短短3天，腾讯大涨13%，市值从2万亿突破到3万亿。中概股指数今年的收益率也已超过5%。

由于中概股经常骗炮，我估计很多人已经心理免疫了：爱怎么涨就怎么涨，我就不信能一直涨

要我说，现在股价涨不涨、什么时候涨，都倒无所谓。最重要的是，我们要看到港股和A股明确的价值。

估计有些朋友看到这都乐了，但我们可以搁置争议，先思考另外一个问题：

在不预测房价涨跌的前提下，假设现在的净房租收益率（刨除物业费等持有成本）能达到3%。而同期存款收益率为1.5%~2.5%。

这种情况下，你还会认为房子没有投资价值吗？

我相信，任何一个理性人都会选择买房。毕竟，同样是100万，放在存款里每年只有1.5万~2.5万收益，而买成100万的房，每年有3万的净租金。

此时，房子大概率也很难跌了。因为大家都去买房投资了。

不过，现在实际情况是很多人都在观望。核心就在于当下的房租收益率完全达不到这个水平。

就以我所在的北京来说，刨除物业费等持有成本，绝大部分房子的房租收益率在1%~2%左右。全国其他城市基本也差不多。

这么看，楼市依然缺少吸引力。所以现在还买房的人，只是因为他对居住的刚需要超过对收益率的需求。

同样是资产，和楼市不一样的是，股市的租金回报率比房子高太多了。

以中概股为例，有些公司估值情况就是市盈率10倍，股息率5%。这个事翻译成房租是这样的：

一套市值100万的房子，每年能收到净租金10万，其中5万元现金直接分派给房东。

而另外的5万用来对房子进行装修，以更好的品相吸引租客，获取未来更高的房租。或者简单粗暴点，把这5万攒下来，以便未来买邻居的房子。总之，就是这5万也没浪费，核心是提升未来的租金。

从这个角度看，中概股这样的房子难道还没有吸引力？或者没有价值吗？

答案是显而易见的。

当然，即便如此，中概股今年的股价依然一波三折，也没有暴力式上涨。

原因也很简单。

人们认为这每年10万的租金是不确定的。也许今年还能收10万，明年可能就只能收9万了，等到后年，甚至都没有租金了。事实上，很多中概股的股价就是按照几年内倒闭给的。

说白了，还是担心所谓的不确定性。而且给予了这种不确定性非常高的权重和非常悲观的思考。

这个心态可以理解，但是细想下却经不住推敲。

历史是现成的，活生生地摆在我们面前。

互联网公司反垄断起始于2020~2021年。然后2022年又遇到疫情。2023年还叠加了这两年的地产周期下行带来的经济放缓。

在这一系列史无前例的悲观因素下，互联网公司业绩暴雷了吗？

并没有。

咱就说中概股市值最靠前的3家公司。

拥有社交优势的腾讯是最稳定的。过去10年的扣非后净利润情况如下图。它的自由现金流基本和扣非净利润一致。

确实，在2020年之后，利润增长相对停滞，但绝没有到收不到房租的地步，也没有到利润下滑的地步。每年依然有稳定的1200亿左右的净利润（房租）。

受冲击最大的是阿里。互联网反垄断因他而起。此后的短视频带货兴起和拼多多崛起，更是对阿里全方位的冲击。阿里近年的营收（下图）也已停滞。

可阿里的利润也没有暴雷。依然能维持每年700亿左右的房租收益。

增长最快的是拼多多。4年前的2020年，每年还亏70亿。而到了2023年，每年已经能赚到600亿房租。

以上3家是典型，剩下的中概股都逃不出以上三种模式。

换言之，在极限施压下，中概股的房租收益依然很稳定，更谈不上消失。

不得不说，很多时候，事情往往没有想象的那么悲观。恰恰相反的是，企业的抗压能力和经营持续性往往超过大部分人的想象。

当然，上面这句话也不是绝对的。

因为写到这，我忽然就想起来3~4年前刚好相反的一个事情。

2020~2021年对消费、医药和新能源股的未来增长，给了一个非常乐观的预期。普遍是长期10%以上，短期20%~50%的增长率。

而最终结果如何呢？

消费医药包括新能源公司也没有业绩暴雷。哪怕最拉胯的海天，利润虽然下滑了，每年依然有60亿的利润（房租）。

还有些公司增速依然很快，比如宁德2023年利润在2021年基础上翻了3倍，贵州茅台的利润增速依然有15%。

不过，由于这些公司的业绩表现远低于当初极高的预期，导致股价猛烈下跌。

这时候，事情就反过来了，很多事也没有想象的那么乐观。

所以说，在对未来特别悲观的时候，我们要乐观一点；在对未来特别乐观的时候，又要谨慎一些。

其实未来谁也不知道，我们唯一知道的是，以上这句话，在过去200年A股和海外股市的发展中都适用。

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