其实最近我一直在想这个问题：楼市是不是100%存在周期性。

我发现当我们把三年看作一个周期，我国楼市就会出现一个非常特别的现象：不管是销量还是房价都不会永远下跌，至少过去确实是这样！

首先是2007年-2009年，商品房销售面积分别是7.73亿、6.59亿、9.47亿；其次是2015年-2016年，销售面积分别是13.05亿、12.06亿、12.84亿、15.73亿。

这两个时间段的走势，出奇得一致，都是先跌后涨，这到底是为什么？

究其原因，我认为核心就是城镇化飞速发展，这无疑给房价提供上涨支撑，更重要的是出现了投资空间。

可是现在呢？你认为还存在这些利好吗？

其实对此，中国城市规划学会副理事长赵燕菁的这句话更直接。

“这次房地产下滑是周期性的吗？是不是过两年又恢复了？我们等着去库存，出清了就能恢复？甚至还有人说只要房地产政策一取消，就能反弹？”

有人一连提出了4个问题，而专家赵燕菁的答案非常果断：这次和以往不太一样。

其实我始终都在强调，这个逻辑一定要搞清楚，楼市火爆离不开成交量，而成交量的基础就是人口。

只要看看过去的楼市，我们就能立刻明白一点，只有在刚需时代，房价才有上涨的基础。

而在2023年我国城镇化率已经达到66.16%的大环境下，很难大幅提高，因此我认为楼市就会渐渐进入改善时代，成交频率肯定会低不少，所以就无法支撑房价暴涨。

不过有一个特殊情况，我发现很少有人注意到。

就是城镇化率和房价往往成正比，因此我认为高城镇化地区房价难涨，而低城镇化或许还存在上涨空间。

公开数据显示，城镇化率超过“全国线”（也就是66.16%）的省市仅有10个，香港和澳门100%、上海87.6%、北京86.5%、台湾85%、天津82.9%、广东69.2%、江苏67.5%、浙江67%、辽宁67.4%。

要是这么说，剩下的33个省市都存在上涨的可能。

说到这，我突然想到了“新型城镇化”。其实之前我觉得只要人口回流农村就是新型城镇化，但是当我仔细研读才发现，根本不是这样。

它有两层含义：1、农村人口居住地向城镇迁移；2、农村劳动力向城镇第二、第三产业转移。

而我们过去走的路，虽然也说是城镇化，但其实是最恰当的说法是“城市化”，二者有本质区别。原因很简单，虽然2023年我国常住人口城镇化率已经达到了66.16%，但是户籍人口城镇化率仅为47.7%。

结论：很多人的户籍依然留在老家县城/乡镇，而加快新型城镇化建设就是基于这个国情，加快中小城市和乡镇发展，实现“城乡一体化”，这是一个实实在在的英明决策。

因此，从城市角度来看，如果一定要说今后房价还有可能涨。

我认为就必须要有一个前提：加快城镇发展，通过产业转移等方式吸引人口回流，只要能做到这点，就可能推动楼市发展，从而抬高房价。

但是我还觉得国家发展新型城镇化，根本就不是为了房价，而是提高收入。

其实我们从城镇化率就能看的非常清楚，中西部省市最高也不过62.6%，而东部沿海省市最低却达到了59%。这无疑就出现一个问题：人口过于集中就会直接拉大贫富差距，更重要的是如果继续这样发展，到最后就会陷入城乡脱节的困境。

那么作为购房者的我们到底该怎么办呢？

我的观点很简单，首先我们要明白一个前提，就是这种新型城镇化对你的行业有多大影响，然后再分成两种情况来看。

第一、如果影响不大，关键就看产业转移到什么地方，以现有信息来看，我认为除了一线和部分二线城市之外，今后大部分城市都可能逐渐放开落户限制，尤其是经济本来就不好的小城市。

在这种情况下，我们可能就要做好长距离通勤的准备，其实现在已经有了这种趋势，比如上海- -昆山、北京- -燕郊/香河等等。

第二、如果影响很大，就可能要做好换房的准备。可能你觉得这是件坏事，但是我却有不同看法。

实际上，现在很多人都有不小还贷压力，我们就按照贷款100万，利率4%计算，光是每年本息就高达5.7万，这已经很低了，如果是在北上广深，贷款200万都不奇怪，再对比收入，压力的确很大。

因此，结合上述内容。

我认为新型城镇化就像是过去城市化的逆转，毕竟此前是农村/小城市人口进入大城市，而现在直接反过来，难道这不是一种逆转吗？

总基调就是城乡一体化，因此关键是提高收入和经济，根本就不是抬高房价。

对此，你怎么看呢？

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