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9月30日，北京出台了一系列8项房地产调控政策，促进房地产市场尽快止跌、逐步回稳。而从去年下半年开始，北京就以“小步快跑”的方式，多次出台了房地产市场的相关政策，包括限购、贷款、普宅标准等等。所以这一年里，政策调整的频率有点快，很有必要将调控政策分类梳理，给大家解读，让大家更好的了解政策的变化、调整的目的和带来的影响。从上周起，【京房字】推出北京调控政策的系列解读，第一期是大家最关心的限购政策变化解读。今天解读的也是大家非常关心的，房贷首付比例、房贷利率、如何认定首套、二套房贷。

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先来看买房的首付比例。自2017年“317”新政起，面对当时过热的楼市，北京执行了全国最严格的房贷首付比例政策。首套房如果是普宅为35%，如果是非普宅为40%；二套房如果是普宅为60%，非普宅为80%。去年，面对房地产形势发生了重大变化的背景，全国的房地产政策走向也出现了调整。央行和住建部明确提出，降低房贷首付比例。随后的这一年里，北京也历经三次，逐步降低了房贷首付比例，减少购房人的首付压力。

2023年12月14日

首套房贷最低首付比例统一调整为30%；二套房贷最低首付比例，购买城六区外住房为40%，购买城六区内住房为50%。贷款最长年限也由此前的25年调整为30年。

2024年6月27日

首套房贷最低首付比例降至20%，五环内二套房贷最低首付比例为35%，五环外二套房贷最低首付比例为30%。商贷和公积金贷均执行。

2024年9月30日

首套房商贷最低首付比例降至15%，二套房商贷最低首付比例20%。

总结一下，如果您如今在北京买房用商贷的话，首套房最低首付可以为15%，二套房为20%。这也是历史最低的首付比例了。

但公积金目前还执行的是首套房贷不低于20%的政策，这是因为国家有相关规定，公积金贷款最低首付比例不得低于20%。这个问题目前相关部门也正在进行研究。另外要注意的是，如果选择商贷加公积金贷的组合贷，那么首付比例遵循的是“就高”原则，即须执行20%的最低首付比例。统计显示，当前市场上北京首套房贷的平均首付比例在33%左右，二套房贷平均首付比例在48%左右。

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房贷另一个大家关心的问题就是利率了。房贷利率这一块儿最近一年里下调的幅度还是很大的。在去年四季度之前，全国的房贷利率都是比较高的。北京在12月14日之前，首套房商贷利率是LPR+55个基点，二套房贷则是LPR+105个基点.按照当时的LPR换算，首套房贷利率达到4.75%，二套房贷则高达5.25%。在去年12月14日，北京下调房贷利率，如果买城六区内住房，首套房商贷是LPR+10个基点，二套房贷是LPR+60个基点；如果买城六区外住房，首套房贷为LPR，二套房贷为LPR+55个基点。

到了今年6月27日，北京又再次大幅下调房贷利率下限，首套房商贷利率为LPR-45个基点，二套房五环内为LPR-5个基点、五环外为LPR-25个基点。这也是目前北京的房贷利率下限标准。从这里看出，仅仅是加点的变化，首套房贷从加55个基点到减45个基点，利率少了1个百分点；二套房贷从加105个基点到最多减25个基点，更是让房贷减了1.3%。房贷也从“4字头”、“5字头”下降到了“3字头”。

而且近一年来LPR也多次下调，就在本周一，本月最新的LPR下调了25个基点，降至3.6%。也就是说，如今在北京购买首套房，商贷的利率为3.15%。买二套房，如果位于五环内，商贷利率为3.55%；如果位于五环外，利率为3.35%。

相比去年此时，房贷利率确实大幅下降了，而且是历史最低水平，这切切实实的让购房者减轻了负担。以首套房贷款100万元25年为例，去年此时商贷利率为4.75%，月供约5701元，总的利息大约71万元。而如今利率降到3.15%，月供也降到约4820元，总的利息仅44.5万元。利息省了大约26.5万多元。另外，公积金贷款利率也在今年5月17日迎来了下调，也是下调至历史最低。五年期以上首套房贷利率降至2.85%，二套房贷利率降至3.325%。

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最后是什么才算首套房、什么才算二套房，也就是认定的标准。在去年9月之前，包括北京在内的全国主要城市，都执行的是严格的“认房又认贷”，也就是不仅看家庭名下住房套数，而且还看有没有房贷的记录，哪怕是之前有过房贷后来已经还清了，都会被认定。根据住建部、央行的要求，去年9月1日起，北京的商贷在全市范围内执行“认房不认贷”。也就是说，首套房或是二套房和贷款记录没关系了，唯一看的就是家庭在京现有住房的套数，如果现在无房的话就是首套房，如果有一套的话再买就是二套房。而公积金则是在11月1日起执行“认房不认商贷”，如果家庭在京无住房，在全国范围内未使用过公积金贷款的，不看是否用过商贷，就能认定为首套房公积金贷。此外，在今年6月27日实行的新政中，还支持了多孩家庭的改善需求。对京籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在房贷中认定为首套住房。最后给大家归纳一下，一个家庭买房，什么情况下算首套。如果用的是商贷，很简单，就是看您家庭名下在北京有没有房，如果没有房，那就是首套房贷；如果有一套，那就是二套房贷。要注意的是，今年北京“517”新政中规定，京籍家庭如果已经有两套住房，或非京籍家庭已经有一套住房，允许在五环外新买一套商品住房。对于这样的“三套房”情况，是参照二套房贷政策来执行的。如果用的是公积金贷，那么首套房和二套房认定的稍微复杂一点儿，大家看下面的图表就明白了。