2019年8月15，启迪科技城公寓开盘。

项目土地性质为商业，产品为商业公寓，面积段有51㎡、65㎡、62-78㎡、110-117㎡不等，开盘均价3万元/㎡（精装），推出房源794套，去化520套。

房子绑定清华附中学位1个，100㎡以上2个，100㎡以下1个。这个绑定的学位只能用一次，用过之后，房子转让，便不再有名额。【1】

75万的溢价

感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。精装修3万/㎡的价格，和一路之隔的云鼎湖居纯住宅产品的售价相同。我们再看另外一个楼盘：幸福里和瑞玺。幸福里住宅限价32000元/㎡，但要求绑定2个价格高达40万/个的车位，如果不绑车位，至少加2000元/㎡，那合理的去化价格可以实现34000元/㎡左右。再看它隔壁的公寓瑞玺，西塔的面积段和定位与启迪科技城类似，均价大概在16000元/㎡左右，南塔大概在23000元/㎡左右，我们姑且按20000元/㎡左右计。我们对比一个：

启迪科技城的公寓价格=100%住宅价格

幸福里瑞玺的公寓价格=60%住宅价格谁来解释一下这个事情。那么郑州市常规的公寓价格和同区域同档次的住宅价格是什么关系呢？有过一定房地产经验的人都知道，差不多公寓价格等于50%-70%住宅价格。那科技城那40%的溢价来自哪里？难道真的是清华附中的1-2个学位吗？如果不是，那是什么呢？如果是，我们算一下价格。以65㎡为例，正常价格17000元/㎡，溢价13000元/㎡，单学位价格=65*1.3=78万。以110㎡为例，溢价13000元/㎡，2个学位价格=1.3*110=143万，单个折合72万。小面积78万，大面积72万，我们取中间值75万。如果这么简单粗暴的计算，我们可以得出，一个名额价格：75万【2】

清华附中

这么算，有人一定会说：扯淡。但其实，为什么不能这么算呢？如果没有学位，启迪科技城的售价很难超2万。我们看起来75万很多，但对于哪些有钱人来说，这都不是事儿，少输2把麻将就回来了，至于值不值，那是人家有钱人儿的事，我们操不了那么多心。关于黑市价的问题我们先放一放，后面说，我们先看看这个学校到底有多牛逼，能让有钱人如此钟情？公寓绑定的名额是小学和初中，但事实上，它是从幼儿园开始，小学，初中，一直可以读到高中的。如果老爹有钱，孩子又争气，可以在这一口气读到参加高考。来看一下清华附中的位置。

上图：清华附中位置再说个题外话，从距离上看，周边小区和学校小学和初中的距离排行应该是这样的：云鼎湖居<璞悦<华曦府<拾谧森语<兰溪府<瑞府，按距离算，难怪中海保利万科业主会有意见，这个下面会讲。学校地块虽然分散，但建设标准极高，校区之间实现了地下空间贯通，连为一体。关于学校，简单谈3个方面：老师一个学校最核心的东西是老师，清华附中的老师有三个来源：①是从北京校区调过来的人，这些人主要是管理团队和骨干力量，保证管理水平教学质量；②是面向全国招聘优秀的在岗老师，这个主要是保证有一定经验的老师；③是招聘本科必须是双一流、985、211的硕士毕业生。这是保证活力和创新。生源关于生源，也是三个来源：①是启迪科技城公寓的学位房；②是面试，其中小学是直接面试，初中就是以AK为主了。③就是那一类关系户了。水平这是新学校，真实水平无法评测。但可以参考北京总校，在2023年全国中学北大清华录取人数排行中，清华附中列全国第7，北京并列第2。

上图：名校北清录取情况当然，河南和北京的现实情况比不了，2023年，清华附中考入清北的那80个人的成绩如果放到北龙湖，按河南的录取分数，可能只剩20个了，这是题外话，我们不展开。【3】

兰溪府

从目前情况看，清华附中还是非常好的，所以，它的划片问题一直备受关注。昨天，郑州楼市突然爆炸了，因为它的第一个划片小区来了，就是：兰溪府

上图：兰溪府公示迫于中海业主的压力，虽然项目方很快撤销了这个公示，但据了解，这已是板上钉钉了，不会更改。了解一下兰溪府。地块是2022年11月由河南省郑新科创有限公司以底价29.82亿元摘得，折合楼面价10490元/㎡（华曦府、瑞府楼面价均为14000+元/㎡），整盘毛坯限价31300元/㎡、精装限价36000元/㎡。楼八点评：郑新科创是东区管委会下属企业，这下可以理解为何兰溪府可以成为清华附中的第一个划片楼盘了。来看下具体产品：

上图：兰溪府规划地块占地99.72亩，建面16.6万㎡，容积率住宅2.49，总规划1092户，车位比1：1.40，全部为16F小高层，分为2个地块，东地块和苑10栋毛坯交付，西地块欣苑9栋精装交付，面积134/143/160/185/196㎡。来看下具体的面积配比：

上图：来自泰辰顾问根据上图，我们来看户型占比。

160㎡户型占比34%；

143㎡户型占比32%；

134㎡户型占比23%；

其他的户型占比11%。再来看产品特色。特色1：外立面全部是铝板，全部，可见部分，全部是铝板，没有真石漆比例，可见，项目的产品建标比地块定位要高。特色2：这虽然是2个地块，但现在已经合为一个地块了，原计划中间的道路已经变成小区的绿化、会所用地了，这样一来，小区的实际容积率就小于2了。自己人，好办事，这个很多人没有注意到，这个真的很牛逼的，小区的舒适度急剧暴增。特色3：就是我们今天聊的主题了，划片清华附中。这样的兰溪府如果价格和云鼎瑞府差不多，那就不用任何犹豫了：买！对这个项目有兴趣的人可以扫描下方二维码进入“楼八-兰溪府项目交流群”，顾问中介和无购买计划的就不要进了，本群仅限客户自由交流，感谢理解。【4】

最好的学区房

我们接着谈清华附中名额的黑市价问题。我们做个计算娱乐一下。如果兰溪府是学位房，全部都是100㎡以上，按“启迪科技城理论”，应该是2个学位，150万，以143㎡为例，150万摊到143㎡里，应该是10000元/㎡。原本兰溪府是要卖26000-27000元/㎡的，那加1万，那就应该卖36000-37000元/㎡。如果不是学位，是学区的话，那就要40000元/㎡加了。4万才是兰溪府的理论价格，但显然，这是不可能的。兰溪府方面很明确，用清华附中打的不是价格，打的是流速。价格和预期不会变太多，它要快速去化，这样的话，那就彻底把清华附中的价格打下来了。事实上，75万是理论数值。众所周知，名校在黑市是有明码标价的，一般在3-12万不等，12万绝对是天花板，应该可以上郑州任何学校，愿意多花13000元/㎡和75万买启迪科技城公寓的人可能图的就是在学校旁边“住着方便”罢了。根据市场行情，清华附中的价格估计应该在：5-7万左右关系近点5万，关系远点7万，孩子优秀点5万，孩子差点7万，反正就那样。以上仅代表个人观点。其实，每一次写学区房的文章，我的心情都十分沉重。每天，我们都被学区房的各种消息充斥，哪个学校好，哪个小区能上哪个学校……但很少探讨对孩子本身教育的问题。其实，即使我们没钱，买不到好的学区房，如果孩子懂礼貌，有才学，三观正，这样的孩子，未来能输到哪里呢？反过来，如果你自己都不学习，不看书，天天打麻将刷抖音，上个学区房又能如何？“不要以为只有你们在教训孩子、命令孩子的时候才是教育，你们在生活的每时每刻，甚至你们不在场的时候，也是在教育。”你自己不学习，却去挤破头买学区房，听起来很拼，但其实是一种昂贵的偷懒，你是在花巨款买一个心安理得而已。结语

楼八的话

实际上，上清华附中有一个最最最最简单的办法，就是教育好孩子，以身作则，孩子学习足够优秀，就可以通过AK直接上清华附中了，一分钱都不用花。事实上，学校也最喜欢这种方式，相比花钱，买学区房进来的孩子，他们更喜欢通过自身努力，AK进来的孩子，有点扎心，但是事实。

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