一直以来，都有不少网友和粉丝咨询，经开区有个滨湖西板块的新房，价格2.2-2.3万，精装修交付，说是央企开发。

这么一看，也就知道了，该项目是位于经开区临湖社区的华润昆御府，周边工厂和回迁房遍布较广，基本上这个项目就是给厂区做配套住房的，带动一下周边的人气及提升居住品质，不过2.2万这个价格在这看来确实有点高，毕竟周边二手回迁也不过1万出头，华润这次有点难搞了。

回顾一下，拿地情况如下：

JK202110地块位于天都路以西、云海路以北，面积约141.37亩。由华润拿下地块，居住、幼儿园用地，居住用地成交单价1290万元/亩，楼面价9674.95元/㎡，总价167787.30万元，溢价率1.98%，配建保障性租赁住房比例(毛坯)25%。

周边环境的弱势较明显，住宅较少，主要是回迁小区、工厂、产业园，无地铁规划，学区为经开实验自贸区学校，居住氛围较为一般。

华润昆御府，项目共规划6栋大高层（仅3栋对外)，14栋小高层。户型面积93㎡起步，面积段在93-115㎡，小高层面积116-128㎡。预计可售房源1224套。毛坯限价18865元/㎡，加上精装修和装配式，入市价2.2-2.3万。

再看看一下周边环境实拍组图，环厂区，回迁绕，劣势明显。

项目位于经开区临湖社区的天都路和云海路交口，周边住宅以回迁房临湖社区为主，其他周边以厂房、物流园为主，西侧就是联合利华物流园，北侧是安运等物流公司和晶弘电器公司，南侧是大众研发中心和联宝科技，东侧是临湖社区和熔安家园，学区比较普通，挂牌的经开实验自贸区学校，大型商业匮乏，没有地铁等劣势。

那么，这个盘有何优势？

开发商比较有自知之明，做了面积段下沉，小户型93起步，首付门槛低3成起步，华润开发，仅适合刚需客户；投资是非常不建议。

再来看看该楼盘的去化情况，根据备案网的信息查询显示。

3月下旬登记的4栋楼，距今3个月不到，去化仅6-7成左右。

5月上旬登记了2栋楼，距今1个月不到，去化实在是惨淡，仅有那么几套而已，个位数。

要知道，华润这个盘可谓是使出了浑身解数，各类的推广和分销豪华套餐都全上了，何故如此凄凄惨惨戚戚？

原因很简单，一是市场，二是位置，三是价格。

市场下行期是大势所趋，全国一盘棋，都在不同程度的放松，房贷利率下调，刺激住房需求，可越是这样会有人去买吗？答案是否定的，这样很多人更加谨慎了…

经开区目前有2个项目在售、待开项目5个，待土拍3宗地，遍布明珠广场、南艳湖、滨湖西区域，可以看出选择的余地现在比较多，在预算空间范围内，并且同价位差别不大的情况，优先购入更好的地段和配套为上乘之选。

以在售临湖社区的华润昆御府为例，周边回迁房及厂区分布，无地铁，学区为经开自贸区实验学校，限价18865元/㎡，直接拉满精装修2500一平和装配式800一平，最终均价22165元/㎡，实际价格区间2.1-2.3万。

而待开的是真正意义上的滨湖西板块，邦泰新华星耀未来，满分竞品质住宅项目，层高3.1米，与滨湖区世纪城商圈仅一路之隔，东侧是京台高速，按照学区划分为168玫瑰园南区，限价19769元/㎡，加上精装修和装配式，预计入市价在2.2-2.4万左右。

也就是说，无论是位置，配套，还是价格上的优势，华润昆御府，也比不上待开的楼盘，或者说，你加点预算，能买个位置，配套，更好点的，难道不香吗？这个节点，买对房子比盲目入坑，要好太多了，很多时候都是选择大于努力的，错过的就不在拥有！

即使是前有追兵，后有堵截，可以预见的是华润也还是难以破局，渡人需自渡，难免不会出现历史重演，万橡府的故事或许正在走来！