顾：《或许…麓湖就没有秘密》和《麓湖的学不会》
第三种：同样是核心地段，却有人尝试在做差异化的产品
每个城市都有自己的核心板块，位置差不多，但为什么是这些项目可以卖得又贵又好，差异化的产品可能是一副好武器
记得我们第一次去武汉二七滨江的宸嘉100踩盘之时，对整个社区从内之外的强烈艺术感，非常的诧异：《这个盘，太极端》
巨量的艺术产品组成的售楼处，以及古建筑肌理和现代生活的碰撞
横空出世的艺术豪宅定位，不仅拧成了宸嘉100的绝对力量，也在全国豪宅市场，引领了一种风格的盛行
04
看到这样的趋势，其实背后是期待看到一场产品力的回归
我们团队也曾经实地调研过上海那些不限价的产品，品质有多惊艳
而如今在限价逐渐放开的市场里
一方面能让市场回归产品力，同时也能够吸引更多品质著称的房企进入市场
当品质开发商得以更好卷产品，良币有一天会逐渐淘汰劣币
百花齐放才是购房者想要看到的
