我们在分析房价涨跌的时候，离不开对房屋总量的数据分析，毕竟，商品价格的涨跌与供需之间的关系是密不可分的。在经济学中有一个关于商品价格涨跌的理论，叫做：供大于求，商品的价格下跌；供不应求，商品的价格上涨，既然在市场经济中，商品房也属于商品的一种，所以，我们在分析房价变化的时候，供给的变化就不可忽视。

根据央行的数据显示，我国城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，而且，拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%；此外，根据国家统计局的数据显示，我国城镇人均住房面积约40平方米，居世界前列水平。

如果仅仅是分析以上两则数据或许还无法表明我国的房屋总量水平，但是，看完接下来的这组数据，结果，便一目了然。

根据西南财经大学《2017年中国城镇住房空置分析》调查报告显示，我国的城镇住房空置率已经超过21%，其中，一线城市的住房空置率在16.8%左右，二线城市的住房空置率在22%左右，三四线城市的住房空置率在30%左右。根据国际空置率的标准来看，如果住房空置率在10%以内，则属于正常水平，如果住房空置率在10%~20%之间，则属于偏高，如果住房空置率在20%以上，则属于严重偏高，也就是说，我国的城镇住房空置率水平已经属于严重偏高，对于住房空置率严重偏高的最直接表现就是：房屋总量的过剩。

并且，我们还需要明确一个事实，这则数据是2017年西南财经大学的研究成果，如今，已经过去3年多了，要知道，在这3年多以来，我国各城市间的商品房开发并未停止，也就是说，当下的住房空置率相比2017年的时候，或许还要高许多，也有经济学家预测：现如今，我国的空置住房总量或已突破一亿套。

结合以上提到的几组数据，我们可以比较直观地看出来：我国的房屋总量已经过剩！

理论上来说，房屋总量过剩，也就是供给大于需求，房价应该下跌才对，但是，从相关机构对于重点城市的房价监测来看，我国的房价并没有出现下跌，相反，大多数城市的房价还在继续上涨，只不过上涨幅度有明显缩减而已。

这又是为什么呢？在我看来，这是因为住房分配不均所导致的。也就是我们常说的“炒房”和“人、地不挂钩”。

一方面，有的人手上有十几套房子、二十几套房子，甚至更多，但是，也有很多刚需群体，手里一套房子也没有；而另一方面，很多城市存在“人、地不挂钩”，人口大量涌入，而土地资源却有限，比如深圳，香港等城市，人越来越多，购房需求越来越多，可是，能够开发的土地资源有限，以上两者叠加，就造成了我们所说的住房分配不均。因此，才会造成我们国家的房屋总量虽然足够多，但是，房价却仍然还在上涨的现状。

近年来，国家对于房价“只增不降”的这个问题越来越重视，毕竟，房价太高，导致老百姓的生活压力越来越大，幸福感降低，甚至不敢生育等等。所以，在2016年的时候，国家提出了“房住不炒”的楼市调控目标，随着4年多以来楼市调控的持续深入，现如今，我国房价的稳定已成为事实，尤其是近两年房地产金融政策的收紧，房价的快速上涨更是没有了基础，而且，还出现了部分城市房价下跌的情况。

比如鹤岗、鸡西、阜新、双鸭山等东北的很多城市，再比如燕郊、香河、固安等环京楼市，还有很多二线城市的局部区域，比如青岛、济南、天津、石家庄等城市，均出现了局部房价下跌的情况。所以，以后不再乱买房是笔者对大家的忠告，就好比经济学家马光远说的那样：“闭眼买房”的时代已经过去了！也有专家预测，10年后，这3类房子或成为“抢手货”，要提前了解。

任何一个城市，市中心的房产都是最具保值和增值属性的。不管城市如何发展，市中心的房价永远都是最高的，因为，市中心的房子拥有最好的地段、配套、交通等设施，但是，随着人们对于住房需求的升级，市中心品质差的住房，比如老旧小区等，可能会越来越不受欢迎，相反，市中心的高品质住房或成为“抢手货”。

何为高品质住房？我认为需要满足3个要求：其一，高绿化率；2、低容积率；3、高品质物业服务。在我看来，只有满足这3个要求的住房，才可以称之为高品质住房。

未来10年，住房需求的升级是必然的，随着人们对于住房品质以及住房环境的要求越来越高，靠近公园的住房也会越来越受购房者青睐，毕竟，在喧嚣的城市中，公园这种场所属于稀有资源，物以稀为贵，这样的房子会成为“抢手货”也就不难理解了。

并且，随着我国人口老龄化的加剧，靠近公园的住房会越来越抢手，不信，你可以去看看公园里什么人最多，是不是老年人？

从城市化发展的角度来看，未来10年，我国的城市化会进入第二阶段，也就是城市群的形成或者是都市群的形成。其中，最大的变化就是人口流向的变化。人口流向不再仅仅是农村人口流入城镇，而会发展成为农村人口以及小城市的人口向大城市、城市群以及都市群流入。

如此一来，交通的重要性便不言而喻，而地铁作为新型交通工具，自然也就成了城市群以及都市群发展的“血管”，所以，地铁附近的房子自然也就会成为“抢手货”，这就好比15年前人们看重公交站附近的房子是一样的道理。

对此，你怎么看？欢迎把你的看法说出来。