住宅小区成立业主大会后，专项维修资金由业委会负责管理，通常情况下会委托物业企业代管专项维修资金的账务。上海市金山区法院2019年判决的一起典型案例，小区经理和出纳以伪造维修任务单、让他人虚开发票等方式，虚构维修工程、虚增维修费用，骗取业委会盖章审批，将专项维修资金占为己有。最终法院以诈骗罪分别判处二被告有期徒刑六年、四年，并处罚金。这事儿啊，就像一面镜子，照出了咱们业主自治过程中的大毛病。该案发生、发现并查处的全过程，反映出当下业主自治过程中具有共性的薄弱环节，同时对专项维修资金也敲响了警钟。一个是小区经理，一个是出纳，他们俩可不是省油的灯，竟然搞出了一套假冒维修任务单、找人开假发票的把戏，然后就这么骗过了业委会的眼睛，把咱们的专项维修资金给占为己有了。

最后，法院给他们俩定了个诈骗罪，分别判了六年和四年，还罚了他们一大堆钱。这事儿啊，就是咱们金山区朱泾镇华光紫荆苑小区的经理和出纳干出来的，他们俩就是利用自己的职权，把咱们的维修资金给骗走了，这事儿可刑！

2016年6月份，上海华榭物业管理有限公司（咱们就叫它“华榭物业”吧）跟咱们华光紫荆苑小区的业主大会签了份物业服务合同，华榭物业就开始负责咱们小区的物业管理了。这份合同里头还有个规定，就是“专项维修资金的账务由物业管理企业代管”。

然后呢，费某某就当上了小区经理，张某某呢，既是管理员又是出纳，主要就是负责向业主大会递交维修项目审批文书，还有就是找施工单位这些事儿。这俩人一商量，就想出了个办法，找人开假发票、做假维修任务单，然后就这么骗过了业委会的眼睛，把咱们的专项维修资金给骗走了，总共骗了121万多块钱呢！

这事儿啊，还是在2018年5月份，咱们的维修资金年度结存单发下来之后，有些业主发现维修资金用得太多了，而且还有很多不合理的地方，于是就去金山区物业管理事务中心投诉了。

区中心一听，赶紧派人去查，结果发现咱们小区的维修资金和公共收益的账务工作都有问题。业委会一看，这事儿不能忍啊，立马就报警了。费某某、张某某一看，这事儿闹大了，也赶紧去自首了，然后就被抓起来了。他们俩老实交代了事情经过，费某某还给华榭物业退了45万块钱，张某某还给华榭物业退了50万块钱，剩下的261,037块钱，张某某就让家人还给法院了。

金山区检察院一看，这事儿得管啊，于是就提起了公诉。金山区人民法院一审，就这么判了：费某某犯诈骗罪，判了六年，还罚了他六万块钱；张某某犯诈骗罪，判了四年半，还罚了他四万块钱；退回来的违法所得，就还给受害者们吧。

谁是维修资金管理、使用的真正责任主体？

维修资金的管理与使用是一个复杂且重要的议题，涉及到业主的共同利益和住宅的长期维护。以下是关于维修资金管理与使用的责任主体及其具体操作的详细信息：

责任主体

1. 业主委员会：

- 业主委员会是维修资金使用的主要申请人。根据《住宅专项维修资金管理办法》，业主委员会负责提出维修资金的使用申请，并组织业主进行表决。

- 未成立业主委员会或业主委员会不能正常开展工作的情况下，物业服务企业、业主代表或社区居（村）民委员会可以成为申请人。

2. 物业服务企业：

- 在业主委员会未成立或不能履行职责时，物业服务企业可以成为维修资金使用的申请人。物业服务企业负责按程序提交维修资金使用申请，并组织施工和监督工程质量。

3. 公有住房售房单位：

- 使用已售公有住房维修资金的，原房屋售房单位为维修资金使用申请人。如果售房单位改制、破产或无法联系，相关业主委托的物业服务企业、业主代表或社区居（村）民委员会可以成为申请人。

4. 政府相关部门：

- 县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。这些部门负责审核维修资金的使用申请，并监督资金的使用情况。

具体操作

1. 申请程序：

立项：申请人提出维修资金使用申请。

制定方案：申请人制定维修资金使用方案，包括维修项目、费用预算、施工单位选择等。

业主表决：申请人将使用方案提交业主大会或相关业主表决。表决可以通过书面投票或电子投票方式进行。

审核：申请人向区维修资金管理部门提交申请资料，管理部门审核通过后，通知专户管理银行划转资金。

2.施工与监督：

施工单位选择：通过比选或招标方式确定施工单位。

施工过程监督：申请人组织施工，并邀请业主代表参与监督，确保工程质量和进度。

竣工验收：工程竣工后，申请人组织相关业主、施工企业、监理企业、造价咨询单位进行竣工验收，并在工程竣工验收报告上签字确认。

3. 资金划拨：

首款申请：申请人向维修资金管理部门提出首款申请，并提交相关资料。管理部门审核通过后，通知银行划拨资金。

余款申请：工程竣工验收合格后，申请人提出余款申请，并提交相关资料。管理部门审核通过后，通知银行划拨余款。

4. 公示与公告：

公示：申请人在物业管理区域显著位置公示维修资金使用方案、业主表决结果、施工单位选择结果等，公示时间不少于5日。

公告：管理部门在物业管理信息平台公示备案信息，业主委员会在物业管理区域显著位置公告备案通知书和统一社会信用代码证书。

5. 紧急情况处理：

- 在紧急情况下，如电梯故障、消防设施故障等，业主大会或业主委员会可以依法申请使用维修资金，无需经过常规表决程序。

监督与管理

1. 政府监督：

- 建设（房地产）主管部门和财政部门负责监督维修资金的使用情况，确保资金专款专用。

- 管理部门每年至少一次与专户管理银行核对账目，并向业主公布资金使用情况。

2. 业主监督：

- 业主有权查询维修资金的使用情况，并可以要求复核。

- 业主大会或业主委员会负责监督维修资金的日常管理，确保资金使用的透明和合理。

通过这些措施，维修资金的管理与使用能够更加规范和透明，保障住宅共用部位和设施设备的及时维修和更新，维护业主的共同利益。

维修资金是依法实行专户存储、专款专用的资金，属业主共有，由业委会代表业主大会进行日常管理。

本案中，物业企业是基于委托关系，按照合同约定代管业主维修资金的账务，费某某、张某某二被告人利用了操作维修资金账务的便利实施了犯罪行为。

从法律角度看，维修资金账户的实际控制人、资金使用的决定人是由全体业主组成的业主大会，业主大会的执行主体是业委会，对于维修资金的使用，关键在于业委会不能当甩手掌柜。

本案中暴露出的违规问题包括：

（1）任务单填写不规范、缺报修单业主签名、无报修电话信息及业委会确认信息等；

（2）业委会授权维修范围缺少业委会会议记录及业委会表决材料；

（3）同一项目、同一日期，存在拆单行为，逃避工程审价及业主大会表决；

（4）小区公共收益资金的使用未经业主大会表决使用；

（5）维修资金分摊范围错误，不应由业主承担部分在维修资金中列支等。

假如业委会对代管账务监督到位，可能大大降低资金被骗取的风险。

2、物业企业对工作人员违法承担什么责任？

本案中的小区经理和出纳因触犯刑法被判处有期徒刑，违法所得在案发后已退缴，但小区的管理秩序、业主与物业企业之间的正常关系遭到了严重破坏。

从刑法角度看，二被告实施骗取维修资金的行为，并非为公司谋利也不代表公司意志，实质是让作为资金使用管理人的业委会陷于已发生维修项目、需要支付资金的错误认识，签章审批后拨付资金，二被告再非法占有涉案维修资金，所以法院认定个人构成诈骗罪，未追究物业企业的刑事责任。

3、各方如何加强维修资金的日常管理？

小区的长治久安不仅需要业委会和物业企业律人律己、警钟长鸣，也离不开广大业主对业委会和物业企业的监督。

业委会代表业主大会履职，应当对物业企业申请使用维修资金、实施维修工程的各个环节审核把关，需要了解自身的职责权限，熟悉使用维修资金和公共收益的相关政策和实际操作知识；

广大业主更需擦亮眼睛，平时留意关注维修资金的使用、管理情况，发现异常情况及时维权。