说到荔湾人居的代表，相信不少人第一时间脑中浮现的，就是广钢。

确实，作为荔湾曾经重点发展的区域，广钢的起点之高，当年主城区内罕有对手。

不过，随着广钢近年来逐渐兑现，新盘增量减少。加上“后浪”频出，如今荔湾发展的重点，已经转移到了白鹅潭。

如今的广钢，在一手市场上的声音渐弱，颇有“岁月静好，勿cue”的意思。

而近期一个新盘的出现，又将广钢拉回了一手战场。

我们收到风，保利前段时间拿下的鹤洞地块，已经定名为保利·雅郡，或将于9月份入市。

保利·雅郡即将入市的消息，虽然将一部分购房者的目光吸引到了广钢，但同时，一个问题也在他们心头萦绕：

广钢后续还有没有持久的价值增长空间？是否还能扛起荔湾人居标杆的大旗？

广钢风光不再

不可否认，广钢曾经的基本面，在中心区内非常能打。

毕竟当年，中心区内基本没有可以连片开发住宅的空间，而广钢作为多家开发商联合耕耘的区域，短短几年内，住宅、配套接连拔地而起，形成了浓厚的生活氛围。

作为市中心少有的次新盘集中区域，广钢是存在居住价值的，这点无可否认。

广钢新城航拍图

但从目前的发展趋势来看，广钢的增长价值，正在日渐衰退。

根本原因在于：荔湾如今的发展重点，已经不在广钢片区，而是转移到了白鹅潭一带。

如今，荔湾产业的发展大局已基本确定：

白鹅潭商务圈、荔湾文商旅活力区、海龙围科创区三大平台，沿着珠江后航道形成一线联动。

荔湾近年来的兑现升级，基本也沿着这条黄金岸线分布。

如世界性商圈白鹅潭、万象系商业、太古系商业、三馆合一等多个核心发展点以及鹅潭一号、唯品会总部、立白中心等产业地标，都在此高度集中。

白鹅潭大湾区艺术中心 图源：广州荔湾发布

但白鹅潭周边有新盘更为集中、地理位置更为接近的花地湾，这一部分产业居住需求，未必会外溢到广钢。

加上广钢从规划之初，定位就是集中住宅区，周边也没有产业中心，无法形成产住联动。

换言之，广钢接下来的主要客群，主要还是承接其他中心区的置换需求，难以形成太大的声量。

另一方面，广钢内的天量二手房，非常容易形成内卷。

广钢新城大量住宅项目，集中在长约2公里，宽不足600米的狭长区域，其中不少小区都是40层以上的超高层建筑。

广钢新城航拍图

仅贝壳一个平台上，广钢新城内的挂牌房源就超千套，占了整个荔湾二手房的1/10！

加上广钢大部分小区入市时间相近、配套共享，所以一旦有业主主动降价，也容易引发片区的新一轮的价格战。

据贝壳数据统计，仅8月，片区降价房源高达357套。近1年时间，广钢的二手房价跌幅高达22.8%！

广钢二手房的内卷泥潭，还远没有结束。

广钢鹤洞汽修厂地块拿地价2.7万/平，是广钢近5年来最便宜的一块地。

不断“挤出来”的新宅地，和越卖越低的地价，也为故事埋下了新的伏笔：

未来这些价格更低的新盘，一旦进入二手市场，会不会掀起广钢新一轮二手房内卷？

从长远来看，随着时间增长，广钢居住价值会日渐减退。

如今的广钢，已经难以作为荔湾的居住标杆。

谁能成为荔湾新的居住中心？

那么，荔湾新一代的居住中心，有可能出现在哪里呢？

我们的分析是：

花地湾，来势汹汹。

首先，花地湾本身，就是整个荔湾未来产商居发展内循环的一部分。

在以白鹅潭为中心延伸的荔湾发展黄金岸线上，几个组团各司其职：

白鹅潭将作为世界级商圈，主攻商业与商务，作为广州西部的CBD；聚龙湾和医药港组团则主攻产业，一个主打科创、一个主打健康产业，撑起荔湾的产业脊梁。

而谁来承接整个片区的居住需求呢？花地湾和广船。

其中，广船主攻高端居住。而花地湾，就是撑起整个片区改善居住需求的“大本营”。

至此，荔湾发展的产商居内循环，已经打通。

第二，花地湾周边，也存在着巨大的发展变量。

光是花地湾周边，就围绕着几大重量级旧改：像是为广州旧改做地政策起示范作用的山村旧改、以及推进中的茶滘旧改、东漖旧改等等。

旧改带来的，除了城市界面的焕新，还有持续的新房供应。

换言之，未来几年，荔湾新房的“主战场”，依然会环绕着花地湾铺开。关注度高了，热度自然也就上来了，自然会形成持续的价值攀升。

第三，近年来花地湾的居住氛围，也愈发改善化。

原本花地湾片区就孕育了醇熟的烟火气，曾被誉为“广州的尖沙咀”。

而随着近年来多家头部开发商在此携手发力，学校、医疗、公园绿化等高能级配套接连落地，为片区带来了惊艳蜕变。

如今，被誉为荔湾“最美校园”的广东实验中学荔湾学校花地湾校区，已经开学。而这所学校更由本部直接管理，教育实力不言而喻。

广东实验中学荔湾学校花地湾校区航拍图

此外，茶滘旧改配套学校确定办学主体为真光中学，东漖旧改配套学校确定引入康有为纪念小学，未来花地湾片区的教育资源密度，不容小觑。

区域医疗服务中心、高水平大型综合医院荔湾中心医院花地湾院区，也于前段时间正式启用。如今，花地湾片区内，已拥有5所已投入使用的医院，包括4家三级医院。

荔湾中心医院花地湾院区 图源：广东荔湾发布

至于商业，花地湾内部配套的18万方商业综合体预计于明年完工，体量相当于K11的2.5倍，周边还有5个封面级综合体，像华润万象城、太古里、山姆等均近在咫尺。

花地湾公园一期也于今年初开放，开放式的公园绿道，沿着花地河畔一路铺展，观景步道、游乐设施一应俱全。

花地湾公园碧道 图源：广州日报

各种封面级的配套，均已眼见为实，将整个片区的生活氛围，孕育得极为“国际范”。

最后，截至目前，花地湾已经连续三年，稳居荔湾新房成交排行的TOP1。

可以说，花地湾成为荔湾新的人居标杆，是购房者真金白银票决出来的结果。

如今的花地湾，已经练就确定性极强的生活场景，又有着蓬勃发展的未来，未来十年，它都会扛稳荔湾人居中心的大旗。

在花地湾买房，怎么选？

当然，对于不少购房者来说，花地湾新盘众多，而且面积、总价段都相近，看得人选择困难症都犯了。

而其中，最受关注的刚改项目，莫过于花地湾三剑客——

中海浣花里、万科理想花地朗庭和保利和颂。

接下来，我们不妨从各个维度上，给三个项目来一个全面测评。

①交通

三个项目周边都有地铁站，考虑到广州这炎热而多雨的天气，在地面多走100米都是折磨，我们决定苛刻一点，从步行距离进行测评。

可以看到，中海浣花里与地铁的步行距离是最近的，与1号线坑口站仅约300米，基本等同于出了地铁就到家，通勤便捷度和舒适度还是更突出一些。

②教育

按照2024年荔湾区教育局公布的招生地段来看，三个项目的对口入学情况是这样的：

其中，中海浣花里和万科朗庭，都已经明确纳入广东实验中学荔湾学校（花地湾校区小学部）招生范围内，确定性更强。

不过，从学校距离来看，中海浣花里与广东实验中学荔湾学校（花地湾校区）仅一路之隔，基本能实现“出了家门，就进校门”，无论是家长接送或孩子步行上学都更方便一些。

③产品

最后，说说在产品上的表现。

三个项目主推的面积段都差不多，整体参数也都近似。

不过，中海浣花里和保利和颂的户型是容积率新规后设计，使用空间更大，得房率更高。

综合来看，中海浣花里各方面表现都挺不错，基本无短板，性价比上更为突出。

当然，我们了解到，金九银十期间，中海浣花里也会推出限时优惠。不妨抽空到花地湾走一走，感受一下片区的居住舒适感。