每五套就有一套在卖!谁在“抛售”豪宅?

左明右理 2024-04-17 14:30:33

近期,南京头部豪宅圈——河西青奥板块的一次二手成交,引起了不少人的注意。

这套来自万科翡翠滨江的二手大平层,成交记录首次登陆贝壳二手平台。而超1100万的总价、超6.2万/㎡的单价,让圈内外人士议论纷纷:

河西青奥的江景房,到底能不能撑得住?

江景顶豪卖亏了吗?

作为河西青奥板块顶豪与瞰江视野最好的小区之一,万科翡翠滨江的二手房表现,始终被人们高度关注。

这套189.46㎡的四房两厅三卫户型,位于中间楼层,含开发商精装包+一个车位,最终成交价为1178万,折合单价6.22万/㎡。

该户型是万科翡翠滨江三大主力户型之一,四房朝南、双套房设计,南北双阳台,兼具功能性和视野景观性,是名副其实的江景大平层。

价格波动方面,该房源于今年年初挂牌,约3个月时间完成交易,价格比挂牌价降了57万。这个降幅相对于总价来说,基本与卖家的心理预期相差无几。

那么,这套房卖家赚到钱了吗?并没有。

现在的二手房交易都是“各自付税”:即契税由买方支付,增值税、个税由卖方支付(满五年免征个税)。

万科翡翠滨江2023年5月交付,各项税费必然是少不了的,光是不满两年的5.4%增值税,就要交63万,再算上车位和个税以及各付一半的中介费,卖家能到手的钱或不到1100万。

而该房源当初的新房均价约5.54万/㎡,加上3500元/㎡的装修包,甚至有可能亏上十来万。

尽管这位老业主的卖房成果,远没有去年1390万和1480万出手的业主幸运,但却为小区接下来的房价,树立了一个相对合理的标杆。

什么人在卖江景大平层?

作为2020年河西年度大热摇号盘,万科翡翠滨江的投资客比例,是不低的。

据了解,小区目前在当地各个中介平台的后台挂牌总量超过100套(不含重复挂牌)。要知道,整个万科翡翠滨江的户数为568户,也就是说差不多每5套房源,就有1套房正挂牌出售。

尽管挂牌房源众多,但真正有景观实力的好房子,其实是少数。

我们就以目前贝壳二手房平台上小区19套挂牌房源为例。

几乎没有江景资源的143㎡户型,房源数量为9套,占比近一半;开始能看江的190㎡,数量为6套;而230㎡王牌户型和267㎡底跃,各占2套。

甚至唯二两套230㎡户型,都是低楼层房源,观江视野并不算上佳。

因此根据这个比例扩散观察,小区真正在卖的房源,以143㎡偏小户型和部分190㎡户型为主。那些高楼层、大面积且拥有最佳景观的业主,是宁可自住,也不舍得拿出来卖的。

即使要卖,挂牌价也非常“劝退”。

“目前143㎡户型最低报价是850万,可以跟业主再谈;190㎡的话,真实成交价估计在1100-1200万之间;最好的230㎡,好楼层至少得1500万以上。”某位中介人员说道。

不难看出,6万/㎡基本是目前万科翡翠滨江二手房价格的“分水岭”。

低于这个价上车,你只能买到低楼层,不保证拥有优质的景观资源,真正的好房子,仍是稀缺的。

“南京最贵”圈层

究竟值多少钱?

除了万科翡翠滨江,河西青奥板块的房价,依然是大多数人可望而不可及的存在。

小区隔壁的融创滨江ONE,刚交付没几个月,挂牌价基本在6-7万/㎡左右,目前尚未出现首例成交可供参考,但由于部分观江视野被万科遮挡,因此市场接受度要略逊一筹。

而区域老大哥葛洲坝中国府,则在近期迎来了爆发。

最近一个月,中国府连续成交了3套二手房,户型都为227㎡,总价都在1720万以上。其中有一套房,登录了贝壳交易平台,总价为1726万,单价约7.58万/㎡。

相比6.4万/㎡的新房均价,中国府老业主是实实在在赚到了。

此外,天琴华樟、中宁府、伟星长江之歌等新盘,销许均价都在7.5万/㎡以上。

实际售价7万+新房,与6万+的二手房,南京楼市“最贵豪宅圈”,依然是名副其实的。

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