今年全国销售市场表现未有明显改善，房企投资意愿短期内亦难有提升，房地产开发投资低迷走势仍将持续。

上半年房价是涨是跌？下半年走势如何？一看看吧。

上半年楼市供应低位企稳 房价稳中微升

据珠海中原研究中心统计，珠海2024年上半年，全市均价26051.91元/㎡，环比上升4.38%，同比稍涨1.36%。

成交方面，上半年全市商品住宅成交5219套，环比减少6.67%，同比减少51.68%。

从各个月份价格走势来看，2月均价27736元/㎡，处于成交价高位；而4月均价24608元/㎡，是上半年价格低位。

值得一提的是，在今年上半年中，珠海均价有5个月刺破2.5万/㎡的水平。

均价前三甲 横琴、吉大、南湾

那么在量价方面，哪个区域表现更为突出？

成交均价居前三的依旧为横琴52181元/㎡、吉大35421元/㎡和南湾34499元/㎡；

2024年上半年珠海楼市延续低位运行，成交同环比双降，销量于3月达到年内最高峰后向下调整，随着多项政策落地，5、6月渐显企稳之势。

据珠海中原研究中心统计，斗门占比超3成，稳居销售主场，其次为南湾占比近2成。

仅2区域同环比齐涨 老香洲涨最多

从各区域房价数据看，新香洲、老香洲表现相对出色，成交同比正增长。

珠海市区上半年房价呈现波动回落趋势，均价31578.81元/㎡，同比下降12.77%，环比下降3.25%；

住宅成交252套，同比大幅减少23.87%，环比减少12.2%。

横琴上半年楼市升温，均价52181.15元/㎡，同比上升10.01%，环比去年下半年上升8.88%。

从月度走势看，区域内年成交高点为3月份，主要得益于封关政策利好加持。

住宅成交427套，同比减少45.67%，环比增长61.13%。

唐家楼市明显退热，成交下行，上半年区域均价27351.62元/㎡，同比下跌5.07%，环比稍降1.32%。

从月度走势看，区域内年成交高点为3月，经历1-2月蛰伏，3月市场升温行情明显，主流项目营销发力，撬动成交上涨，但增势难续。

住宅成交629套，同比减少64.64%，环比减少34.07%。

新香洲上半年楼市回暖，同环比齐升，且环比增幅强劲，均价32731.23元/㎡，同比下降22.31%，环比回升1.6% 。

从月度走势看，今年1月、3月整体成交水平在禹洲香山首府的成交助力下有所提升，但近3月市场热度消退较明显，成交连月下滑。

住宅成交95套，同比增长13.1%，环比增长163.89%。

老香洲楼市热度提升，新货补给下，市场交易氛围好转，均价33906.76元/m²，同比小幅下跌6.35%，环比下降14.48%。

从月度走势看，今年1-5月板块成交较平淡，月均销量持续个位数，6月因个别项目加码成交政策，促使当月整体销量达到年内峰值。

住宅成交42套，同比增长2倍，环比减少26.32%。

吉大楼市表现寡淡，成交持续探底，上半年均价35420.82元/㎡，同比下降3.62%，与去年下半年相比回落9.36%。

从月度走势看，今年以来，吉大月度销量均稳定在2套以内。

住宅成交8套，同比减少57.89%，环比减少65.22%。

前山楼市维持跌势，成交萎缩，同环比全面收跌，区域上半年均价28167.03元/㎡，同比下降7.6%，环比去年下半年微涨3.42%。

从月度走势看，3月、6月成交表现相对较好，月均成交约27套，其余月份20套以下，2024年6月前山成交住宅28套，环比增长180%，同比增长86.67%，当月板块新项目兴格·邻礼首开入市，一定程度上提升市场活力，刺激成交上涨。

住宅成交103套，同比减少37.2%，环比减少10.43%。

拱北楼市加速冷清，成交走低，均价31815.97元/㎡，同比下降5.54%，环比去年下半年微降1.76%。

从月度走势看，区域月均销量仅约1套，其中2月、3月及6月跌入“冰点”，整月无成交。

住宅成交4套，同比减少92%，环比减少92.86%。

南湾上半年楼市表现量跌价稳，成交为上半年同期水平的6成，但总体流速仍处市场上游，成交总量仅次于斗门，均价34498.74元/㎡，同比微升0.99%，环比去年下半年窄幅回落1.40%。

从月度走势看，3月、6月区域市场热度最高，其中6月达到上半年成交峰值。

住宅成交1136套，同比减少43.38%，环比去年下半年微增3.18%。

斗门楼市持续弱复苏，成交环比改善，但同比跌幅仍过半，销量继续占据全市第一，均价13325.29元/㎡，同比下降5.06%，环比去年下半年下降5.02%。

从月度走势看，今年斗门房价走势下行趋势更加明显，尤其5-6月房价连月下行，且跌幅持续扩大。

住宅成交1667套，同比减少50.37%，环比增长10.84%。

金湾楼市表现不佳，均价19061.33元/㎡，同比下降10.50%，环比去年下半年下调3.96%。

从月度走势看，今年自3月起金冷房价整体呈现波动下跌之态年中逐步企稳。

住宅成交919套，同比减少54%，环比减少22.64%。

高栏港楼市表现低迷，成交持续萎缩，均价9619.37元/㎡，同比下降12.2%，环比去年下半年下降7.65%。

从月度走势看，1-4月房价大致维稳，而5-6月则逐月回调。

住宅成交77套，同比减少76.16%，环比减少58.6%。

保税区楼市表现略有起色，均价26723.63元/㎡，同比下降13.4%，环比去年下半年下降9.62%。

从月度走势看，3-4月整体成交表现较好，尤其3月万科琴澳传奇通过购房补贴政策(万科内部员工96折)，以及月末集中激约存量营户积极冲量，促使总体成交刷新年内峰值，其后5-6月成交逐月回落。

住宅成交111套，同比减少43.08%，环比增长14.43%。

洪湾楼市延续颓势，销量长期筑底，均价21871.64元/㎡，同比微升1.48%，环比去年下半年下跌8.89%。

从月度走势看，洪湾楼市成交持续筑底，除2月成交1套外，其余月份均无成交。

住宅成交1套，同比减少94.74%，环比去年下半年减少90%。

去化周期和库存

据中原监控数据统计，截止6月底，珠海全市住宅库存约为372.13万㎡（34898套），按近6个月去化速度，去化周期21.58个月。

从各区域库存情况分析，西区库存占比最大；

其中，金湾库存面积为71.53万㎡，库存套数7001套，占比19.22%。

斗门库存面积为102.54万㎡，库存套数9620套，占比27.56%。

而南湾库存面积为62.92万㎡，库存套数5568套，占比16.91%。

后市预测

上半年住宅市场供应同比大幅下滑，3月成交达到年内峰值后转向下行，4月楼市显著降温，5-6月在利好政策兑现及年中冲刺下，成交回涨，但增幅有限。

看完上半年成绩单，我们来看看下半年的一个趋势。

据珠海中原研究中心分析，在市场“以量换价”的趋势下，后势房价调整压力较大。

展望下半年，宏观政策面将继续围绕“去库存”发力，楼市将有望向好修复，成交跌势减缓。

土拍方面，上半年成交3宗涉宅用地，今年全年预计有31宗涉宅用地计划出让，但不排除部分用地延后挂牌出让。

数据来源：《珠海中原研究中心》