疫情期间，在低利率和房源供应紧张的情况下，许多国家的房价被推至创纪录水平，尤其是发达经济体。然而随着利率上升，房价开始下跌，这给金融市场带来了巨大的压力。

今年早些时候，国际货币基金组织根据房地产市场风险水平对27个发达和发展中经济体进行了排名，其中澳大利亚的排名仅次于加拿大，成为该调查中风险第二高的发达经济体。

在全球脆弱的房地产市场中，澳大利亚被认为是受利率急剧上升影响最大的国家，这当中最主要的问题是存在高水平家庭债务和高比例浮动利率抵押贷款。

数据显示，在2022年4月至2023年2月期间，该国房价下跌了9.1%，此后又上涨了4.9%。其中，悉尼的房价反弹幅度最大，在2022年1月至2023年1月期间下跌了13.8%，但此后飙升了8.8%。

然而自去年5月以来，澳大利亚央行(RBA)已将利率上调近4%。考虑到借贷成本的急剧上升并且以浮动利率发行的借款占很大比例，该国家庭容易受到更高抵押贷款支付的影响，从而出现更高的违约风险。

为何澳大利亚的房价能在这么短的时间内快速反弹？有专家解释道，在澳大利亚重新开放之后，海外人口迅速涌入（尤其是留学生），加大了房地产市场的需求。数据显示，2022年该国人口增长1.9%，是2008年以来的最高增长率。

值得注意的是，澳大利亚认为需求增多主要是由于中国买家疯狂购买。根据澳大利亚财政部的数据，在2022年最后一个季度，中国是澳大利亚住宅房地产最大的外国投资来源，在2020-21年以相当大的优势成为最大的投资者。

基于此，澳大利亚国内甚至出现了禁止外国人购买住宅的声音，他们认为是中国投资者推高了房价，让年轻人买不起房子。

然而事实真是如此吗？

根据澳大利亚国民银行7月份发布的最新季度房地产调查，今年第二季度，外国买家仅占新南威尔士州新屋销售的9.2%，低于2015年初逾20%的高点。此外，中国人在悉尼的购房集中在少数中国居民比例较高的郊区，而且大部分买家还是华裔澳大利亚公民。

事实上，由于海外买家的额外税费近年来明显上升，同时其所有权仅限于新开发项目，因此包括中国人在内的外国人在澳大利亚买房热度已经开始下降。此外，利率的急剧上升也打消了一部分买房人的想法。

归根结底，澳大利亚房价大幅回升的决定性因素还是其国内问题——住房严重短缺。自澳大利亚重新开放以来，住房短缺问题就变得十分严重。所以，澳大利亚应该要仔细思考必要的规划改革，而不是把目前的风险和危机都“甩锅”给中国。