时代财经APP记者 屈慧
李嘉诚的一举一动总是牵动着市场的敏感神经。
10月16日,据港媒报道，李嘉诚旗下长实集团（01113.HK)已决定出售位于香港皇后大道中的中环中心75%权益，成交价达402亿港元。
据称，接盘者为内地石油系统机构为首的财团。如最终落实，该交易将成为香港有史以来最高单价商厦成交，打破2015年恒大以125亿港元购买美国万通大厦的纪录。
一年涨价200亿港元
交易标的中环中心落成于1998年，高346米，地上共73层，是香港著名的地标，项目占地达10万平方呎。
图：香港中环中心
此次交易的楼面面积合计122万平方呎，按402亿港元总价计算，则呎价已达到3.3万港元。
相比最初放售时200亿港元的报价，这一次的报价整整高出了200多亿港元，而这中间只隔了一年多。据报道，在去年10月左右，长实原本同意以357亿港元的价格进行出售，但在关键时刻决定“反价”。长实高层认为，中环中心质优、位置靓，合理价应是400亿港元以上。
美联物业执行董事张锦成认为，中环中心的价格总价看起来很高，但实际上单价并不算太贵。一个可参考的标的是，今年5月份，恒基地产拿下了中环一块新地，楼面呎价高达50064港元，远远超过中环中心的交易价。
“过去几个月政府拍卖了几块地，价格都是比较高的，对比起来中环中心卖价不高，而且这个物业的位置是很优质的。”张锦成向时代财经表示。
仲量联行租务部主管庞定勤认为，深港通启动后将继续带动内地金融企业对中环写字楼的需求，“由于该区写字楼目前的空置率仅约1.5%，中环将是2017年唯一会录得租金增长的商业区，预计升幅在5%以内。”时代财经了解到，于2016年，中环中心每月租金收入可达7000万港元，租金回报率约2.8厘。
内地企业成接盘侠
近几年来，以李嘉诚为首的香港企业出售资产的动作持续未断。2013年开始，他们集中抛售内地物业，至2015年左右，香港本地的物业也相继被送上交易席。
据时代财经统计，2014年前后，李嘉诚相继出售了上海盛邦国际大厦、北京盈科中心、南京国际金融中心大厦、东方汇经中心OFC、广州西城都荟广场等项目。随后的2016年和2017年，又先后放售上海世纪汇、中环中心等物业，涉及资金超过千亿。
与此同时，包括新鸿基、瑞安房地产、华人置业、新世界发展、中渝置地、爪哇控股、信和置业、九龙仓、恒基兆业等香港房企也纷纷选择出售旗下物业。最新的一例是内地房企绿景中国以90亿港元收购了九龙仓位于观塘的一个在建办公楼项目。
在香港房企出售资产的背后，内地资本成为最大的接盘者。莱坊房地产经纪董事及大中华区研究及咨询部主管纪言讯指出，自2012年以来，内地资本对香港投资的规模出现明显攀升，尤其是在2015-2017年，投资量大幅增加。
图：内地资本在香港的投资来源：莱坊中国
一方面，不少房企、内资公司通过协议接盘各大商厦，另一方面，中资开始抢入土地招拍挂市场。
据时代财经统计，在2016/2017财年地政署出让的21宗住宅用地中，有6宗被内地房企买走，合计花费480亿港币，占年内出让住宅用地总收入的53%。
仲量联行研究部总监马安平指出，预测2016-2019年的私人住宅新供应中至多将有8%由内资兴建，有十分之一的家庭将购买内资建的住宅。
国际评级机构惠誉发表报告认为，内房企业发展香港项目可有效对冲外汇风险，这主要由于港元与美元挂钩，其在香港销售回款的港币现金流将可与以美元结算发行的债券及港元银行贷款的外币债务匹配。
港企加码内地投资
香港地产商从内地的撤退从侧面反映出房地产市场环境的变化，“暴利时代”已然过去，港企的“慢节奏”开发已经无法适应当前的发展。
但目前仍有不少发展商积极地在内资补仓。例如，在刚过去的九月份，九龙仓先后在杭州、苏州、北京拿下三个项目，耗资过百亿元，其中北京地块楼面价更达到了6.08万元/平方米。一个月内在内地斥资百亿拿地，在九龙仓过往历史中并不常见，这一投资额是其2015年及2016年全年拿地金额的两倍以上。
内地市场已经成为九龙仓重要的一部分。在完成对香港六个大型持有物业分拆后，内地的物业开发和运营将成为九龙仓的主要内容。
九龙仓主席吴天海在8月的中期业绩会上说到，“内地的住宅需求还是非常旺盛的。内地零售也比香港强劲，内地中产阶层在扩大，政策也是鼓励内地消费。我觉得前景是很好的，内地做高档消费不需要担忧。”
香港置地也于今夏先后在上海、重庆拿下两宗地块，涉及地价超60亿元。在这之前，香港置地已经两年没有拿地。
此外，时代财经注意到，恒隆地产、新世界发展等企业仍对内地市场表现出兴趣。
上月底，恒隆地产发布融资公告，拟申请在境内发行100亿熊猫债，用于支持内地数个恒隆广场的建设；此外，新世界发展执行副主席兼总经理郑志刚也于日前称，为了加大供应，未来将预留160亿至200亿港元，加大在内地华南地区和一二线城市的土地储备。
