江北新区，这几年饱受争议！
昨天在南部新城某楼盘约了几组粉丝面基，让我聊聊江北新区，正好被某置业顾问听到了，他没有忍住，直接上来插话：
买房买江北干嘛？还没到底呢...
插完话，头也不回，潇洒地走了。他的表情，仿佛说的不是一个观点，而是一个公理！
确实 ，现在网络上提到江北，狗都嫌，但现实中买房的，也有不少！如果我们仔细分析一下收益率，我们发现其实江北也没有什么特别的，比如：
19-21年，如果你买江核新房，成本3.3万，现在2.7万，房价下降了18.1%；如果买二手房的话，以润江城为例，高峰期5万，现在2.5万上下，正好暴跌50%！
惨不惨？挺惨。但其他板块呢？
同期买河西南鱼嘴新房，5.3万左右，现在如果卖的话，能卖4万就算不错了，房价降了24.5%；如果买星巴克二手房的话，最高峰7万，现在基本上也就3.5万左右，正好暴跌50%！
其实从这个角度看，买江核，跟买河西南，有什么区别吗？甚至江核的房价回调力度，并不是最突出的那个。
其他的板块，比如南部新城，其实也差不多，大家都难，都差不多。而鼓楼的学区房，就行了？为何单单说江北呢？
主要原因还是：江核之前吹的牛B太大了，流量太高了，眼红的太多了，看不惯的也太多了，独one无two，最后被流量反噬了！
当然，江北确实也有江北的问题，发展理念、发展速度、产业布局，方方面面，大家七嘴八舌，意见颇多。
但还是那句话，任何一个板块，都有自己的价格。只要价格到位，一切都不是问题。大家都说青龙山不好，但当青龙山的地价降到8000的时候，金茂并没有拒绝，还是拿了。
河西中位置好，但当ZF非要高价把地价维持在4.5万以上，甚至想搞个大新闻弄个超级地王的时候，开发商并不买账，溜之大吉...
所以很多人总是问：江北到底了吗？江北到底了吗？江北到底了吗？
我认为，江北的房价到底了吗？分三个维度：土地价格到底了吗？二手房价到底了吗？新房房价到底了吗？三个市场全部到底，才算真到底！
1. 土地方面，略有虚火，需要克制
江核目前的土地市场，呈现出冷热不均、多空交织、压力不小、希望较大的局面！
什么意思呢？就是当前江核的土地出让，有点多了，超过了市场的需求。开发商不愿意接，只能城投先接，然后慢慢找合作伙伴接盘。
这个状态很尴尬，但又不得不为之。一方面，江北新区建设需要钱，现在江北能从南京层面吸到的血，也很少了。你让建邺、江宁出血补贴江北，也不现实，所以必须多卖。
但卖这么多，市场就容易饱和，就控制不住，对房价稳定非常不利。所以城投接盘，也是一个缓冲器，一部分地块暂时不上市，选择不冲击市场，也是好事！
而从另外一个层面看，近期有5家开发商开始选择江北合作，五马过江，对整体的信心提升又很大，开发商愿意代建了，愿意操盘了，虽然股份占比都不大，但也要付出时间、精力和成本，说明开发商认为：这个地价，这个市场，应该不会亏。
所以你说江北的地价到底了吗？我觉得市场没有到底，但城投给你托了底，再往下降，ZF不同意。所以算是变相触底，另外5家房企也认可了这个地价，所以江北的地价，基本触底！
当然，这个触底还比较脆弱，新上市的楼盘要把握好节奏，5马过江可以，但不能5马分流，竞争烈度要控制好，别卖太多，这就要考验ZF的智慧了！
2. 新房方面，保利帮江北触底了
新房这块，全年江北几乎就没有新盘上市，都是老盘续销，卖得挺费劲。他们的价格，算不算底？我觉得不算。
一个新盘的开盘，如果日光，那定价低了，如果卖3成，那定价高了。开盘能卖7成的话，基本上说明是市场价，是一个合理值！
从这个角度出发，过去两年江北所有的新盘都没有做到，只有保利+扬子的江韵瑧悦做到了！
这个盘的节奏，非常非常快，已经回到了市场正轨。才1个月不到，3栋楼都推出来了！
先是2号洋房推出来，还没卖就要摇号，4:1的比例，开盘就售罄了。这说明什么？说明江韵的洋房价格卖低了，剩下的那一栋洋房，有涨价的条件。
随后是6#的高层加推，第四代住宅还是有魅力，加上价格非常便宜，部分楼层打到3万以下的成本，很多人也不等了，直接购入。这栋楼开盘也非常火爆，当天就达到了合理值，现在所剩房源不多了。
今天晚上，这个盘唯一的小高层3#117户型又要开，晚上就开盘，目前落位的人也非常非常多，不愁卖。而且价格也非常到位。小高层+第四代+价格便宜+瑧悦系，多种buff叠加，终于让房价立住了！
建面约117㎡边户户型
这款边户户型奇偶楼层布局大体一致，露台位置的差异化设置，带来大为不同的露台生活体验。
建面约117㎡奇数层户型图↓
建面约117㎡偶数层户型图↓
建面约117㎡中间户户型
扬子保利·江韵瑧悦为业主提供多样化户型选择，在奇数层带来约8.2米双联阳台，超大横厅布局让尺度进一步秒杀同面积段其他产品，主卧还罕见实现约3.6米观景飘窗，四代宅确实厉害。
建面约117㎡奇数层户型图↓
建面约117㎡偶数层户型图↓
对江韵瑧悦感兴趣的朋友，可以添加主编微信了解详细的价格信息，有惊喜！
保利卖这个价格，那其他楼盘的价格呢？需要参考保利做一轮新的定位。就像河西的中海江南玖序，正在治理河西豪宅房价一样；那江韵瑧悦，也会重新治理其他楼盘的房价。
3. 江北二手房房价，处于触底的边缘
江核的二手房房价，已经风光不再，5万一平米的高光时代，已经过去了。
但目前江核的二手房价吧，也是五花八门，江与城的房价能稳在2.7-2.8万左右，笑看风云。之前预期特别高的几个盘，也可以卖2.5-2.6万，青奥、政务板块的一些房子，2万出头也可以选选。
这种状态，已经维持了几个月了。江北就是这样，投资客多，抛压大，但也有点降不动了。2万多的价格，再降，怎么降呢？割肉出货了还能干点嘛？所以除了个别经济情况确实出了问题的房东，大部分房东也就不卖了，爱咋咋地吧！
这种房价格局，最近几个月并没有特别大的变化，涨，涨不动；跌，也跌不起，房东和刚需的博弈，达到了一个新的平衡。
所以，无论是新房、二手房还是土地市场，江核的状态在整个南京，都处于正常状态，不上不下，不咸不淡，但也出现了一些勃勃生机的苗头，不宜过渡悲观。
南京大势涨，那江北就涨；南京大势跌，那江北也会跟着跌一点；不存在南京不涨，就江北涨，或者南京不降江北降的独立行情，南京的各个板块，互相之间都磨得差不多了，没有补跌或者补涨的可能了...
还有人说，你看南京人口流入这么差，产业发展这么一般，你看江北发展这么慢，10年了都还没有新增地铁，涨个毛！
其实，不要分析什么基本面了，分析多了没啥用。产业差，发展慢，都不假；但环境好，路网密，配套行，也是事实；而且二手房价不也腰斩了嘛，已经体现出来了，利空已经出尽了啊！杭州成都发展好，人家房价也没跌这么多啊！
另外，在美元降息的大背景下，早晚要通胀，今年不行就明年，等着呗，闲着也是闲着。买房就是这样，管理好自己的预期就行了，别期待太多，也别过于悲观！
这不，又降息了！
注意，江核保利扬子的江韵瑧悦今晚小高层开盘，价格有惊喜！
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