房地产市场有个规律：

楼市上涨期，供应土地多在新建区域，甚至偏远之地；楼市低迷期，位于城市优质地段的土地就出来了。

这不，济南两宗优质土地今天迎来拍卖，分别是位于二环东路以东的中央商务区西区土地，以及位于东绕城高速以内、旅游路与经十路之间的潘田土地。

虽然土地优质，也有多家开发商报名竞拍，但拍卖过程并没有掀起浪花，最终它们均以小幅溢价成交，溢价率均未超过0.5%。

其中，中央商务区西区土地，只有两次出价，金茂首先出价，保利置业加价后金茂未跟，这宗底价47255万元的土地，最终溢价200万元，以47455万元成交，楼面地价14059元/㎡，溢价率0.1%。

该宗土地面积不大，只有1.16万㎡，地上最大容积率2.9，它东临二环东路以东的窑头大沟，南邻明珠花园，北邻解放东路约一二百米。

这个地方很适合二环内老破小业主的改善性需求。

目前这里的教育配套一般。但根据土拍文件，开发商需要在附近配建一处幼儿园，以及一处18班制的九年一贯制中小学，未来这里的教育配套有望提升。

潘田片区的土地竞争稍微激烈，瑞马、保利置业、金茂、绿城等4家房企参与竞拍，经过5次出价，瑞马竞得土地，溢价0.4%成交，楼面地价7570元/㎡。

这宗土地原为融创文旅城的住宅用地，而且是原融创文旅城项目中最优质的地块。

它的面积很大，达到10.82万㎡，是上述CBD西片区地块的近10倍。它原来的容积率很低，只有1.52，原计划打造低密度的叠拼、洋房产品。在融创暴雷之后，该宗土地被拿出来再次拍卖，容积率上调为2.3，适合打造小高层、高层产品。

除了这宗土地，融创文旅城还有2宗未开发，分别是下图中的B14、D16地块。其中，B14地块已经挂牌，将在本月中旬迎来成交，D16地块还不知道将如何处置。

整体来说，文旅城的土地是很不错的，它们在经十路与旅游路之间，绕城高速以内，这样的土地已经不多，其后续土地也会有开发商愿意接手。

目前，国内房地产整体处于低迷期。在这样的背景下，偏远的土地很难成交。在济南市场，即使高新东区、济钢片区、大辛庄片区等这样位置不错的区域，这两年成交的土地也都被地方国企摘走，市场化房企对其意兴阑珊。因此，只有非常优质的土地才能吸引大家。

根据2024年济南土地出让计划，今年还会有一些优质土地拍卖，包括：历下区，省博以西土地；市中区，临近南部山区的兴隆片区土地；槐荫区，谐广场以南经十一路项目；高新区，小鸭地块（部分已成交），等等。

而且，济南楼市现在有一个特点：大家都觉得改善市场好卖房，所以各个楼盘都在往高端走，户型越来越大，产品越来越气派。

但是，有钱人终究是有限的。也许，考验济南有钱人购买力的时候要到了。